Onderzoek Volgens onder meer de overheid is binnenstedelijk verdichten de heilige graal voor woningbouw. Dit zou het beste aansluiten op de woonvoorkeuren van consumenten. Onderzoek van Master City Developer-student Rogier Gerritsen toont aan dat dit niet per se zo is. Het doorslaggevende criterium voor woningkeuze is namelijk de reistijd naar de werkgever. Willen steden meer verdichten, dan moeten zij ook hun logistiek op orde krijgen.
Met de gemeenteraadsverkiezingen achter de rug, is het de vraag wat er in de coalitieakkoorden wordt vastgelegd over de woningmarkt. Er lijkt een forse kwantitatieve bouwopgave te zijn. In de grote steden willen alle partijen bijbouwen. Zij verschillen alleen van mening over de wijze waarop dit moet gebeuren. Bouwers en ontwikkelaars weten het wel: zoek de randen van de steden op voor uitleggebieden. Tegelijkertijd wordt binnenstedelijk verdichten door diverse publieke partijen gezien als de heilige graal voor woningbouw. Dit zou namelijk het beste aansluiten op de woonvoorkeuren van consumenten. Er is immers toch sprake van een ‘trek naar de stad’?
Uit MCD-afstudeeronderzoek blijkt echter iets anders. Niet alle woonconsumenten willen koste wat kost in de grote stad wonen. Woonvoorkeuren van Nederlanders voor woonruimte, reistijd naar de werkgever en betaalbaarheid, sluiten niet naadloos aan bij het inzetten op verdichting. Reistijd blijkt verreweg het belangrijkste criterium bij de keuze voor een nieuwe woonlocatie, meer dan prijs of woonruimte.
Suburbans verleiden
In beleidstukken leek zich de afgelopen jaren een wens af te tekenen om voornamelijk binnenstedelijk te ontwikkelen (zie onder meer het beleid van de provincies Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland). Sommige beleidsmakers stellen zelfs dat 4 op de 5 woningen binnenstedelijk ontwikkeld moeten worden. Dat veronderstelt dat 80% van de woningzoekende consumenten ook daadwerkelijk binnenstedelijk wil wonen. Maar wanneer je dit aan de woonconsumenten zelf vraagt, blijkt de verhouding tussen stad en buitengebied ver daaronder te liggen.
Bovendien zijn deze voorkeuren behoorlijk in beton gegoten. Zelfs onder optimale condities (groot appartement, minimale reistijd en betaalbaar) blijkt slechts een kleine 50% van de respondenten in een appartement in het centrum van de stad te willen wonen. Voor een betaalbaar en ruim grondgebonden woonhuis buiten het centrum geldt dat dit percentage net onder de 70% ligt.
Er is bovendien een grote overlap tussen deze twee groepen. Voor een aanzienlijk deel gaat het hier om dezelfde mensen die in deze appartementen en woonhuizen willen wonen. Slechts in de ideale situatie (dus optimale bereikbaarheid, ruime woningen, betaalbaarheid en aanbod van appartementen in het centrum en vooral veel woonhuizen in de buitenwijken) wordt het beleidsverlangen benaderd van 80% binnen de huidige stadsgrenzen ontwikkelen. In die omstandigheden worden ‘suburbans’ verleid zich te vestigen in de stad. Deze condities zijn alleen, wanneer we realistische naar onze steden kijken, nog behoorlijk ver weg.
Beleidsmatige rem
Deze mismatch tussen beleid en praktijk neemt toe als aan een van deze vereisten niet wordt voldaan. De voorkeur van woonconsumenten verschuift dan namelijk naar woonlocaties buiten de grote steden, zeker als deze een betere bereikbaarheid kennen vanwege reistijd woon-werkverkeer. De bereidwilligheid van huishoudens om te kiezen voor een klein appartement in het centrum van de stad is dus relatief beperkt. Het gaat hier om een segment dat specifiek en begrensd is. Bij de meeste huishoudens gaat de voorkeur uit naar grotere appartementen, ook al hebben deze (binnen de bandbreedte van de financieringsmogelijkheden) een hogere prijs. Daarnaast is er een relatief sterke voorkeur voor woonhuizen in de buitenwijken van de grote steden.
De voorkeur voor wonen in relatief lage dichtheden staat op gespannen voet met financierbaarheid van transitieopgaven en de kwantitatieve doelstellingen waar steden voor staan. De cruciale rol van reistijd woon-werkverkeer in het maken van de woonbeslissing begrenst de mogelijkheden om binnenstedelijk te ontwikkelen. De voorkeur voor de grote stad neemt ook af bij oplopende woningprijzen en kleinere appartementen, maar neemt verreweg het hardst af bij oplopende reistijden. In dit licht bezien is het de vraag of een beleidsmatige rem op de ontwikkeling van goed bereikbare locaties buiten en aan de rand van de steden verstandig is. Wellicht hebben bouwers en ontwikkelaars dus een punt als zij zeggen dat de markt vraagt om uitleggebieden aan de randen van de steden.
Integraal aanpakken!
Tegelijk denkt u wellicht: ‘weer een ontwikkelaar die in het groen wil bouwen’. Interessanter is daarom om het verhaal om te draaien. Onze studie laat namelijk ook zien dat het beleidsverlangen van 80% verdichten in de stad (net) haalbaar is. Maar dat vergt wel het nodige van onze stadmakers. Deze haalbaarheid is vooral afhankelijk van de bereikbaarheid van het woningaanbod. Willen we toe naar 80% verdichting, dan ligt er een forse opgave om te investeren in een bereikbare (binnen)stad met frequent en fijnmazig openbaar vervoer, fietsinfrastructuur en goede autobereikbaarheid op plaatsen waar OV en fiets niet voldoen. Innovatieve, integrale stadsprojecten waarin ontwikkelaars en gemeenten samen optrekken, zijn daarbij onontbeerlijk. Projecten die aansluiten bij de woonvoorkeuren van consumenten (en die dus een betaalbare en bereikbare woningmarkt garanderen in de G4) zijn daarbij nodig.
In de verkiezingsprogramma’s van partijen in de vier grote steden wordt alleen nauwelijks ingezet op een sterke koppeling van infrastructuur aan woningbouw. De beleidsvelden worden afzonderlijk genoemd, maar enkel samen bezien leiden zij tot een aantrekkelijke stad die aansluit op de voorkeuren van consumenten. Agendapunt voor coalitieakkoorden is dus: infra en woningbouw integraal aanpakken!
Dit artikel is gebaseerd op de Master City Developer-scriptie: 'De stad, reistijd en woningprijzen: Een onderzoek naar de keuze tussen wonen in of buiten de grote steden op basis van de afweging tussen locatie, woningprijs en reistijd woon-werkverkeer'. Deze is geschreven door Rogier Gerritsen (projectontwikkelaar bij AM) en begeleid door Jeroen van Haaren (onderzoeker stedelijke economie en vastgoed bij Erasmus UPT). De resultaten blijken uit onderzoek onder de leden van het panelbestand van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM. De woonconsumenten in het panel zijn niet expliciet naar hun woonvoorkeuren gevraagd, maar deze voorkeuren zijn afgeleid via de ‘choice-based conjoint analyse’-methode. Het voordeel hiervan is dat de respondent daadwerkelijk afwegingen moet maken tussen woonsituaties. Deze methode is zuiverder dan direct vragen naar voorkeuren. We willen immers allemaal goedkoop en ruim wonen op de beste plek van Nederland, en toch maken we allemaal een andere keuze.
Praktische lessen:
- Voorkeur voor binnenstedelijk wonen of wonen
aan de randen van de stad ligt relatief vast
- Reistijd woon-werkverkeer belangrijkste
criterium bij keuze woonlocatie
- Grootte van woning belangrijker dan prijs
- 80 procent binnenstedelijk verdichten is
mogelijk, maar enkel onder ideale condities
Cover: Nieuwbouwwoningen in Amsterdam-Noord aan de A10 en Noord/Zuidlijn (beeld AM bv)
Leestip:
Gerritsen, R. (2017) De stad, reistijd en woningprijzen: Een onderzoek naar de keuze tussen wonen in of buiten de grote steden op basis van de afweging tussen locatie, woningprijs en reistijd woon-werkverkeer, Scriptie Master City Developer, beschikbaar in de Erasmus University Thesis Repository.
Cover: ‘Amsterdam Noord Zuidlijn A10 AM vastgoed go stempel’
Door Rogier Gerritsen
Projectontwikkelaar bij AM
Door Jeroen van Haaren
Stedelijk en regionaal econoom bij het Erasmus Centre for Urban Port and Transport Economics
