Nieuws De crisis op de woningmarkt laat steeds duidelijker haar sporen na in de nieuwbouwwijken van de 21ste eeuw. Woningen boven de drie ton worden sinds de crisis van 2008 nauwelijks meer gebouwd. Vrijwel het gehele aanbod richt zich op de onderkant van de markt. Een op de drie nieuwbouwhuizen die jaarlijks wordt opgeleverd, is goedkoper dan twee ton. In 2008 was dit slechts een op zeven.
'We zien dat steeds meer &re meenten terugvallen op heel goedkope woningen, omdat daar nog wel kopers voor zijn·, zegt Desirée Uitzetter van adviesbureau Stee Groep. 'Maar als dit zo doorgaat, wordt het aanbod van starterswoningen te groot. Er staan in de bestaande woningvoorraad al veel woningen in dit segment te koop. Straks komen die mensen niet meer zonder verlies van hun woning af.'
Aandeel in totale nieuwbouw van woningen van verschillende prijsniveaus in % (Bron: NVB, Deloitte)
‘Opmars goedkope rijtjeshuizen verschraalt woningaanbod - Afbeelding 1’
Samenstelling kostprijs doorsnee nieuwbouwwoning 2013 in € (Bron: NVB, Deloitte)
‘Opmars goedkope rijtjeshuizen verschraalt woningaanbod - Afbeelding 2’
Als starters hun woningen over een paar jaar niet meer kunnen verkopen, stromen zij niet door. Dan loopt de markt vast. Net zoals dat nu het geval is bij de ruim een miljoen huishoudens waarbij de waarde van hun huis onder water staat. In de Tweede Kamer vindt vandaag een rondetafel overleg plats over het grondbeleid van gemeenten.
Gemeenten en bouwers slagen er nog altijd in om nieuwe woningen aan starters te verkopen, doordat deze kopers niet eerst hun oude woning hoeven te verkopen. Ook krijgen starters bij de aanschaf van een woning vaak subsidie in de vorm van een starterslening en de Nationale Hypotheekgarantie.
Tegelijk hebben bouwbedrijven de productiekosten van goedkope huizen met tienduizenden euro's verlaagd. 'De prijs va neen nieuwbouwwoning is zo veel mogelijk uitgekleed', zegt Leendert Meijers, adjunct-directeur van de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB. Dat is mogelijk door minder fouten te maken bij de oplevering en het gebruik van goedkopere materialen. Ook is de beukmaat, oftewel de breedte van de woning, in veel gevallen smaller dan voor de crisis. Nederlanders gaan kleiner wonen.
Volgens Jan Fokkema, directeur van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom, valt het wel mee met het dreigende overschot van woningen voor starters. 'In absolute aantallen worden minder goedkope woningen bijgebouwd dan in de hoogtijdagen.' Ook zal de markt voor het middensegment volgens hem vanzelf weer aantrekken zodra de economie in de lift zit.
Volgens Uitzetter moeten wethouders die verantwoordelijk zijn voor het grondbeleid wel degelijk beter rekening houden met de belangen van bestaande huizenbezitters. 'Veel inwoners zijn beleggers in hun eigen woning. Als een gemeente niet inzet op een gevarieerde woningvoorraad zet die de inwoners in hun eigen huis gevangen.' Dat betekent dat gemeenten de productie van goedkopere woningen in veel gevallen moeten staken of beperken. 'Ze moeten goed kijken welke type woningen er in de nabije toekomst in de gemeente nodig is. Dat kan niet zonder ook de bestaande woningvoorraad mee te nemen.'
De reden dat gemeenten dit niet doen, is dat de vraag naar starterswoningen redelijk overeind blijft. Maar dit beeld wordt volgens Uitzetter vertekend doordat veel bestaande starterswoningen niet vrijkomen. De bewoners die deze huizen enkele jaren geleden kochten, kijken immers tegen een restschuld aan.
Gemeenten staan onder grote druk, omdat ze miljarden in grond hebben geïnvesteerd die nu moeten worden terugverdiend. Als ze woningen in de onderkant van het segment kunnen verkopen, zullen ze dat niet nalaten.
Het herstel van het middensegment is voor de sector van groot belang, doordat de marges bij goedkopere woningen lager zijn. Dat geldt ook voor gemeenten die voor goedkopere woningen doorgaans lagere grondopbrengsten hanteren.
Auteursrecht voorbehouden aan Het Financieele Dagblad
Cover: ‘Thumb_woningmarkt algemeen_0_1000px’
