platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

Over derde plekken, plinten en openbare ruimte

Over derde plekken, plinten en openbare ruimte

Interview met planoloog en bedrijfskundige Jos Sentel

30 sep 2012 - Geboren en getogen boven de winkel van zijn ouders in de Dorpsstraat van groeikern Zoetermeer, lagen de studies planologie en bedrijfskunde voor de hand. Waardering voor goed ondernemerschap en fascinatie voor stadsontwikkeling kreeg Jos Sentel al van jongs af aan mee. ’’We moeten af van de term winkelgebieden.’’, zegt Sentel. ’’Waar het om draait zijn multifunctionele, publieksgerichte domeinen. Winkels maken daar in economische zin een belangrijk onderdeel van uit, maar vlak het belang van horeca, cultuur en de openbare ruimte niet uit.’’ Zelf ziet Sentel meer in de term derde plekken, een begrip door Ray Oldenburg opnieuw geïntroduceerd in The Great Good Place. De Romeinen maakten al onderscheid naar eerste plekken - daar waar je woont -, tweede plekken - daar waar je werkt - en derde plekken voor al het andere verblijven. ’’Het zijn vooral de binnensteden die zich positioneren als plekken waar je niet alleen je dagelijkse boodschappen kan doen en kan winkelen, maar vooral ook recreatief kunt verblijven. Het zijn plekken waar je a priori graag wilt zijn. Als je dat weet te bereiken, dan volgen bestedingen bijna als vanzelf. De distributieplanologie, waarmee je mathematisch de benodigde hoeveel m2 winkeloppervlakte kunt berekenen op basis van aantal inwoners, bestedingen en bindingscijfers, houdt hiermee totaal geen rekening.’’

Places to be

Ongeveer 15 jaar geleden deed het begrip leisure zijn intrede. Het kwam uit Amerika overwaaien, maar werd in Nederland te instrumenteel vertaald in midgetgolfbanen over drie lagen, paint ball centers en multiplexbioscopen. ’’Ik werkte indertijd aan de Marikenstraat in Nijmegen en een van de vragen was, hoe gaan we om met leisure in dit project? Ik kwam erachter dat er drie niveaus zijn te onderscheiden. Harde leisurefunties (entertainmentfuncties zoals bioscopen), leisure die aanhaakt bij andere functies zoals winkels of horeca (Nike Towns, Rain forest cafés, Selexyz) en leisure in de openbare ruimte, die een plek gewoon een aangename plek laat zijn.’’

Tot begin jaren negentig werd heel functioneel en doelgericht gedacht. Als bereikbaarheid en parkeren maar voor elkaar waren, vond men het al goed. Maar dat leverde geen plekken op waar je echt voor je plezier naartoe ging. ’’Eind jaren ’90 woonde ik een ULI congres bij in New York, over urban enternainment centers en realiseerde me dat ze eigenlijk probeerden onze historische binnensteden te kopiëren. Datgene wat we denken te willen, dat hebben we al eeuwenlang liggen. Het gaat om de juiste combinatie – the trinity of synergy – tussen retail, horeca en leisure. Ons advies voor het project in Nijmegen was dan ook, maak gebruik van de kwaliteiten die je als oude, gemengde stad al hebt zonder er een neonpaleis van te willen maken.’’

In hoofdlijnen zijn winkellocaties in een paar categorieën in te delen. Naast de wijkwinkelcentra waar een of twee supermarkten zitten, heb je de grotere stadsdeelcentra en de binnensteden. Sinds twintig jaar zijn daar de grote retailparks aan de rand van de stad aan toegevoegd. ’’In die laatste categorie hebben vooral de monofunctionele meubelboulevards het momenteel moeilijk. Daar hebben we ongeveer 80 van in Nederland en de gedeelde opinie onder deskundigen is dat we daar 40 teveel van hebben. Binnensteden daarentegen hebben goud in handen, al moet daar in een aantal daarvan nog wel tijd, aandacht en, in sommige gevallen, ook geld in geïnvesteerd worden.’’

Een aantrekkelijke derde plek kent een aantal basisingrediënten. In de eerste plaats is de bereikbaarheid en het parkeren op orde; vroeger ontstonden marktplaatsen immers ook al op kruispunten van belangrijke routes. Een derde plek biedt vooral ruimte aan goed ondernemerschap en staat ook hybride functies toe. Steeds meer winkels zijn niet alleen maar winkel, maar worden bijvoorbeeld gecombineerd met een horecafunctie. Een goede derde plek is multifunctioneel, want monofunctionaliteit is killing. De juiste functiecombinatie verschilt per plek en vraagt aandacht voor locale behoeftes en aanwezige specifieke doelgroepen. Tot slot moet de openbare ruimte gewoon goed zijn. Dat vraagt om empathisch vermogen richting doelgroepen. Hoe gebruiken bezoekers de openbare ruimte, hoe lopen ze door een gebied en wat verwachten ze?

Internet

De opkomst van verkoop via internet maakt het belang van het maken van aantrekkelijke derde plekken alleen maar groter. ’’Ik schrik als ik hoor hoeveel mensen me vertellen dat ze bijna alle inkopen op internet doen. Veel fysieke aankoopplaatsen hebben gewoon geen goed verhaal, waardoor internet voor mensen het meer voor de hand liggende alternatief is. Shoppen (als geaccepteerde term voor het recreatieve verblijven in winkelgebieden) is in het physical reality namelijk veel leuker dan in virtual reality. Maar fysiek en virtueel kan ook goed samengaan: de beste webretailers doen het in de fysieke wereld ook heel goed. En heel veel webshops die alleen op internet actief zijn, hebben het momenteel heel moeilijk.’’

Wie iets gaat aanschaffen, wil zich daar goed bij voelen. Een hoge belevingswaarde werkt verkoopbevorderend en die beleving ontbreekt op internet. ‘’Maar we moeten ook beseffen dat er goede ondernemers op internet actief zijn die daarnaast een fysieke ruimte zoeken. Die kunnen in aanvang meestal niet al teveel betalen, maar die moet je koesteren en laten opbloeien. In de Van der Pekstraat in Amsterdam-Noord, een aandachtswijk van Ymere, verschijnen veel ondernemers die vanuit een webshop zijn gestart. Dat vraagt bijvoorbeeld om een andere huurprijssystematiek dan we in de winkelmarkt gewend zijn.’’

Gemengd programma

’’Misschien moet de hele huursystematiek wel op de helling als we het mengen van functies in gebieden mogelijk willen maken. Managers van bestaande winkelgebieden, vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, woningcorporaties moeten laten zien dat ze een connectie hebben met ondernemerschap, open staan voor mensen met goede ideeën. Traditioneel wordt bij commerciële omgevingen meteen gedacht aan institutionele beleggers, vaak pensioenfondsen en verzekeraars. Die zijn op zoek naar lage risico’s en lange termijn zekerheid. Winkelgebieden kennen vaak langdurige en dichtgetimmerde contracten. Dat resulteert in de bekende namen, de formules, de ketens. Als je een hogere belevingswaarde op een derde plek wilt, zul je iets moeten doen aan deze voorspelbare programmering. Dat kan bijvoorbeeld met een kortere looptijd van contracten en soms een lagere huurprijs (liever een lagere huuropbrengst dan een lege ruimte). Alternatieven zijn ingroeihuren of omzetgerelateerde huren. Het gaat uiteindelijk om de wil van vastgoedeigenaren om een andere verstandhouding met gebruikers aan te gaan. Dat zal het mogelijk maken dat de stad op ooghoogte, het smoel van de stad - façades van de winkels en de horeca - gevarieerder en leuker wordt.’’

Plinten

Veel plekken in Nederlandse steden kampen met leegstaande begane grondverdiepingen, de zogenaamde plinten. Hoe kunnen we die leegstand aanpakken? ’’Neem tijd in de visiefase, dat verdient zich later terug. Daar werd tot voor kort te licht over gedacht. Plinten zijn vaak restruimten in gebouwen met een andere hoofdfunctie, meestal kantoren of woningen. Daar is de focus van de ontwikkelaar vaak op gericht. Maar met die mooie entree met receptie op de begane grond is de best gelegen ruimte al weggeven. Vervolgens is het heel makkelijk om de overblijvende ruimte te benoemen als ’commercieel’ of ’bedrijfsruimte’. Papier is geduldig, maar de realiteit is vaak anders. Men wordt pas zenuwachtig als de interne accountmanager, of de externe makelaar die voor de verhuur is ingeschakeld, vertelt dat er niemand wil zitten. En dan is de cruciale vraag, waarom niet? Dat doet me trouwens denken aan het prachtige boek Why? van Charles Tilly. Begin altijd met de waarom-vraag. Waarom wil je überhaupt commercieel programma in de plint? Wat is de marktvraag? De belangrijkste energie moet er door de eigenaar zelf in gestoken worden. Niet afwachten of uitbesteden aan een makelaar, maar verdiep je in ondernemersplatforms of ga zelf buurten. Maak de ruimte zelf in ieder geval zo flexibel mogelijk, het liefste met een hogere verdiepingshoogte. Dan kan je mee bewegen met de vraag. Ruimtelijk is dat over het algemeen relatief eenvoudig te doen, de grootste belemmeringen zijn vaak bestemmingsplannen en erfpachtovereenkomsten. Als we minder van die ondoordachte restruimtes gaan maken, krijgen we ook andere gebouwen die zich bovendien anders manifesteren in de openbare ruimte. Dit geldt overigens niet alleen voor plinten, maar ook voor gebouwen in het algemeen.’’

