Vlnr Lodewijk Nolson, Pepijn en Monique van Drongelen, Gino van Driessche door Suzan Thiry (bron: Suzan Fotografie)

Othene in Terneuzen: voorbeeld van flexibiliteit, ook na 30 jaar

25 maart 2024

7 minuten

Casus Een robuust groen en blauw raamwerk met flexibele invulling. Bijna 30 jaar geleden was dat het plan voor de nieuwe wijk Othene in Terneuzen (Zeeuws-Vlaanderen). Dat deze aanpak goed werkt, bewijst de recente oplevering van nog meer levensloopbestendige woningen in deelgebied Frisiusschans. Wat trekt de heel diverse en internationale bewoners naar deze wijk? Denise Vrolijk vroeg het de gemeente Terneuzen, gebiedsontwikkelaar AM én bewoners zelf.

In 1995 maakt de stad Terneuzen de gewaagde ‘Sprong over de Kreek’. Pas als er in de stad geen ruimte meer is voor nieuwe woningen, wordt er ook gebouwd aan de overkant van het water. Eerst met 450 woningen in Othene-Noord, aan de Westerschelde. In 2002 stelt de gemeenteraad van Terneuzen het plan voor Othene-Zuid vast. Bij elkaar zo’n 1500 woningen in de groene polders bij het oude buurtschap Othene. Het robuuste raamwerk is in de loop der jaren flexibel ingevuld. Met woonproducten die de marktvraag volgen. Een bijzondere samenwerking tussen de gemeente Terneuzen en ontwikkelaar AM maakt deze gevarieerde wijk met regionale en internationale bewoners mogelijk.

“Het was een spannende periode,” vertelt Lodewijk Nolson, teamleider Planvorming, Omgeving en Economie bij gemeente Terneuzen. “Het bouwen van Othene-Zuid ging snel en in grote aantallen, zo’n 100 woningen per jaar. Gebouwd door ontwikkelaar Projectbouw Zeeland.” Gino van Driessche, directeur AM Zeeland vult aan: “In 2003 nam AM dat bedrijf over. Samen met de gemeente hebben we de veranderende marktvraag kunnen vertalen in uiteenlopende woonproducten. Inmiddels staan er bijna 1.550 nieuwe woningen, en de wijk is nog niet af.”

Onderscheidend en flexibel plan

Nolson: “Othene onderscheidt zich van andere plannen in Zeeland, door een grote mate van flexibiliteit binnen een stevig kader. Een duidelijke verkeersstructuur met veel groen en water. Daarbinnen is het flexibel. Hier sturen we ook op. Zodat er op verschillende schaalniveaus differentiatie ontstaat. Othene-Zuid begon met twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. Dat was wat de markt toen vroeg.”

Woningen aan de Kraanvogel, met uitzicht op de Zaamkreek. door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)

‘Woningen aan de Kraanvogel, met uitzicht op de Zaamkreek.’ door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)


“Het was de tijd van economische groei. Er was geld, mensen konden zich dit type woningen veroorloven,” vertelt Van Driessche. “De eerste woningen in Othene zijn nog voor de autochtone Zeeuws-Vlaming gebouwd. Maar de beroepsbevolking veranderde snel in onze economisch sterke regio. Bij internationale bedrijven als Yara Sluiskil (productie kunstmest en chemicaliën) en Dow Chemical komen sinds 2015 steeds meer werknemers van buitenaf. Elders uit Nederland, België, Europa, Zuid-Amerika of het Midden-Oosten. Die kopen niet op hun eerste werkdag een woning. Daarom zijn we ook meer huurwoningen gaan bouwen.”

Eerste betaalbare woningen

Voor Monique en Pepijn van Drongelen was het nieuwe woningaanbod in Othene dé kans om naar een ruimere woning in een groene omgeving te verhuizen. Pepijn: “Het waren toen de eerste betaalbare woningen in Othene. En hoewel we net de badkamer van ons huis in de Serlippensbuurt (een wijk uit de jaren zestig aan de stadskant van de kreek) aan het verbouwen waren, hebben we direct onze kans gegrepen. Een nieuwbouwhuis kan je helemaal naar je eigen idee inrichten.” Monique: “Onze eerste zoon, nu 19, was net geboren. De groene omgeving, het open, speelse karakter en de jarendertigarchitectuur spraken ons enorm aan. Ik kon mijn kapsalon in de achtertuin realiseren, met eigen toegang achterom. Dat was heel aantrekkelijk.”

Waterrijk wonen aan de Otheense Kreek door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)

‘Waterrijk wonen aan de Otheense Kreek’ door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)


“Voor kinderen is wonen in een nieuwbouwwijk ook heel leuk,” zegt Monique. “Ze ontdekken steeds iets nieuws, spelen in het groen en bouwen hutten. Op de kreek kunnen ze varen met een bootje. Dat vind ik zelf de fijnste plek in Othene.” Pepijn: “Toen we hier net woonden werd er ook veel georganiseerd om je buren te leren kennen. Zoals het jaarlijkse zomerfeest, of het foodtruckfestival aan de kreek. Dat was heel leuk.”

Vertrouwen als basis

Na de economische hoogtijdagen waarin Othene is gestart, kwamen verschillende crises. Nolson: “In die eerste periode hadden we in de samenwerking een hele stevige overlegmachine. Met werkgroepen, projectgroepen en stuurgroepen, die allemaal eens in de zoveel weken bij elkaar kwamen. Toen de markt inzakte, hebben we die structuur afgebouwd tot twee overleggen. Eén over de bebouwing en één over de buitenruimte. Met een kleine stuurgroep waar onder andere Gino, de wethouder en ik in zitten. Dat is de plek waar we alles samen besluiten.”

De bevolking van Zeeuws-Vlaanderen vergrijst. Daar moeten we met het woningaanbod wel op inspelen
Gino van Driessche, AM

“Het is een heel efficiënte en effectieve samenwerking,” vervolgt Van Driessche. “Op basis van vertrouwen met één gemeenschappelijk doel. Zo kunnen we gemakkelijk inspelen op veranderende vragen. We bouwen welstandsvrij en hebben een flexibel bestemmingsplan. Ik vind dit voor veel overheden een voorbeeld hoe het ook kan. Vertrouwen is ons sleutelwoord. De publieke flexibiliteit bij Othene is echt uniek. We besluiten samen met de gemeente of de eerder bedachte tweekappers bijvoorbeeld vervangen moeten worden door rijwoningen, of juist door huurwoningen.”

Nolson: “Ook na de bouw- en bankencrisis, toen de productie weer steeg tot volumes die veel hoger waren dan in het begin van Othene, hebben we vastgehouden aan de efficiënte manier van samenwerken. Het bleek nog steeds heel goed te werken. Dat vond ik best verrassend.”

Nieuwe ontwikkelingen

De grote flexibiliteit komt ook van pas bij huidige ontwikkelingen. Van Driessche: “Het is een feit dat de bevolking van Zeeuws-Vlaanderen vergrijst. Daar moeten we met het woningaanbod wel op inspelen. Bijvoorbeeld door een combinatie van wonen en zorg te maken.” Nolson: “Al in de eerste gebieden van Othene-Zuid (Laan van Othene, de Rietlanden) realiseerden we grondgebonden woningen met een levensloopbestendig programma. Het raamwerk van Othene biedt die schuifruimte.”

Luchtfoto met recente nieuwbouwprojecten zoals o.a. rijwoningen Vinkentouw, twee-onder-een-kapwoningen Strandbroeders en paviljoenwoningen iQube (in aanbouw). door Studio ArteP (bron: Studio ArteP)

‘Luchtfoto met recente nieuwbouwprojecten zoals o.a. rijwoningen Vinkentouw, twee-onder-een-kapwoningen Strandbroeders en paviljoenwoningen iQube (in aanbouw).’ door Studio ArteP (bron: Studio ArteP)


Pepijn: “We hadden hier een prachtig vrij uitzicht over de polder. Helaas is dat, door de bouw van nieuwe woningen twee jaar geleden, nu weg. Dat was wel even wennen. Natuurlijk weet je dat een nieuwbouwwijk in ontwikkeling is. Maar als er na 16 jaar ineens nieuwe huizen worden gebouwd, en je weer in het zand zit, is dat wel even anders. We hebben zelfs gekeken of we naar net buiten Othene konden verhuizen. Maar onze drie kinderen hebben hier een heel groot deel van hun sociale leven. Dat wordt anders als je buiten de wijk gaat wonen, realiseerden we ons. We wonen hier nu heel goed. Vanuit mijn werk (projectleider Buitenruimte en eigen ontwerpstudio), zie ik in Othene wel dingen die anders of beter kunnen. Zoals loze bestrating waar auto’s hadden kunnen parkeren. Of paaltjes die ook laadpaal kunnen zijn.”

Goede verbindingen

Van Driessche: “Hoewel demografische cijfers laten zien dat de (beroeps)bevolking afneemt, komen er de laatste jaren juist veel nieuwe Zeeuwen bij. Uit Europa, Zuid-Amerika of het Midden-Oosten. Ook vanuit de landelijke woningopgave, moeten we extra woningen gaan bijbouwen. In Othene 15% meer dan het plan was. Om de nieuwe doelgroepen te bereiken, overleggen we met bijvoorbeeld het Expat Center Zeeland en de grote werkgevers. Voor al deze mensen is het belangrijk dat onze regio aantrekkelijk is. Goede verbindingen zijn daarbij essentieel. Zo ontsluiten we de voorzieningen in onze grensregio. Zeeuws-Vlaanderen is in mijn beleving niet de onderkant van Nederland, maar staat midden in Europa. Met steden als Gent, Brugge en Antwerpen om de hoek. Zeeuws-Vlaanderen is een regio die haar karakter dankt aan contrasten en grenzen. En juist daardoor het ‘land’ van de onbegrensde mogelijkheden is. Sociale, culturele en recreatieve voorzieningen zijn hier altijd dichtbij.”

