platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Ontslakken schokt Duitsland

Ontslakken schokt Duitsland

Ontslakken duitsland

4 mei 2016 - In Nederland is het woord ontslakken inmiddels bekend, tenminste in onze vakwereld. Initiatieven van het actieteam Ontslakken gebiedsontwikkeling (Friso de Zeeuw e.a.) ,hebben tot een heus ontslakkingsbeleid in vele gemeenten gevoerd. Waar minder regels en voorschriften gewenst zijn, kunnen ze ook afgeschaft worden. Het lijkt er zelfs op, dat gemeenten zich in een race bevinden, wie het meest effectief ontslakt. Ook de Omgevingswet lijkt nog meer mogelijk te maken, om effectiever te plannen en te bouwen.

Onze oosterburen

Duitsland is vanouds een land van regels, want  “Ordnung muss sein”. De Duitsers verzuipen letterlijk in regelgeving, en zelf daarvoor zijn regels opgesteld!!  De ruimtelijke ordening en bouwsector zijn een boegbeeld van wet- en regelgeving: alles in het te bouwen huis lijkt ergens in een wet of voorschrift te zijn vastgelegd en er komen regelmatig zoveel regels bij, dat tijdens de vaak 16-18 maanden durende bouwproces, de regelgeving wordt veranderd en zaken tijdens de bouw moeten worden aangepast. Anders mag het huis bij oplevering niet worden betrokken.

Bovendien kent Duitsland niet één Bouwbesluit, maar elke Deelstaat heeft een eigen wetgeving. Zo mag het rijtjeshuis, dat in Düsseldorf een bouwvergunning krijgt, in Niedersachsen niet gebouwd worden. En moet de deur in een appartement in Beieren een paar cm dikker zijn dan in Hamburg. Vraag echt niet waarom, want de Duitsers weten het zelf ook niet.

Betaalbaar wonen

Sinds 2012 is de druk op de woningmarkt enorm toegenomen en in de grootstedelijke agglomeraties zijn prijsstijgingen van 5-10% per jaar normaal geworden.  Niet alleen door de lage bouwproductie en de gestegen vraag stijgen de prijzen, ook de bouwkosten zijn enorm gestegen (zie grafiek).

Ontslakken duitsland2

Dit was aanleiding voor de Duitse regering om in het regeeraccoord tussen SPD en CDU vast te leggen, de betaalbaarheid van woningen in de stedelijke agglomeraties te verbeteren. De regering sloot een pact met alle partners op de woningmarkt  (aannemers, ontwikkelaars, corporaties, architecten, gemeenten en de bondsregering) en besloot tot de instelling van de “Baukostensenkungskommission”,  een breed samengesteld adviesorgaan met 29 vertegenwoordigers. In November 2015 verscheen hun langverwachte eindrapport (181 pagina’s), en dan sparen de Duitsers  niet aan kosten: een groots congres in Berlijn met ca 700 deelnemers (voornamelijk wethouders, burgemeesters, ambtenaren, architecten, etc..) mochten  2 dagen de conclusies aanhoren. Er was natuurlijk een officiël persmoment, waarbij dit rapport  aan de Bondsminister van Bouwzaken(Barbara Hendricks)  werd overhandigd en in een podiumsdiscussie mochten de meeste politieke partijen uit de Duitse Bondsdag (2e kamer) reageren.

Ontslakken duitsland3

 Als sidekick zijn een vertegenwoordiger uit Zweden en uit Nederland uitgenodigd om de deelnemers te laten ruiken “hoe het in het buitenland toch ook kan”. Maar daarover straks meer.

De belangrijkste aanbevelingen

  • Bouwland ter beschikking stellen en gronden in overheidseigendom goedkoop aanbieden
  • Bestaande woonwijken verdichten, met lage infrastructuurkosten
  • Sociale woningbouw subsidies vergroten
  • Fiscale voordelen voor betaalbare woningen besluiten
  • Één en hetzelfde Bouwbesluit voor alle Deelstaten
  • Alle normen opnieuw tegen het licht houden
  • Systeemwoningbouw voor aantrekkelijke en goedkope woningen stimuleren
  • Parkeernormen flexibiliseren 
  • Energienormen structureel aanpassen
  • Meer aandacht voor de acceptatie van de bevolking voor nieuwbouwprojecten 

Wat ontbreekt hier in het rijtje?

De aanpak van de commissie concentreerde zich op het bouwen zelf, eigenlijk vooral de techniek en de voorschriften. Het werd duidelijk, dat geen enkele overheid wist en weet,welke meerkosten bepaalde (nieuwe) regelgeving met zich meebrengt. Er zijn zelfs voorschriften, die met elkaar botsen en 2x geld kosten, namelijk om ze eerst toe te passen en later weer op te heffen.  Ook de subsidiekraan en belastingvoordelen lijken in Duitsland weer te worden ingevoerd.

Helaas is er geen aandacht besteed aan planningsprocedures, langzaam werkende overheidsorganen, onnodige regelgeving, e.d. De procedure voor een gemiddeld bestemmingsplan voor 100 huizen duurt 2-3 jaar, een binnenstedelijke bestemmingsplan voor 300 woningen kan wel 7 jaren duren. En de tijd die verstrijkt voor een bouwvergunning kan ook oplopen tot 12, of zelfs 18 maanden.

De Zweden

Zij blinken uit door een pragmatische aanpak: de overheid stelt aan bouwers en ontwikkelaars voor bepaalde marktsegmenten in de woningbouwen knalharde eisen aan de bouwkosten (bijv. €1.300/m² bvo), anders krijgen ze geen vergunning. Creatieve oplossingen komen in deze snelkookpan snel tot ontwikkeling en de overheid reageert niet met verboden, maar met constructieve antwoorden. Het getoonde beeldmateriaal van de wijken en gebouwen, die op deze wijze gerealiseerd zijn, konden het  verwende Duitse publiek in de zaal niet echt overtuigen, maar in Duitsland bedragen de bouwkosten in sociale woningbouw dan ook minstens €2.000/m² bvo.

En dan de Kaaskoppen

Terwijl de politieke kopstukken van de bondsdagfracties de zaal binnendruppelden voor het einddebat, mocht ik het Nederlandse verhaal over “entschlacken und das Umgebungsgesetz” gaan vertellen. Wat de organisatoren en ook de deelnemers als een rustige afsluiting hadden gedacht, werd een knaller. Zodra het woord ontslakken op het levensgrote scherm verscheen, werd de zaal hoorbaar onrustig; het schrappen van onnodige en niet meer gewenste regels en voorschriften leidde tot applaus, hetgeen de organisatie nog niet had ervaren op dit congres. Zelfs de vertegenwoordigers van de politieke partijen legde hun smartphones en tablets ter zijde en luisterden aandachtig.

En toen moest het hoogtepunt nog komen: de sheet met een foto van onze minister Schultz van Hagen met haar oproep : bestuurlijke lef gevraagd!

Ontslakken duitsland4

Ik geloof, dat een deel van de zaal in onmacht viel: een ministerie, die een wet maakt om legaal geldende voorschriften en spelregels te mogen overtreden. Het geroep uit de zaal was onduits: daar is een buurland, die via wetgeving regelt, waar een commissie in ruim een jaar niet verder komt als een paar adviezen in de technische sfeer. 

Mijn constatering, dat in Duitsland pech altijd is meeverzekerd, maar wel tegen extreem hoge kosten, leidde opnieuw tot luidde reacties: de kans,dat je in een Duitse woning verbrand, is door de extreem dure regelgeving als het ware gereduceerd naar 1 op de miljoen. Als je even later het huis verlaat en in je auto de snelweg op rijdt en 150 km/uur mag rijden, ben je tigmaal sneller dood als in een Nederlands huis met minder strengere bouweisen. De vraag is dan op zijn plaats: willen de Duitsers echt financieel krom liggen om in zo’n huis te wonen? En dan te weten, dat nieuwbouw voor 80% van de onderdanen financieel niet meer bereikbaar is. Een spannende zaak!

Dit was de gevoelige snaar, die het debat met de parlementariers aan het eind van de middag een geheel andere kleur liet krijgen: niet alleen een discussie over een technisch eindrapport van een commissie, maar echt aan de bak voor veranderingen. Het CDU en de SPD lijken er wel oren naar te hebben, voor de “Grünen” en “Linken” is het Nederlandse model een “Schreckengespennst”, dat in Duitsland nooit mag gaan gebeuren: de burgers worden dan door de ontwikkelaars en bouwers letterlijk onder hun grote voeten bedolven. 

Auteur

Portret - Han Joosten
Han Joosten

Hoofd Marktonderzoek Bouwfonds Property Development Nederland en Duitsland

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte