Rik Dalmeijer.jpg door Erasmus MC (bron: Erasmus MC)

Rik Dalmeijer: “Ik noem mijn werk bewust geen gebiedsontwikkeling meer”

22 september 2023

8 minuten

Interview Het realiseren van een nieuwe woonwijk of het transformeren van een industriegebied is voor gebiedsontwikkelaars gesneden koek. Het ontwikkelen van een ziekenhuiscampus is dat een stuk minder. Juist daarom pakte Rik Dalmeijer de uitdaging met beide handen aan: hij werd programmamanager Campusontwikkeling bij het Rotterdamse Erasmus MC.

In gebiedsontwikkeling is samenwerking tussen partijen en de persoonlijke drive van gebiedsontwikkelaars essentieel. In deze rubriek lichten we daarom de belangrijkste transfers in de wereld van gebiedsontwikkeling eruit. Uw transfer hierbij? Mail ons via redactie@gebiedsontwikkeling.nu.

Wij hadden in eerste instantie een afspraak in januari 2023, net na uw aantreden. Maar u gaf destijds aan dat die eerste weken zo hectisch waren, dat een gesprek niet handig was. We zijn nu acht maanden verder, hoe kijkt u terug op de afgelopen periode?

“Ik zou als gebiedsontwikkelaar aan de slag gaan, maar kwam binnen in een reorganisatie. Dat had ik niet verwacht. Mijn afdeling, de afdeling vastgoed, ging van een programmaorganisatie naar projectorganisatie waardoor de inhoud van het werk ook veranderde. De vastgoedstrategie die men hanteerde voor de primaire zorg ging met name over de renovatie van het ziekenhuis na de oplevering van de nieuwbouw in 2018. Maar die renovatie bleek niet realistisch door de bouwkosten en de groei van het ziekenhuis.”

Het Erasmus MC (inclusief de reeds gesloopte gebouwen aan de westkant) door VanderWolf Images (bron: Shutterstock)

‘Het Erasmus MC (inclusief de reeds gesloopte gebouwen aan de westkant)’ door VanderWolf Images (bron: Shutterstock)


“Waar in 2018 het ziekenhuis nog royaal in het jasje zat, zijn er in vijf jaar circa 500 FTE bijgekomen. Dan kan je als je gaat renoveren niet meer schuiven. De faculteitstoren, een onderzoekstoren, moet bijvoorbeeld gerenoveerd worden. Ter illustratie: ze doen daar soms ‘s nachts onderzoek omdat ze overdag door de trillingen van de liften het onderzoek niet goed kunnen uitvoeren. Kan je nagaan als je daar in fases moet renoveren. Dus het bestuur heeft gevraagd aan onze afdeling: verzin een list. En toen kwam ik binnen.”

“In het Masterplan, dat begin 2022 is opgeleverd en waar de vastgoedstrategie op voortbouwt, staan ambities over campusontwikkeling en het realiseren van een technisch UMC. Ik moet dat plan actualiseren op basis van de nieuwe vastgoedstrategie. Maar toen bleek dat de basis nog niet op orde was. Dat is met de nieuwe vastgoedstrategie wel het geval. Die wordt eind dit jaar vastgesteld en op basis daarvan actualiseren wij komend jaar het Masterplan. Ik heb het een half jaar aangekeken en merk dat het stof is neergedaald omdat er verder wordt gekeken dan de stenen. Vanuit het bestuur van het ziekenhuis en mijn directie wordt er gevraagd: wat is nou eigenlijk de bovenliggende ambitie? Waar staan we in 2050, wat voor type ziekenhuis zijn we dan?”

Heeft die onzekerheid te maken met het bijzondere karakter van deze plek? U was hiervoor werkzaam bij de gemeente Zoetermeer en daar werkte u aan een pure gebiedsontwikkeling. De transformatie van een ziekenhuis is iets heel anders, waarom heeft u als gebiedsontwikkelaar toch voor deze stap gekozen?

“Ik heb hiervoor ook bij het Havenbedrijf Rotterdam gewerkt en heb dus samen met mijn werk in Zoetermeer al de ontwikkeling van havengebieden en woongebieden gehad. Toen kwam het Masterplan 2050 van het Erasmus MC voorbij en dacht ik: dit is gaaf. Vooral de vraag hoe dan? Als gebiedsontwikkelaar gaan de handen jeuken als je nog niet direct begrijpt hoe een ontwikkeling gaat gebeuren. Het Erasmus MC is nu circa 450.000 vierkante meter groot, de ambitie is om nog eens 250.000 vierkante meter toe te voegen. Dat was de trigger om op deze functie te solliciteren.”

Het is van fijn naar grof werken in plaats van grof naar fijn, wat je normaal als gebiedsontwikkelaar doet

“Ik kwam binnen als de gebiedsontwikkelaar en ik zei dus ook: we gaan aan gebiedsontwikkeling doen. Voor mij heel logisch, maar het heeft een tijd geduurd voordat ik erachter kwam dat dit niet zo logisch was voor mijn collega’s. Zij dachten: wij doen aan vastgoedontwikkeling, dat is toch gebiedsontwikkeling, wat ga jij daaraan toevoegen? Ga jij kaders vaststellen waar wij last van krijgen? Maar je leert na een halfjaar zo’n ziekenhuis en de cultuur kennen en toen heb ik gezegd: we maken een scheiding tussen vastgoed- en grondontwikkeling. Ik noem het bewust geen gebiedsontwikkeling meer, ook niet tegen mijn collega’s. Ik noem het campusontwikkeling of grondontwikkeling. Daarbij betrek ik altijd het Masterplan, want het Masterplan begrijpt men. Het gaat alleen om de taal, mijn rol is hetzelfde.”

Wat wordt in deze bijzondere wereld uw taak als gebiedsontwikkelaar?

“Het bestaansrecht van mijn afdeling Vastgoed is het huisvesten van de interne eindgebruikers van het ziekenhuis. Het zit niet in hun natuur om na te denken over het betrekken van partners van buitenaf die niet direct een ziekenhuisfunctie hebben. Het is mijn taak een visie te maken voor de overkoepelende ambitie van een technisch UMC en die visie te implementeren. Daardoor schuurt het af en toe. Mijn directe collega’s zijn heel intensief bezig met het bouwen van een nieuw ziekenhuis. Die maken zich druk over de vraag of zij de nieuwbouw kunnen regelen.”

Hoe groot is het verschil tussen de gebiedsontwikkelaar die u nu bent en die u was in uw vorige functies?

“Heel groot, Zoetermeer was puur gebiedsontwikkeling. Dit is anders. De patiënt, de eindgebruiker, staat hier heel duidelijk op één. Er wordt letterlijk om het bed heen ontworpen en dan gaat men pas kijken wat er verder nodig is. Het is van fijn naar grof werken in plaats van grof naar fijn, wat je normaal als gebiedsontwikkelaar doet. Dat ben ik helemaal niet gewend. Maar dat betekent wel dat ik ze kan helpen zodat ze niet in de val lopen met het maken van hele grote plannen en alles fijn uitwerken en dat als er één detail verandert direct alle plannen niet meer passen. Omdat ik altijd van grof naar fijn heb gewerkt, weet ik wat er nodig is. Ik zorg voor kaders, bouwstenen en adaptieve planvorming zodat alles blijft passen.”

De campus van het Erasmus MC in het Masterplan 2050.png door Erasmus MC (bron: Erasmus MC)

‘De campus van het Erasmus MC in het Masterplan 2050.png’ door Erasmus MC (bron: Erasmus MC)


“Dat die patiënt centraal staat is voor een gebiedsontwikkelaar super lastig, omdat er direct geen andere wereld meer bestaat. Daardoor wordt er heel erg van binnen naar buiten geredeneerd. Dat is gevaarlijk, want de wereld draait niet om Erasmus MC. Maar ik snap de gedachte, omdat de wereld in het ziekenhuis zelf al zo complex is. Met het opstellen van het Masterplan is er wel een systeemverandering op gang gekomen omdat de aansluiting wordt gezocht bij de rest van de stad. Hoe kunnen we een plek vinden in het stedelijk weefsel van de stad en partijen als de TU Delft, de Erasmus Universiteit en ondernemers naar binnen halen? Er komt 250.000 vierkante meter potentieel beschikbaar als de nieuwbouw van het ziekenhuis is gerealiseerd. Op die percelen kunnen we nieuwe type ontwikkelingen realiseren om zo tot een technisch UMC te transformeren.”

In mijn vorige functie lag er een visie en die ging je realiseren. Hier werk je in dienst van het ziekenhuis. Dat verandert je positie als gebiedsontwikkelaar

“De uitdaging is om de balans te vinden. Allereerst moet het ziekenhuis kunnen draaien, er moet geopereerd worden. Daarnaast probeer je de ambitie van het realiseren van een campus hoog te houden. Dat vraagt wat van mij als gebiedsontwikkelaar. Het is nu een ziekenhuis met een campus en het wordt een campus met een ziekenhuis. Dat is een belangrijke verandering. Het is niet meer de stad met een ziekenhuis, maar het ziekenhuis dat middenin de stad ligt.”

Wat heeft u als gebiedsontwikkelaar al geleerd?

“Je komt in een pure vastgoedwereld terecht. Ik ben als gebiedsontwikkelaar vaker met vastgoedpartijen in aanraking gekomen en dan probeer je duidelijk te maken dat er een leefomgeving is en vastgoed pas goed functioneert als ook aan de andere voorwaarden wordt voldaan. Hier draaide het in eerste instantie alleen maar om beheer en het in stand houden van het primaire proces. Je hebt het ineens over of er voldoende operatiekamers beschikbaar zijn om kinderhartjes te opereren. Dat is een mindshift ten opzichte van de urgentie in de woningbouw of het aanleggen van een mooi park. Alles komt dan toch wel directer binnen. Ook in samenwerkingen met andere partijen.”

Erasmus MC door Marcel Rommens (bron: Shutterstock)

‘Erasmus MC’ door Marcel Rommens (bron: Shutterstock)


“Dan zie je flinke facturen voorbijkomen en denk je direct: die euro’s hadden ook besteed kunnen worden aan zorg. Je gaat anders nadenken over geld uitgeven. Welke investeringen doe je, hoe zet je adviesbureaus nog efficiënter in? Je wordt een stuk bewuster. Ook werk ik als gebiedsontwikkelaar nog meer faciliterend dan normaal. In mijn vorige functie lag er een visie en die ging je realiseren. Hier werk je in dienst van het ziekenhuis. Dat verandert je positie, de visie is altijd in beweging. Dat is een essentieel verschil.”

“Een belangrijke les is dat voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed binnen een gebiedsontwikkeling een andere kijk nodig is. Het gaat niet alleen om het optimaliseren van het financiële rendement, dat is natuurlijk ook niet in elke gebiedsontwikkeling zo, maar hier kijken we nog sterker naar het maatschappelijke rendement. Wat wil je echt halen uit dit gebied en tegen welke kosten? En hoe krijg je de technische complexiteit van het bouwen van een ziekenhuis mee in het grotere verhaal van de gebiedsontwikkeling zonder het technische component te bagatelliseren of minder belangrijk te maken? Dat is ingewikkeld.”

Wat hoopt u de komende jaren te bereiken, wanneer bent u tevreden?

“Intern hoop ik dat mijn collega’s dan echt begrijpen waar we dit allemaal voor doen. Niet alleen stenen stapelen maar ook werken aan de campus als hoger doel. Ten tweede dat we een goede samenwerking hebben met de externe stakeholders en dat al onze plannen goed bekend zijn. Erasmus MC is nog niet een organisatie die heel erg naar buiten treedt met dit soort plannen. Ik denk dat het wel heel belangrijk is in het zoeken naar verbinding. Juist vanwege die systeemverandering. We zijn uiteindelijk een nieuw, uniek stukje stad aan het maken. Er is ooit gekozen om middenin de stad te blijven en dan moet je die kans aangrijpen.”