Nieuwe tijden

De economische crisis die begon in 2008 markeert een keerpunt. ’’Daarvoor was - in mijn opinie -nauwelijks sprake van goed opdrachtgeverschap, want er was altijd haast. Een ‘signature architect’ werd niet gevraagd naar een visie op winkels of kennis ervan, maar om via een schetsplannetje te bepalen hoeveel volume er gerealiseerd kon worden. Er was nauwelijks sprake van een kritische toets vanuit gedrag van consumenten of een ruimtelijk-functionele visie.’’ Nu wordt steeds vaker co-creatief gewerkt, met een team van mensen die eerst een heldere visie formuleert. ’’Hoe halen we het beste uit zo’n gebouw op die specifieke plek? Hoe zou de plint eruit moeten zien? Is de plek geschikt voor winkels? In welke variëteit, welke branches? De belangrijkste gebruiker is toch de consument. Als die het naar zijn zin heeft, dan doen die winkelier en die horecaondernemer het ook goed. Voor 2008 werd niet veel over de consument gesproken, de klant was de belegger die het project kocht. Die was voor de lange termijn geïnteresseerd in de waardestijging en de huurinkomsten. Dat is natuurlijk belangrijk, ook voor onze pensioenen, maar als die consument niet komt dan heeft de belegger ook geen rendement.’’

’’Er is een transitie gaande die consequenties heeft voor onze dagelijkse leefomgeving en de manier waarop we die moeten ontwikkelen, dan wel herontwikkelen. Die verandering betreft vooral professioneel opdrachtgeverschap. Dat vraag om nieuwe methoden en technieken zoals ‘stratologie’ of ‘straatjutten’ (de straat op om ter plekke indrukken op te doen) en ‘verhalen vangen’ (een lang en oprecht geïnteresseerd gesprek met een willekeurige klant). Dat geeft onvoorstelbaar veel energie en levert nieuwe inzichten op.’’

’’Neem de tijd om tot een duidelijke visie te komen, dan is het veel eenvoudiger om een ruimtelijk- functioneel programma van eisen te destilleren. Een dag bij ElBulli is in dat opzicht een inspirerend boek. Je moet eerst een visie ontwikkelen, dat is je kompas, je leidraad. Chef Ferran Adria gebruikt maar twee woorden voor zijn visie: ’’niet kopiëren’’ Van mij mag het iets uitgebreider: gebruik maximaal een A4-tje om je droom te omschrijven. Stimuleer en sluit aan bij goed opdrachtgeverschap en goed ondernemerschap. Want goed ondernemerschap trekt weer goed ondernemerschap aan. Het zijn soms de speldenprikken die als katalysator fungeren. Je hoeft niet met miljoenen te smijten, soms creëer je een hefboom in een buurt door – vanuit die visie - een specifiek gebouw of plek aan te pakken. Corporaties hebben dikwijls goud in handen, gebouwen op prachtige plekken die nu verwaarloosd zijn en waar krakers in zitten. Als je nu zo’n gebouw hebt en je kan op die plek tegelijkertijd geld verdienen (dat je elders weer kunt uitgeven) en een mooi gebouw teruggeven aan de stad, waarom zou je dat dan niet doen? Dat is een andere insteek om zaken vlot te trekken. Je realiseert op deze wijze rendement in zowel maatschappelijk, fysiek als economisch perspectief.’’

Lees tips van Jos Sentel:
- The great good place, Ray Oldenburg (1989)
- Why?, what happens when people give reasons… and why, Charles Tilly (2006)
- Een dag bij ElBulli, Ferran Adrià (2009)
- A whole new mind, Daniel Pink (2006)

Zie voor de volledige publicatie:

Auteur

Portret - Jeroen Mensink
Jeroen Mensink

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | architect/eigenaar bij JAM* architecten

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte