platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Ontwikkelend beheer: de lessen

Ontwikkelend beheer: de lessen

2 feb 2015 - Ingegeven door de economische cisis groeit de aandacht voor nieuwe ontwikkel- en beheermodellen. De tot voor kort strikt gescheiden domeinen van vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer komen daarbij steeds vaker samen, met name om financiële risico’s beheersbaar te houden. Dat kan al in de ontwikkelfase van een gebouw of gebied, maar ook bij bestaand vastgoed raken beheer en ontwikkeling steeds vaker met elkaar verweven. Maurice Hengeveld onderzocht in opdracht van Aorta twee Utrechtse voorbeelden waar ontwikkeling en beheer met elkaar vervlochten zijn: de Kromhoutkazerne waar zowel de ontwikkeling als het beheer in de komende decennia aan één consortium gegund zijn en de Vechtclub XL waar de tijdelijk beheerder stap voor stap ontwikkelingen realiseert om waarde te creëren in een vergeten stukje Utrecht.

In deze blog zet programmaraadslid Hans-Lars Boetes de Utrechtse voorbeelden in een bredere context en trekt hij lessen uit het naar elkaar toegroeien van de werelden van ontwikkeling en beheer. Business as usual of een innovatie in de gebiedsontwikkeling?

Over een boerderij in Normandië

Tien jaar geleden kocht mijn schoonmoeder een boerderij in Normandië. Een wonderlijk bouwsel van 36 meter lang en 9 meter breed. Het middengedeelte stamt uit de 18e eeuw: graniet, massieve balken en een prachtige schouw. Eind 19e eeuw zijn aan de rechterkant een koeienstal en hooizolder toegevoegd, in baksteen en lei. Aan de linkerkant kwam in 1928 een aanbouw in leem en hout, waar de trekker en ander materieel konden worden gestald. Een solitaire broodoven en een cave om calvados te stoken maken het plaatje compleet. Het gebouw is duidelijk een product van organische groei: generaties boeren hebben (als eigenaar/beheerder) het gebouw doorontwikkeld. Verbreding van het bedrijf, een groeiende veestapel en de mechanisering van de landbouw waren redenen om veranderingen door te voeren. Niet volgens een vooropgezet plan. Nee, het ging gewoon zo, het gebouw veranderde mee met het gebruik. Tot in de jaren ’90 de laatste nazaat het niet meer op kon brengen om zijn schamele bestaan hier voort te zetten.

Ontwikkeling en beheer

Het ging gewoon zo, ook in Nederland. Tot het begin van de 20e eeuw waren de meeste gebouwen het product van ontwikkeling én beheer door de eigenaar. Toen deden de professionalisering en specialisatie hun intrede, als communicerend vat met het consumentisme. Er kwamen partijen die zich toelegden op het ontwikkelen en bouwen in opdracht van anderen. Eerst voor visionaire en betrokken opdrachtgevers, zoals industriëlen die productiegebouwen en woonwijken voor hun werknemers wilden realiseren. Denk aan parels als de Van Nelle fabriek in Rotterdam of diverse tuindorpen uit de jaren ’30. De bouwwoede na de oorlog vergrootte de invloed van de professionele partijen. Zij bepaalden wat er gebouwd werd en de schaarste maakte dat deze gebouwen ook werden afgenomen. De wensen van de eigenaars/beheerders waarvoor werd gebouwd werden steeds minder belangrijk. Op de ‘top van de markt’ aan het begin van deze eeuw leidde de strikte scheiding tussen ontwikkeling en beheer – ik chargeer – tot eenvormige gebieden: mensen woonden in de januaristraat e.v. in een willekeurige nieuwbouwwijk en gingen dagelijks naar een spiegelpand op een willekeurige kantorenlocatie bij de afrit van een willekeurige snelweg.

Breuk

Het afgelopen decennium ontstonden er scheuren in dit Nederlandse bouw- en ontwikkelmodel. Twee gelijktijdige ontwikkelingen lagen hieraan ten grondslag. Ten eerste de crisis met de bijbehorende vraaguitval. De standaard woningen, kantoren en utiliteitsgebouwen bleven onverkocht en onverhuurd . De voorraad was te groot geworden. Daarnaast werd de eindgebruiker mondiger. Deze wilde weer meer invloed hebben op het functioneren van de omgeving en de gebouwen waarin hij woont en werkt. Beide ontwikkelingen lokte twee, ogenschijnlijk tegenstrijdige reacties uit.

De professionele partijen kregen meer oor voor de wensen van de gebruiker en ontwikkelden daarvoor nieuwe modellen. Het DBFMO-model dat is toegepast bij de Kromhoutkazerne is hiervan het ultieme voorbeeld. Zeg wat u wenst en wij ontwikkelen het niet alleen, maar beheren het ook nog voor u, decennia lang. Vergelijkbare modellen zijn toegepast in de scholenbouw en het duurdere huursegment. We kunnen deze ontwikkeling duiden als ‘beherend ontwikkelen’.

Er zijn echter ook gebruikers die het heft in eigen handen namen door zelf de ontwikkeling ter hand te nemen en de professionele partijen slechts in te schakelen wanneer nodig. We zien dit in de (tijdelijke) herbestemming van leegstaande gebouwen, met als voorbeeld de Vechtclub XL. Maar ook in het particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouwwoningen of bij klushuisprojecten. Deze ontwikkeling kunnen we duiden als ‘ontwikkelend beheren’.

Ontwikkelend beheer: de lessen - Afbeelding 1
Kromhoutkazerne // Foto door basephotography

Lessen

Hoewel ogenschijnlijk tegenstrijdig hebben beide reacties een duidelijke gemene deler: de (her)ontwikkeling van een gebouw en het beheer/gebruik daarvan zijn weer in één hand gekomen. De wensen van de gebruiker die nog kan en wil betalen zijn belangrijker dan ooit en zijn ideeën spelen weer een grotere rol bij de vormgeving. Of het de kwaliteit van wat gebouwd of herontwikkeld wordt ten goede komt is niet zondermeer vast te stellen. Het is te verwachten dat het nut van gebouwen voor de eindgebruiker toeneemt, waarmee de bouw van ongewenste en onverkoopbare woningen, winkels en kantoren verleden tijd wordt. Kostentechnisch en op het gebied van duurzaamheid pure winst.

Er rust echter wel een verantwoordelijkheid op de schouders van de professionele partijen en de zelfrealiserende eindgebruikers. Zij moeten in staat zijn om ook op de langere termijn na te denken over de nut en noodzaak van hun gebouw. Wat als defensie weg wil van de Kromhoutkazerne of de huurders van de Vechtclub XL een andere hotspot in de stad interessanter vinden? Zijn beide gebouwen dan flexibel genoeg om te voldoen aan de wensen van nieuwe gebruikers? Kortom: is het huwelijk tussen ontwikkeling en beheer ook op de langere termijn een volhoudbaar concept? Het vermogen om over je eigen schaduw heen te springen vraagt om een voortdurend proces van van ontwikkelend beheren of beherend ontwikkelen. What’s in a name.

Terug naar Normandië

Tien jaar na aanschaf is de boerderij in Normandië verworden tot een paradijs. Het middengedeelte is met smaak ingericht door mijn schoonmoeder voor eigen gebruik. De koeienstal is omgetoverd tot ‘maison d’amis’ met eigen opgang en kook- en douchegelegenheid. De tractorstalling doet op zomeravonden dienst als buitenkeuken en de broodoven en cave huisvesten nu de gereedschappen en de elektrische grasmaaier. Alles is verbouwd met hulp van familieleden en lokale vaklui. De omliggende vijf hectare bocagelandschap is in gebruik en onderhoud bij boeren uit de omgeving. Alles is wel zo gemaakt dat het huis op termijn geschikt is voor verhuur aan vakantiegangers, er is dus nagedacht over voortgezet gebruik. Maar voorlopig slijt mijn schoonmoeder een heerlijke oude dag in deze 18e eeuwse boerderij. Door haarzelf ontwikkeld én beheerd.

// Hans Lars Boetes
// Programmaraad Architectuurcentrum Aorta

Blijf op de hoogte