We moeten de ambitie top-down levend houden, of anders verdwijnt het Masterplan in een la

“Als je meer naar buiten gericht bent, moet je ook meer informatie delen. Ik hoop dat onze ambities en plannen in de stad bekend worden. En ik hoop dat er een begin is gemaakt met die campusontwikkeling. Dat er startups op het terrein begonnen zijn en het innovatieve klimaat zich begint te ontwikkelen. Belangrijk is daarbij wel dat ontwikkeling top-down gedragen blijft. De raad van bestuur verandert om de vier jaar, dezelfde dynamiek als na verkiezingen. Ernst Kuipers, de vorige bestuursvoorzitter, heeft de campusontwikkeling enorm aangejaagd. Hij is minister geworden en zijn opvolger moet die gebiedsontwikkeling ook weer ontdekken. Anders verdwijnt het Masterplan in een la omdat het realiseren van eigen vastgoed al complex genoeg is.”

Harm Janssen wordt de nieuwe CEO van BPD

Vanaf 1 december is Harm Janssen de CEO en bestuursvoorzitter van BPD. Hij volgt daarmee Walter de Boer op die BPD verlaat na een dienstverband van ruim 32 jaar. Janssen is sinds 2011 werkzaam bij BPD. Hij was de laatste twee jaar algemeen directeur van de Nederlandse ontwikkelactiviteiten. Daarvoor was Janssen onder meer wethouder en locoburgemeester in Utrecht.

Enno Zuidema verhuist van MVRDV naar het aardbevingsgebied

Stedenbouwkundige Enno Zuidema is sinds 1 september regiobouwmeester in het Groninger aardbevingsgebied. Zuidema krijgt de taak om binnen de versterkingsopgave het belang van ruimtelijke kwaliteit in de regio en het behoud van de identiteit van Groningen te verstevigen. Bij MVRDV was Zuidema verantwoordelijk voor de stedenbouwkundige plannen.

Wouter Jan Verheul maakt overstap naar advies- en ingenieursbureau Arcadis

Wouter Jan Verheul wordt senior consultant bij Arcadis. De afgelopen jaren werkte hij als zelfstandig adviseur en bij de TU Delft als senior onderzoeker en universitair docent. Daar is hij tevens voorzitter van de Kring van Adviseurs van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG). Naast zijn werk bij Arcadis blijft Verheul één dag per week verbonden aan de TU Delft en de SKG.

Bianca Seekles van bestuur ERA Contour naar bestuur TBI

Per 1 september is Bianca Seekles toegetreden tot de Raad van Bestuur van techniek-, bouw- en infraconcern TBI. Sinds 2016 was Seekles bestuursvoorzitter van gebiedsontwikkelaar ERA Contour, een van de dochterondernemingen van TBI.


Cover: ‘Rik Dalmeijer.jpg’ door Erasmus MC (bron: Erasmus MC)


Jasper_monster_sandervanwettum door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Jasper Monster

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

David Sim tijdens zijn presentatie over de zachte stad door Joost Zonneveld (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Slim verdichten via de zachte stad

De druk op onze steden wordt in de komende jaren alleen maar groter. Hoe zorgen we dan voor een leefbare woonomgeving? Deze vraag stond deze week centraal tijdens de laatste sLIM-bijeenkomst, met ‘Soft City’-auteur David Sim als gastspreker.

Verslag

19 april 2024

Oosterschelde door Ruud Morijn Photographer (bron: Shutterstock)

Oké, water en bodem sturend – maar niet altijd en overal

Water en bodem sturend, je kunt er bijna niet tegen zijn. Maar we moeten oppassen dat het nieuwe adagium niet alles gaat overheersen, zo waarschuwt columniste Agnes Franzen.

Opinie

19 april 2024

GO weekoverzicht 18 april 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week waarin de tijd begon te dringen

Dit was een week op Gebiedsontwikkeling.nu waarin de tijd begon te dringen. Voor de woningbouwproductie, om klimaatverandering tegen te gaan en om de openbare ruimte inclusiever te maken.

Weekoverzicht

18 april 2024