platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Ontwikkelaar AM: identificatie met de wijk werkt verbindend

Ontwikkelaar AM: identificatie met de wijk werkt verbindend

AM header -> Josje Hoekveld en Gert-Joost Peek (door Maartje Brand)

5 nov 2020 - Welke plek heeft onderzoek in gebiedsontwikkeling? Waarom zou je als ontwikkelaar langdurig betrokken blijven bij je project? Hoe voorkom je onbetaalbaarheid door gestapelde ambities? Waar in de stad moet bedrijvigheid blijven? En wat kun je met het belangrijke, maar complexe thema sociale inclusiviteit? Josje Hoekveld, woningmarktstrateeg en onderzoeker van ontwikkelaar AM, bespreekt met lector gebiedsontwikkeling Gert-Joost Peek deze vijf grote opgaven. "De meeste ontwikkelaars lukt het nog wel om woningen met een plintje te maken, maar daarna wordt het al gauw te ingewikkeld."

1: Welke plek heeft onderzoek?

Hoekveld: “Onderzoek is een essentieel onderdeel in het gebiedsontwikkelingsproces. In met name de beginfase van de gebiedsontwikkeling is er veel onderzoek nodig naar de plek, de behoeften van de omwonenden en ondernemers in de buurt, maar ook de grotere vragen die spelen in die stad. Welke woonmilieus zijn hier gewenst? In welke segmenten bestaan grote woningtekorten? Welke problematiek speelt hier, waar we een oplossing voor kunnen bieden in de gebiedsontwikkeling? Dat vraagt een analyse op verschillende schaalniveaus: het niveau van de stad, de buurt, de straat, tot aan de individuele bewoners en gebruikers. Zowel macro als micro. Dat vergt zowel desk research als gesprekken letterlijk op straat. En dat betekent dat je als ontwikkelaar ook die mensen in dienst moet hebben die over dergelijke vaardigheden beschikken. Zowel de analytische kant als de skill om met mensen op straat in contact te komen en de wensen bloot te leggen.”

2: Waarom zou je langdurig betrokken blijven?

Peek: “Met het traditionele verdienmodel van de projectontwikkelaar, namelijk ‘kijken hoe je er zo snel mogelijk weer uit kunt’, ontzeg je je een aantal belangrijke leerervaringen die pas later in de exploitatie naar voren komen. En dat kun je dus ondervangen door te zorgen dat je heel erg nauw betrokken blijft bij die exploitatiefase.”

Hoekveld: “Door als ontwikkelaar langer in een gebiedsontwikkeling betrokken te blijven, kun je kijken wat werkt en wat niet. Welke beloftes bleken in de praktijk toch niet relevant voor gebruikers en bewoners? Sluit het DNA zoals we dat bedacht hadden wel aan op de behoefte? Daarnaast kan het natuurlijk ook gewoon een interessant verdienmodel zijn om in de exploitatiefase betrokken te blijven. Maar dat is voor de meeste traditionele ontwikkelaars een nieuw terrein. Die ontwikkeling gaat langzaam.”

De krakeling en de gouden regels

AM werkt voor gebieds- en opstalontwikkeling met ‘de krakeling’, die stapsgewijs uitlegt hoe een ontwikkeling tot stand komt. Centraal in de krakeling staan de kernwaarden voor de locatie, het zogenoemde DNA. Hieruit volgen de gouden regels: de kaders en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkelin waar elke grote beslissing aan getoetst wordt.


De krakeling van AM -> Illustratie: AM

Illustratie: AM

3: Wat is er mis met gestapelde ambities?

Peek: “Het probleem van het woningtekort en de betaalbaarheid los je in ieder geval niet op door vanuit de gemeente alleen maar ambities te stapelen. Veel betaalbare woningen én duurzame woningen én klimaatadaptatie én maatschappelijke voorzieningen. En al dat gestapel leidt ertoe dat projecten niet tot stand komen. Ik denk dat het vaststellen van de kernwaarden hierbij heel belangrijk kan zijn, omdat het je ook dwingt om keuzes te maken. Dat je in die keuzes dan ook best wel rigoureus en vergaand mag zijn. En ook vasthoudend: dan moeten we het nog maar een keer uitrekenen en iets anders veranderen, maar aan de kernwaarden doen we geen concessie.”

Hoekveld: Dat is inderdaad waar we tegenaan lopen: het stapelen van ambities is soms echt funest voor de haalbaarheid van het plan. Het risico is dat er vervolgens wordt gekozen voor een programma dat het meeste opbrengt. Je moet immers al die ambities ergens van betalen. Dat helpt natuurlijk niet mee met het oplossen van het woningtekort, met name in het betaalbare segment. Toch zit er ook wel een voordeel aan als je als ontwikkelaar wordt uitgedaagd door het stellen van hoge ambities. Hoe gaan we dit mogelijk maken? Je komt zo tot creatieve oplossingen en innovaties.”

Peek: “Uiteindelijk kom je, als je het hebt over het woningtekort en de betaalbaarheid, uit bij de hamvraag: bouwen we in de stad of in de wei? Ik ben in de basis niet zo’n voorstander van bouwen in de wei. Maar als we wat tempo willen creëren, dan moeten we kijken naar een aantal locaties waar dat misschien wel een goed idee is. Omdat we in de bestaande stad dat tempo niet gaan halen.”

Hoekveld: “Bouwen in de stad is doorgaans kostbaar, langdurig en ingewikkeld. Dus dan is het niet gek dat daar vooral duurdere woningen komen. Het geld moet ergens vandaan komen om deze te bekostigen. Voor binnenstedelijke ontwikkeling moet de gemeente ook goed kijken naar hoe zo’n kostbare opgave kan worden bekostigd zonder dat dat uit de verkoop van de opstal alleen gehaald moet worden. Ik denk dus dat de oplossing ligt in een combinatie: stimuleer binnenstedelijk waar dat kan, en kijk naar buitenstedelijk in die steden waar de nood in de stad niet gelenigd kan worden met alleen binnenstedelijk bouwen.”

4: Hoe meng je functies?

Peek: “Steden moeten zich realiseren dat je niet al je werkgelegenheid de stad uit moet drukken ten gunste van binnenstedelijke woningbouw. Mensen moeten nog wel naar hun werk kunnen komen. Dat betekent dat je ook gemixte woonmilieus moet maken. De meeste ontwikkelaars lukt het nog wel om woningen met een plintje te maken. Maar als het gaat om wat complexere bedrijfsmatige functies wordt het al gauw te ingewikkeld. Dat heeft niet alleen te maken met het feit dat het fysiek een ander product is, maar ook dat het commercieel een heel andere route is.”

“Een plek met een sterke betekenis kan verbindend werken voor verschillende bevolkingsgroepen”

Hoekveld: “Bovendien zie je vaak dat er alleen een plint met wat bedrijvigheid komt die helemaal niets te maken heeft met het DNA van dat gebied. In mijn optiek moeten ook de commerciële ruimtes, werkgelegenheid en bedrijvigheid passen bij dat DNA. Soms betekent dat inderdaad dat je kiest voor een ondernemer die wat minder oplevert per meter dan de geijkte supermarkt of drogist, maar die wel bijdraagt aan een behoefte van de bewoners en gebruikers. Zo hebben we bij DeBuurt in Utrecht Overvecht ervoor gekozen om de commerciële ruimte juist open te stellen voor ateliers en ontmoeting voor lokale ondernemers en kunstenaars. Dat levert natuurlijk niet veel op, maar het staat helemaal in dienst van het woonconcept en de behoefte in de buurt.”

5: Hoe krijg je een inclusieve stad?

Hoekveld: “Een inclusieve stad creëren, zoals DeBuurt in Utrecht, is een van de pijlers van onze bedrijfsfilosofie. Een inclusieve plek van ontmoeting, zeker tussen bevolkingsgroepen die elkaar niet zo snel tegenkomen en spreken, en waar mensen zich echt verbonden mee kunnen voelen.

Peek: “Er is altijd veel discussie over wat de inclusieve stad eigenlijk is. Dat is in mijn ogen niet een plek waar alles en iedereen overal gelijk moet zijn en waar iedereen door elkaar heen woont. Maar wel dat je mensen in hun eigen omgeving gelijke kansen biedt.”

Hoekveld: “Op welk schaalniveau wil je de mix tussen bevolkingsgroepen tot stand brengen? Moet dat per se op gebouwniveau? Of is het zinvoller om op blokniveau of wijkniveau te mixen? Het komt er uiteindelijk op neer dat de bewoners zich kunnen identificeren met de buurt, en dus ook met de andere buurtbewoners. Ook al zijn dat misschien heel andere mensen met een andere achtergrond of portemonnee. Wat dan helpt is een breed gedragen DNA van de plek: je kiest er als bewoner en ondernemer echt voor om op déze plek met déze kernwaarden te wonen en te ondernemen. Misschien heeft jouw buurman een totaal andere achtergrond, maar jullie vinden elkaar in die visie. Dat is de kracht van het gebieds-DNA: een plek met een sterke betekenis kan verbindend werken voor verschillende bevolkingsgroepen omdat zij zich ermee kunnen identificeren. En dan ben je weer een stapje dichter bij die inclusieve stad.”

Dr. ir. Gert-Joost Peek is lector gebiedsontwikkeling aan de Hogeschool Rotterdam, eigenaar van SPOT-ON Consulting, voorzitter van Stichting Platform I’MBINCK  en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate gaat. Dr. Josje Hoekveld is woningmarktstrateeg en onderzoeker bij AM over het proces van gebiedsontwikkeling, het belang van het DNA van de plek en de voordelen van integrale gebiedsontwikkeling.

Cover: Josje Hoekveld en Gert-Joost Peek, foto door Maartje Brand. 

Auteur

Maartje Brand -> Linkedin foto
Maartje Brand

Brandbeeld: bouw- en vastgoedfotografie

Bekijk alle artikelen