Hamerstraat door Gemeente Amsterdam (bron: Gemeente Amsterdam)

Opgave: hoe het Amsterdamse Hamerkwartier na transformatie betaalbaar kan blijven

12 april 2022

7 minuten

Casus
De transformatie van het Hamerstraatgebied in Amsterdam-Noord naar een hoogstedelijke woon-werkwijk staat in de startblokken. Omdat de nieuwbouw ook ruimte moet bieden aan creatieve ondernemers uit de buurt en bewoners uit omliggende wijken, wordt naarstig gezocht naar manieren om de betaalbaarheid en daarmee het inclusieve karakter van de wijk te waarborgen.

Vier jaar geleden maakte het Amsterdamse stadsbestuur duidelijk hoe zij de rommelige maar populaire bedrijfslocatie Hamerstraatgebied - aan de oostkant van de Noordelijke IJ-oever - de komende twintig jaar tot een hoogstedelijke woon-werkwijk wil laten uitgroeien. In de projectnota werd gesproken over een verdubbeling van het aantal arbeidsplaatsen en de bouw van zo’n 6.700 woningen in allerlei prijsklassen.

Van de bestaande 250.000 vierkante meter aan bedrijfshallen, loodsen en kantoren zou ongeveer de helft blijven staan. De rest zou plaats maken voor bijna 700.000 vierkante meter aan nieuwbouw waaronder een flink oppervlak aan kantoren, werkplaatsen voor creatieve bedrijven en allerlei commerciële en maatschappelijke voorzieningen. 

Om deze enorme verdichtingsopgave te kunnen realiseren, is veel hoogbouw nodig. In het stedenbouwkundig plan voor het gebied zijn 35 woontorens ingetekend, met hoogten tussen de 30 en 60 meter plus drie uitschieters van 90, 105 en 120 meter. Alleen op die manier kan volgens de gemeente de nieuwe wijk plaats bieden aan zowel nieuwkomers als bestaande bedrijven en bewoners uit het Hamerstraatgebied en de omliggende Vogel- en IJpleinbuurt.

Behoud Zamenhofterrein

De ambities voor het gebied staan in grote lijnen nog steeds overeind, bevestigt projectmanager Martijn Overmulder. Het Hamerkwartier, zoals het gebied in de plannen is gaan heten, moet een ongedeelde wijk worden met een mix aan verschillende functies, bewoners en bedrijven.

“We hebben in de investeringsnota wel een verdiepingsslag gemaakt en enkele besluiten genomen. Zo laten we het Zamenhofterrein vanwege de clustering van productieve en creatieve bedrijven en zijn ligging naast AlbeMarle buiten de transformatieplannen. We maken ook ruimte voor de aanlanding van een mogelijke brug over het IJ voor fietsers en ov. En de ponthaven van het Gemeentelijk vervoerbedrijf (GVB) blijft deels in functie. Verder komen aan de Johan van Hasseltweg twee mobiliteitshubs met extra parkeerplaatsen voor deelauto’s om de mobiliteit in goede banen te leiden. De straat wordt ook groener ingericht.”

Hamerkwartier, Amsterdam door Petra Boegheim (bron: shutterstock.com)

‘Hamerkwartier, Amsterdam’ door Petra Boegheim (bron: shutterstock.com)


Verleiden én regisseren

Voor de herontwikkeling is de stad afhankelijk van individuele kaveleigenaren. De gemeente heeft zelf geen grondposities in de aanbieding en moet investeerders zowel verleiden als regisseren richting het gewenste eindbeeld. Om vastgoedpartijen te paaien, is bijvoorbeeld de 40-40-20-regel voor de verhouding tussen sociale huur, middeldure huur en vrije sector aangepast naar 30-40-30.

Tegelijkertijd stelt de gemeente voor ieder ontwikkelingsblok volgens Overmulder “best wel strikte regels” aan de invulling en het volume, hoogte en vorm van de nieuwbouw. “We zullen ook planologisch pas aan een nieuwbouwplan meewerken als we met de kaveleigenaar een privaatrechtelijke overeenkomst af hebben gesloten.” Bij kavels waarvan ook de grond eigendom is van een ontwikkelaar, gaat het om een anterieure overeenkomst. In andere gevallen wordt het erfpachtcontract met de gemeente herzien. 

Geen plafond voor bedrijfshuren

Met één ontwikkelaar heeft de stad inmiddels een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten: Provast/Hines. Die kan op het Drakaterrein onder meer 1.630 woningen en 21.000 vierkante meter aan bedrijfsruimte en kantoren gaan realiseren. Met Bureau A’dam en Lingotto, die het Exclusiva-kavel met een gemengd woon-werkprogramma bebouwen, is het stadsbestuur dichtbij een nieuwe erfpachtafspraak. In de anterieure overeenkomst met Provast/Hines zijn geen maximale huurprijzen voor bedrijfshuisvesting opgenomen. Overmulder is dat ook niet van plan bij het Exclusiva-kavel. “Dan grijpen we te veel in op de marktontwikkeling. Bovendien is zo’n afspraak moeilijk te handhaven.”

Creatieve maakbedrijven in het gebied zijn bang uit het gebied verdreven te worden

Toch maken juist over dit punt creatieve maakbedrijven in het gebied zich grote zorgen. Ze zijn bang uit het gebied verdreven te worden. Overmulder erkent dat dit risico bestaat. “Enkele bedrijfsgebouwen zoals het Zamenhofterrein hebben we dan ook al een conserverende bestemming gegeven. Bovendien kunnen we via bepalingen in de erfpachtafspraken en het bestemmingsplan regelen dat op bepaalde locaties alleen ruimte is voor creatieve maakbedrijven. Het omkatten naar lucratievere kantoren wordt daarmee onmogelijk.”

Kwetsbare maakbedrijven

Beeldend kunstenaar Sigrid van Essel en interieurontwerper Monique Rietbroek zijn er niet gerust op dat ambachtelijke ondernemers als meubelmakers of decorontwerpers kunnen blijven. “Het gaat vaak om eenmansbedrijven die niet ineens veel meer huur kunnen betalen. Die groep is in de transformatie kwetsbaar als er geen afspraken over maximumhuren worden gemaakt.”

Met honderd andere creatieve bedrijven van bedrijvenvereniging Makers aan het IJ publiceerde het tweetal daarom een manifest waarin ze de gemeente oproepen zich actiever voor deze groep in te zetten. “Het stadsbestuur heeft wel ambities om creatieve maakbedrijven in het Hamerkwartier te houden, maar ze moeten daar in hun onderhandelingen met ontwikkelaars veel sterker op inzetten dan nu gebeurt,” legt Van Essel uit.

De gemeente onderzoekt de oprichting van een zelfstandige exploitatiemaatschappij om bedrijfsruimten van marktpartijen betaalbaar te verhuren

Een van de ideeën die de gemeente op dit moment laat onderzoeken, is de oprichting van een zelfstandige exploitatiemaatschappij die bedrijfsruimten van beleggers en eigenaren tegen betaalbare prijzen verhuurt. Dit soort maatschappelijke ondernemingen worden in het buitenland vaker ingezet om verdringing van bestaande bedrijven te voorkomen. Van Essel vindt het idee sympathiek, maar vraagt zich af of op die manier ook voor langere termijn de huren betaalbaar kunnen blijven. Rietbroek is ook positief over een dergelijke vastgoedorganisatie, al is het nog onduidelijk of ontwikkelaars eraan mee willen doen. ”Het is in elk geval beter dan niets.”

Exploitatiemaatschappij

Stipo-adviseur Jaap Schoufour die het plan voor een exploitatiemaatschappij verder heeft uitgewerkt, erkent dat zo’n initiatief staat of valt met de medewerking van ontwikkelaars. Die moeten genoegen nemen met een bescheiden rendement van 2 tot 4 procent om het concept levensvatbaar te maken. Toch denkt hij een sterke troef in handen te hebben. “Ontwikkelaars missen vaak de expertise en tijd om de juiste huurders voor hun gebouwen te vinden. Een intermediair kan hen daarbij helpen en ook relaties leggen met onderwijsinstellingen en werkgelegenheidsprojecten uit omliggende buurten zodat er daadwerkelijk een ongedeelde wijk ontstaat.” 

Meeuwelaan door Gemeente Amsterdam (bron: Gemeente Amsterdam)

‘Meeuwelaan’ door Gemeente Amsterdam (bron: Gemeente Amsterdam)


Een exploitatiemaatschappij kan ook verschillende vormen aannemen, variërend van een simpele beheersorganisatie tot een onderneming met eigen vastgoed in portefeuille. “Ontwikkelaars hoeven niet meteen te kiezen voor een bepaalde opzet. Je kunt ook klein beginnen en in de loop van de tijd steeds meer taken op je nemen.” Voor het oprichten van de organisatie is in ieder geval een aanvangsinvestering van 150.000 euro nodig. Schoufour heeft goede hoop dat daar in een toekomstig coalitieakkoord ruimte voor wordt vrijgemaakt.

Ongedeelde wijk

Het zijn niet alleen ambachtelijke bedrijven die zich zorgen maken over de toekomst van het Hamerkwartier. Bewoners uit de omliggende buurten zijn bang dat er van de beloofde ongedeelde wijk en doorstroming naar de nieuwe sociale huurwoningen weinig terecht komt. “Wat er in dat segment gebouwd gaat worden, is vrij klein en duur. Veel Noordelingen betalen nu een lage of gematigde huur en kunnen alleen naar het Hamerkwartier verhuizen als ze hetzelfde blijven betalen. Maar de woningcorporaties willen zo’n huurprijsgarantie niet afgeven. Daar gaat het mis,” vertelt Maarten de Boer van het bewonersplatform Vogelbuurt-IJplein. 

Het is niet de enige kritiek die bewoners hebben. Ze vinden de geplande nieuwbouw in het Hamerkwartier veel te hoog en te fors. “In het stedenbouwkundig plan worden hoge woontorens pal tegen de bestaande laagbouwbuurten aangebouwd. Bovendien zal met al die nieuwe woningen het autobezit in de wijk meer dan verdubbelen. Terwijl de bereikbaarheid van de wijk nu al te wensen overlaat.” Door de toename van het autoverkeer zal het voor bewoners ook moeilijker worden om de Meeuwenlaan over te steken. Maar daar liggen wel de twee buurtsupermarkten en zijn veel maatschappelijke voorzieningen van de ongedeelde wijk gepland. 

Bewoners van Noord krijgen voorrang in de toewijzing van sociale huurwoningen

De Boer heeft niet de illusie dat de buurt de verdichtingsoperatie in het Hamerkwartier tegen kan houden. Maar er kan wel meer afstand tussen de hoog- en laagbouw komen. Meer veilige oversteekplaatsen op de Meeuwenlaan en compenserende maatregelen voor de groeiende verkeersoverlast staan ook hoog op zijn verlanglijstje. Hij heeft goede hoop dat de gemeenteraad op die punten de transformatieplannen aanpast. 

Voorrang voor Noordelingen

Overmulder heeft begrip voor de zorgen van de bewoners maar gelooft wél in het slagen van de doorstroming en het ontstaan van hechte verbindingen tussen de oud- en nieuwbouw. “We voegen niet alleen 1.800 nieuwe sociale huurwoningen toe, maar geven bewoners van Noord ook voorrang in de toewijzing. Met de corporaties is bovendien afgesproken dat een deel van de sociale huurwoningen voor grote gezinnen is bedoeld. Over het eventueel aanpassen van de huurprijzen zijn we nog met elkaar in gesprek.” 

Ook bij de hoogbouw is wel degelijk nagedacht over de relatie met de bestaande buurten, vertelt Overmulder. Als gevolg van reacties van omwonenden is ten opzichte van de eerdere projectnota een deel van de hoogbouw al meer naar achteren geplaatst. Een toren op de hoek van de Motorkade en de Meeuwenlaan wordt ook minder hoog. “Om het autobezit in de nieuwe wijk terug te dringen, zetten we ook zwaar in op deelauto’s en de fiets plus het ov. De nieuwe Oostbrug, die nu nog buiten de verkeersprognoses is gehouden, kan daar ook een positieve invloed op hebben. Natuurlijk blijven we de verkeersontwikkeling ook periodiek in de gaten houden zodat we tijdig bij kunnen sturen. Daar is ook ruimte voor binnen het plan.”

Eigen haard onderhandelt nog...

Eigen Haard is een van de vijf woningcorporaties die in het Hamerkwartier willen bouwen. Als enige heeft ze ook een grondpositie in het gebied. Op dit voormalige Storkterrein moeten de komende jaren minimaal 600 woningen komen waarvan circa 180 in de sociale huur en 230 in het middensegment.

Naast het woonprogramma komen er een VMBO-school met techprofiel, een sporthal, een cultuurcluster en een bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie die samen het hart van de ongedeelde wijk moeten vormen. De monumentale Kromhouthal en de aangebouwde Storkhallen zullen hiervoor plek bieden. Ook is er binnen de hallen ruimte voor horeca en exposities van de maakindustrie. 

Karen Ammerlaan en Imke Veltmeijer van Eigen Haard benadrukken dat ze met de gebiedsontwikkeling vooral huurders uit de omliggende buurten nieuwe kansen willen bieden. Ze erkennen daarbij dat betaalbare huren een belangrijke voorwaarde zijn om buurtbewoners naar de nieuwe sociale huurwoningen te laten doorstromen. “We zullen zeker niet alle woningen tegen maximale prijzen verhuren. Maar we zijn nog niet zover om daar harde afspraken over te kunnen maken”, legt Veltmeijer uit.

Voor haar investeringen in het gebied is de corporatie nog in onderhandeling met de gemeente. Om alle ambities waar te kunnen maken, moet het financiële plaatje wel kloppen. Zo zou er volgens Ammerlaan nog eens kritisch gekeken moeten worden naar het totale programma en of maatschappelijke voorzieningen vaker een dubbelfunctie kunnen krijgen.

Ook zouden bepaalde eisen zoals de verplichte plinthoogte van acht meter, op sommige plaatsen losgelaten kunnen worden om de kosten te verlagen. “Bijna 40 procent van alle sociaal-maatschappelijke voorzieningen zijn bij ons op het kavel terechtgekomen terwijl we maar 10 procent van het aantal vierkante meters in het Hamerkwartier ontwikkelen. Dat voelt scheef. Het is ook weer meer dan in de voorgaande projectnota. Op zich zijn we daar niet op tegen, maar we moeten het wel kunnen betalen.”

Beiden verwachten er uiteindelijk wel uit te komen met de gemeente. Dan kan medio volgend jaar met de sloop en nieuwbouw van de eerste gebouwen worden begonnen. Oplevering van het eerste woonblok staat op zijn vroegst voor 2025 in de planning. Behalve de sociale huurwoningen zal Eigen Haard ook een deel van het middensegment in eigen beheer houden. Bovendien wil de corporatie ook wel sociale huurwoningen bouwen op kavels van andere eigenaren. Met ‘buurman’ Hines van het Draka-kavel worden daar al gesprekken over gevoerd.


Dit artikel verscheen eerder op nul20.nl


Cover: ‘Hamerstraat’ door Gemeente Amsterdam (bron: Gemeente Amsterdam)


Jaco Boer

Door Jaco Boer

zelfstandig journalist, uitgever, docent


Meest recent

Noord-Veluwe schapen door R. de Bruijn_Photography (bron: Shutterstock)

Uit de stikstofcrisis? Het uitdaagrecht kan helpen

Het Right to Challenge leent zich voor meer dan sympathieke buurtprojecten. Met het uitdaagrecht is ook een uitweg mogelijk uit de stikstofcrisis. Thijs Harmsen schetst het perspectief.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2022

Stadswerk Arkplein door Erik Boschman (bron: Stadswerk072)

De stad vergroenen? Houd je als bestuurder koest, realiseer korte lijnen en praat met bewoners

Korte organisatorische lijnen, veel contact met bewoners en weinig bemoeienis vanuit het stadsbestuur. Met deze prijswinnende strategie heeft Alkmaar de afgelopen drie jaar al 30.000 m2 steen veranderd in groen.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week waarin duidelijk werd dat we het met elkaar moeten doen

Aandacht voor new town Nieuwegein, conflicterende ruimteclaims in Amsterdam en de energietransitie. De conclusie na de afgelopen week Gebiedsontwikkeling.nu: ‘we zullen het met elkaar moeten doen’.

Nieuws

6 oktober 2022