Overheden moeten bijlappen, miljarden extra publiek geld nodig voor NOVEX-gebieden

De 17 NOVEX-gebieden spelen een belangrijke rol in de landelijke woningbouwopgave. Voor de periode tot 2030 zijn er plannen om 292.000 woningen op deze grootschalige bouwlocaties te realiseren. Over de financiering hebben de rijksoverheid, gemeenten en – in beperkte mate – provincies bestuurlijke afspraken gemaakt. Met het oog op de kabinetsformatie heeft Fakton de businesscase van deze projecten opnieuw doorgerekend en becijferd welke financiële opgave er nog voor de overheden open ligt.

Veranderde financiële plaatjes

In 2021 stelden Fakton, Rebel, Stadskwadraat en Decisio een eerste globale businesscase voor de (toen nog 14) NOVEX-gebieden op. Duidelijk werd toen al dat de investeringsopgave veel groter is dan hetgeen er via grond- en vastgoedopbrengsten kan worden terugverdiend. De totale onrendabele publieke opgave werd toen op 24 miljard euro geraamd. Het demissionaire kabinet heeft hier de portemonnee voor getrokken en geld beschikbaar gesteld, onder andere via gebiedsbudgetten en het mobiliteitsfonds.

Maar het financiële plaatje van de projecten is de afgelopen jaren sterk veranderd, stellen de onderzoekers vast. Zo zijn er extra gebieden aan de NOVEX toegevoegd en zijn bestaande plannen opgeschaald. Ook kampen gebiedsontwikkelingen met economische ‘tegenwind’: rentes zijn gestegen en bouwkosten groeien harder dan de woningprijzen. Daarnaast wordt de planvorming steeds concreter, waardoor een herijking mogelijk is.

Tot 2030 en daarna

De gemeenten en het Rijksvastgoedbedrijf hebben voor het onderzoek informatie aangeleverd over de laatste financiële stand van zaken binnen de NOVEX-gebieden. In kaart is gebracht welke publieke financiële opgave nog resteert op elk van de 17 locaties.

Tot 2030 gaat dit in totaal om 6,8 miljard euro voor uiteenlopende opgaven binnen de gebieds- en grondexploitatie. Van dat bedrag is dus nog niet duidelijk hoe het gefinancierd gaat worden. Het onderzoek geeft ook reeds een eerste raming van de nog publiek te financieren investeringen ná 2030. Hierover is (logischerwijs) nog minder vastgelegd. De resterende publieke opgave komt voor die periode uit op een bedrag tussen de 18,2 en 20,1 miljard euro.

Onzekerheden

Toch is ook deze laatste raming slechts een momentopname en nog met vele onzekerheden omgeven. “We constateren dat belangrijke thema’s waar recent veel aandacht voor is, nog niet altijd concreet zijn opgenomen in de kostenplaatjes,” vertelt Fakton-onderzoeker Tim van der Zaan. Verschillende NOVEX-locaties hebben de financiële consequenties van ‘water en bodem sturend’ en de uitdagingen op het gebied van de energievoorziening nog niet in kaart gebracht. Terwijl te verwachten valt dat klimaatadaptief bouwen en het verduurzamen van de energievoorziening grote kostenposten met zich meebrengen.

Ook is het nog niet duidelijk waar de extra financiering vandaan moet komen. De vraag ligt nog open langs welke beleidslijnen en via welke overheden de financiering beschikbaar komt. Welk deel wordt door gemeenten gedragen, welk deel door de ministeries – en moeten provincies misschien ook meer bijdragen?

Van der Zaan ziet dat het onderwerp in ieder geval landelijk op de politieke agenda staat: in het hoofdlijnenakkoord worden de NOVEX-gebieden expliciet genoemd. Van der Zaan: “De opgave in de NOVEX-gebieden bestaat uit elementen die een infrastructureel karakter hebben, uit vraagstukken over de combinatie tussen wonen en werken en het gaat over het ontwikkelen van maatschappelijk goede en leefbare gebieden. Je ziet dat er binnen de overheid steeds breder naar de woonopgave wordt gekeken. Gebiedsontwikkelingen worden steeds meer integraal en interdepartementaal opgepakt.”