Thumb_wet en regelgeving_0_1000px

Revolving fund succesvolle financieringsconstructie voor Wonen boven winkels

10 november 2011

2 minuten

Nieuws Een revolving fund is op middellange termijn een voordelige(re) manier om wonen boven winkels te financieren. Deze financieringsconstructie is daarnaast politiek duurzamer dan bijvoorbeeld het verstrekken van projectsubsidies. Dit is het pleidooi van Gabriel Bosch, adjunct-directeur Wonen boven winkels Deventer. Hij legt uit hoe hij in Deventer een revolving fund voor wonen boven winkels heeft opgezet en wat de resultaten ervan zijn.

Wonen boven winkels Deventer: stevige investering nodig, maar op langere termijn rendabeler

Wonen boven winkels Deventer (WBWD) is gestart in 2000 op initiatief van de gemeente Deventer en de Deventerse woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1. Financieel directeur Batian Nieuwerth van Ieder1 maakte zich vanaf de start hard voor financiering via een revolving fund, of in goed Nederlands: een revolverend fonds.

Wat is een revolving fund?

In vergelijking met bijvoorbeeld een vermogensfonds of subsidies is een revolverend fonds meer gericht op financieren in plaats van subsidiëren. Een revolverend fonds beoogt de realisatie van investeringen via laagrentende leningen in plaats van via subsidies. Rente en aflossingen vloeien weer terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De bij het fonds betrokken partijen kunnen hierdoor ‘hetzelfde’ geld meerdere malen inzetten, waardoor meer doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. Dit levert een financieel rondje op, dat in politiek (en budgettair) zwaardere tijden makkelijker overeind blijft.

Startfase

De gemeente Deventer en Woonbedrijf Ieder1 hebben begin deze eeuw gezamenlijk de NV Wonen boven winkels Deventer opgericht. Het doel van deze NV is om als ontwikkelaar én belegger op te treden in wonenbovenwinkelsprojecten. Beide partijen zijn voor 50% eigenaar en storten gezamenlijk € 5,8 miljoen liquiditeit in de NV. Het fonds is hiermee geboren. Bosch legt uit wat hier bijzonder aan is: “Met name voor de gemeente is dit een spannende stap, omdat zij risicodragend in vastgoedontwikkeling en –belegging stapt.”

Strak investeringsbeleid

WBWD hanteert een rationeel investeringsbeleid, dat men gebruikt om te toetsen of een project financieel haalbaar is. “Dit is zeer belangrijk voor de financiële continuïteit van het fonds,” legt Bosch uit. “De criteria waarmee wordt gewerkt zijn vergelijkbaar met die van een commerciële belegger, met het belangrijke verschil dat de eigenaren van WBWD geen rendement van 8% verwachten.”

WBWD gaat uit van stichtingskosten van maximaal 110% van de taxatiewaarde, financieringskosten van maximaal 3,5%, een bruto aanvangs rendement (BAR) van minimaal 4% en een interne opbrengstvoet (IRR) van minimaal 3% op woningen en minimaal 5% op overige eenheden, zoals winkels of parkeerplaatsen. Dergelijke regels zorgen voor een relatief goede inschatting van de rendabiliteit van een project. Bosch: “Van de huur en de taxatiewaarde hebben over het algemeen een vrij helder idee. Onze ervaring is dat de bouwkosten de grootste onzekerheid vormen.”

Zie voor de volledige publicatie:


Cover: ‘Thumb_wet en regelgeving_0_1000px’



Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van vervulde wensen en nieuwe beloftes

De afgelopen week kwamen in Den Helder wensen uit en bleek co-creatie een stilzwijgende belofte. En dat terwijl woningcorporaties en gebiedsontwikkelaars juist hun beloftes samen moeten waarmaken.

Nieuws

23 maart 2023

Nieuwbouw the Hudsons Rotterdam-West door Martijn Braveboer (bron: BPD)

Meer dan wonen: de waarde van sociaal en niet-commercieel voor een buurt

Woningcorporaties en marktpartijen trekken in gebiedsontwikkelingen weer vaker met elkaar op. Wat levert dat in een concrete Rotterdamse casus op? BPD zette een wandeling uit, Edwin Lucas brengt verslag uit.

Verslag

23 maart 2023

Snelweg die leidt onder een groene brug en aquaduct van een natuurreservaat, dicht bij Rotterdam Nederland door Frank Cornelissen (bron: Shutterstock)

Minister Harbers: blijf de auto de ruimte geven, in alle delen van ons land

De auto blijft een belangrijke rol in de bereikbaarheid van Nederland spelen en moet in alle delen van het land de ruimte blijven krijgen, ondanks alle mogelijke alternatieven. Dat stelt minister Mark Harbers in de Ontwikkelagenda Automobiliteit.

Nieuws

22 maart 2023