Met de vele groene velden in het buitengebied, is Zeeuws-Vlaanderen natuurlijk een prachtige plek om te wonen
Lodewijk Nolsen, gemeente Terneuzen

Van Driessche: “De laatste jaren zien we dat de woonvraag vanuit de internationale bedrijven ook weer verandert. Waren het eerst de werknemers met goed betaalde banen, nu zien we dat ook de laag daaronder een woning in Zeeuws-Vlaanderen zoekt. We bieden continu verschillende woonproducten aan. Koop en huur. Daarmee kunnen we vrijwel alle doelgroepen bedienen.”

Nieuwe woonfase

Inmiddels zijn Monique en Pepijn ook binnen Othene weer verhuisd, in dezelfde straat. Monique: “In de hoekwoning waar we nu vijf jaar wonen, is de kapsalon aan de straatkant. Met een directe toegang tot het huis. Dat wilde ik graag. Het huis is ruimer, met een fijne woonkeuken. De kinderen hebben hier ook meer privéruimte. Wat we wel missen, nu de kinderen ouder worden, zijn voorzieningen die passen bij hun leeftijd. Ook de activiteiten voor bewoners zijn minder geworden. Dat is jammer. We hebben zeer beperkt openbaar vervoer in de wijk. En missen leuke horeca, al dan niet met speelplekken voor kleine kinderen. Ook de brede school is nu echt te klein.”

Arce Novum in groen Othene. door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)

‘Arce Novum in groen Othene.’ door Lidwine Guiran (bron: Lidwine Guiran)


Nolson: “De afgelopen decennia zijn er veel grote infrastructurele werken voltooid. Zoals de Westerscheldetunnel, de Sluiskiltunnel, het verbreden van provinciale wegen, versterken van noord-zuid en oost-west verbindingen en de Nieuwe Sluis van de fusiehaven North Sea Port (Gent, Terneuzen en Vlissingen), die in oktober 2024 wordt geopend. We zijn zelfs aan het kijken om het personenvervoer over het spoor naar de Gentse regio weer mogelijk te maken. Dat zou Zeeuws-Vlaanderen veel brengen. Hoogwaardig openbaar vervoer kan werken als katalysator voor een aantrekkelijke regio. En dat is meer dan een betere busverbinding. We werken in Terneuzen ook aan het opknappen van onze binnenstad. Dat gaat weer een fijn stadscentrum worden.”

Kansen pakken

Van Driessche: “Als we de goede keuzes maken, dan ben ik ervan overtuigd deze regio echt kan groeien.” Nolson: “We hebben hier een heel gemengde samenleving waar Zeeuwen en Vlamingen samen wonen en werken. In Onbegrensd Zeeuws-Vlaanderen werken we grensoverschrijdend samen met de verschillende gemeenten, ontwikkelaars, bedrijven, onderwijs, enzovoort.” Van Driessche vult aan: “Ook vanuit die samenwerking kunnen we het investeringsklimaat vergroten, meer voorzieningen creëren, jongeren beter binden aan de regio én goede woonproducten realiseren.” Nolson: “Met de vele groene velden in het buitengebied, is Zeeuws-Vlaanderen natuurlijk een prachtige plek om te wonen. Othene is daar een mooi voorbeeld van.”

PROJECTGEGEVENS

Betrokken partijen: AM

Gemeente: Terneuzen

Samenwerkingsvorm: Private Exploitatie

Startjaar: 2002

Type gebiedsontwikkeling: Uitbreiding Stedelijk Gebied

Omvang en programma: Othene Zuid bestaat uit 1.700 woningen, een brede school en een winkelcentrum. De totale omvang van de gebiedsontwikkeling is 107 hectare.


Cover: ‘Vlnr Lodewijk Nolson, Pepijn en Monique van Drongelen, Gino van Driessche’ door Suzan Thiry (bron: Suzan Fotografie)


denise vrolijk

Door Denise Vrolijk

Tekstschrijver, redacteur, en communicatieadviseur in gebiedsontwikkeling


Meest recent

Tentoonstelling door John Lewis Marshall (bron: John Lewis Marshall)

AI-expo Onmetelijk Belangrijk: een verkenning naar zachte ontwerpwaarden

Hoe kan artificiële intelligentie architecten en stedenbouwers helpen om te ontwerpen vanuit zachte waarden? Die vraag staat centraal in de tentoonstelling ‘Onmetelijk Belangrijk’. Redacteur Kaz Schonebeek nam een kijkje.

Verslag

19 juli 2024

Laadpalen voor elektrische auto's door Ton Hazewinkel (bron: shutterstock)

Hub hub hub, de nieuwe crux in gebiedsontwikkeling

Mobiliteitshubs kunnen met hun complete aanbod aan diensten inspelen op tal van behoeften aan stedelijke mobiliteit. En daarmee vormen ze een eigentijdse draaischijf binnen gebiedsontwikkelingen. Theo Stauttener brengt de meerwaarde in beeld.

Analyse

19 juli 2024

GO weekoverzicht 18 juli 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om naar het héle plaatje te kijken

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu over het totale plaatje. Over kosten én baten van natuur, over techniek én de sociale dimensie in de energietransitie en over maatschappelijke én omgevingsrechtelijke uitdagingen.

Weekoverzicht

18 juli 2024