Revolving fund succesvolle financieringsconstructie voor Wonen boven winkels

Wonen boven winkels Deventer: stevige investering nodig, maar op langere termijn rendabeler

Wonen boven winkels Deventer (WBWD) is gestart in 2000 op initiatief van de gemeente Deventer en de Deventerse woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1. Financieel directeur Batian Nieuwerth van Ieder1 maakte zich vanaf de start hard voor financiering via een revolving fund, of in goed Nederlands: een revolverend fonds.

Wat is een revolving fund?

In vergelijking met bijvoorbeeld een vermogensfonds of subsidies is een revolverend fonds meer gericht op financieren in plaats van subsidiëren. Een revolverend fonds beoogt de realisatie van investeringen via laagrentende leningen in plaats van via subsidies. Rente en aflossingen vloeien weer terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De bij het fonds betrokken partijen kunnen hierdoor ‘hetzelfde’ geld meerdere malen inzetten, waardoor meer doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. Dit levert een financieel rondje op, dat in politiek (en budgettair) zwaardere tijden makkelijker overeind blijft.

Startfase

De gemeente Deventer en Woonbedrijf Ieder1 hebben begin deze eeuw gezamenlijk de NV Wonen boven winkels Deventer opgericht. Het doel van deze NV is om als ontwikkelaar én belegger op te treden in wonenbovenwinkelsprojecten. Beide partijen zijn voor 50% eigenaar en storten gezamenlijk € 5,8 miljoen liquiditeit in de NV. Het fonds is hiermee geboren. Bosch legt uit wat hier bijzonder aan is: “Met name voor de gemeente is dit een spannende stap, omdat zij risicodragend in vastgoedontwikkeling en –belegging stapt.”

Strak investeringsbeleid

WBWD hanteert een rationeel investeringsbeleid, dat men gebruikt om te toetsen of een project financieel haalbaar is. “Dit is zeer belangrijk voor de financiële continuïteit van het fonds,” legt Bosch uit. “De criteria waarmee wordt gewerkt zijn vergelijkbaar met die van een commerciële belegger, met het belangrijke verschil dat de eigenaren van WBWD geen rendement van 8% verwachten.”

WBWD gaat uit van stichtingskosten van maximaal 110% van de taxatiewaarde, financieringskosten van maximaal 3,5%, een bruto aanvangs rendement (BAR) van minimaal 4% en een interne opbrengstvoet (IRR) van minimaal 3% op woningen en minimaal 5% op overige eenheden, zoals winkels of parkeerplaatsen. Dergelijke regels zorgen voor een relatief goede inschatting van de rendabiliteit van een project. Bosch: “Van de huur en de taxatiewaarde hebben over het algemeen een vrij helder idee. Onze ervaring is dat de bouwkosten de grootste onzekerheid vormen.”

Zie voor de volledige publicatie: