graafwerk

Organische stads- en gebiedsontwikkeling crisishype? Mooi niet!

9 maart 2016

4 minuten

Opinie Vorige week mocht ik optreden voor het kennisnetwerk van de opleiding Master of City Development (MCD). Het is een opleiding waarin stads- en gebiedsontwikkeling nog vooral wordt behandeld als een een-tweetje tussen overheid en grotere marktpartijen en waar de bouwprogrammering van de stad centraal staat.

Het voelde een beetje als het hol van de leeuw want ik kwam vertellen over de kracht van het nieuwe stadmaken.  Ik vertelde dat al die kleine (en steeds meer grote) burgerinitiatieven in steden en dorpen staan voor een brede onderstroom in de samenleving waarbij mensen meer greep wil krijgen op de eigen omgeving en ook ruimte zoeken om de dingen op hun eigen manier te doen. Ik heb benadrukt dat dit van de overheid vergt dat ze uit de een-tweetjes met de markt stapt en meer samen met de bewoners de stad gaan maken. De benadering van organische stads- en gebiedsontwikkeling is dan het interessante vehikel om de brug tussen lokaal initiatief en de grote wereld van stadsontwikkeling te slaan. Mijn verhaal raakte wel iets bij de toehoorders maar aan het eind vroeg wel iemand ter geruststelling van zijn eigen gemoed of deze benadering niet keurig aanvullend is op de klassieke manier van ontwikkelen. Mijn eerlijke antwoord: ik hoop het niet. Want die klassieke manier doet de steden geen goed. Bouwproductie en grondexploitatie staan centraal en niet het geluk van de stadsbewoner, het levert ons over aan partijen die de stad met geleend geld maken (schuldeneconomie) en er is te weinig respect voor de kracht van geleidelijke organische verandering van de stad.

Ik heb niet de illusie dat dit veel zal veranderen aan het publiek–private ontwikkelparadigma waar deze opleiding op is gebouwd. Dat vooroordeel werd gisteren nog eens bevestigd toen ik dit verhaal van een van de leden van de raad van advies van de opleiding, Frank ten Have van Deloitte, op sociale media zag verschijnen waarin organische gebiedsontwikkeling wordt afgeserveerd als achterhaalde crisishype. Dat is de man zijn goed recht, maar wat ik wel bedenkelijk vind is dat hij zijn verhaal helemaal ophangt aan een prijswinnende scriptie van de opleiding die niet eens over organisch ontwikkelen gaat. In die scriptie wordt alleen een sneer uitgedeeld aan bestuurders die organisch ontwikkelen verwarren met visieloos en regelloos wachten op de markt (ben ik het helemaal mee eens!)  en worden kanttekeningen geplaatst bij het verhaal als zou de grachtengordel van Amsterdam een schoolvoorbeeld zijn van organisch ontwikkelen. Verder komt het begrip organisch ontwikkelen niet voor in de scriptie, die feitelijk gaat over de herwaardering van stedelijk ontwerp.  Beetje flauw van ten Have om de opleiding zo te gebruiken om zijn eigen stokpaardje te berijden.

Hij maakt het helemaal bont door twee problemen die samenhangen met de klassieke manier van ontwikkelen te gebruiken als argument tegen  de organische benadering. Allereerst de rechtsonzekerheid die voor marktpartijen ontstaat door overambitieuze plannen waarin alles met alles samenhangt. Als voorbeeld noemt hij het oorspronkelijke masterplan voor de Binckhorst waar alles moest wachten op het (niet gelukte) uitplaatsen van bedrijven. Ten tweede de problemen die ontstaan door overoptimistische waardering van grondposities van gemeenten die ze met heel veel pijn moeten gaan afboeken. Zijn argument: als je organisch ontwikkelt ken je de terugverdienpotentie van je investeringen in grond niet. Een gotspe als je weet hoe de gemeenten juist door de klassieke manier van jezelf rijk rekenen met vermeende terugverdienpotenties voor miljarden de boot in zijn gegaan.

Feitelijk geeft deze man van Deloitte Real Estate hiermee zelf het failliet van het oude systeem aan en bewijst hij geheel contrair aan zijn inzet de noodzaak verder te gaan op het pad van organisch ontwikkelen.

Genoeg woorden hieraan besteed, ik ga maar eens verder met mijn verhaal over organisch ontwikkelen dat ik aan het schrijven ben op basis van mijn eigen ervaringen de afgelopen jaren. Een benadering die zeer veel voordelen biedt ten opzichte van het klassieke programmeren van de stad als een-tweetje tussen overheid en markt. Zoals:

  • visies zijn gebaseerd op grote maatschappelijke vragen en de betekenis van plekken voor mensen (’identiteitsankers’) en niet op ‘gebiedspotenties’;
  • er wordt niet gebouwd voor de vraag van gisteren;
  • de factor tijd is een vriend doordat je soepel op veranderingen in de wereld in kunt spelen;
  • er wordt respectvol en ontspannen omgesprongen met het DNA van de stad, autonome processen en alledaagse leefkwaliteit;
  • de werelden van ontwikkelen, exploitatie en beheer grijpen in elkaar en eigenaarschap voor de eigen omgeving staat centraal;
  • de brug kan worden gebouwd tussen het ambities met lokaal initiatief, participatie en stadsontwikkeling;
  • de stad wordt veel minder dan nu gebouwd op een schuldeneconomie en meer op geleidelijke waardecreatie;
  • er worden geen miljoenen verspild aan onderzoeks- en plankosten, aan tegenvallers en aan bouwfraudes.

Hoezo achterhaalde crisishype?


Cover: ‘graafwerk’


Portret - Frans Soeterbroek

Door Frans Soeterbroek

Adviseur maatschappelijke gebiedsontwikkeling


Meest recent

Edinburgh castle, Schotland door TTstudio (bron: shutterstock)

In drie stappen naar lokaal leven, zo doen de Schotten dat

De 15-minuten stad geldt als duurzame stadontwikkeling. In Schotland is de stad met lokaal georiënteerde wijken nu nationaal beleid. Een leidraad helpt overheden, ontwikkelaars en stadmakers dit principe te implementeren.

Onderzoek

21 mei 2024

Distributiecentrum in Zwaagdijk door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)

Hoe de ‘dozen’ langs de snelweg handelslandschappen voortbrengen

Distributiecentra zijn velen een doorn in het oog. Maar ze zijn de uitkomst van het economische verhaal van Nederland als distributieland. Merten Nefs deed onderzoek naar het fenomeen.

Interview

21 mei 2024

Waddinxveen, Nederland door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Friso de Zeeuw: “Dit coalitieakkoord biedt kansen voor gebiedsontwikkeling en daarmee voor de aanpak van de wooncrisis”

Het coalitieakkoord dat gisteren werd gepresenteerd biedt volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw voldoende aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling en daarmee om de wooncrisis aan te pakken. “1 miljard euro per jaar, dat is geen kattenpis.”

Opinie

17 mei 2024