Analyse Monofunctionele bedrijventerreinen zijn uit, gemengde woon-werk gebieden zijn in – met ‘campus’ als het nieuwe leidmotief. Wat zijn de do’s en dont’s? De deskundigen zetten ze op een rij, aan de hand van een campusontwikkeling op een bedrijventerrein in Purmerend.
Zoals bedrijventerrein De Koog in Purmerend zijn er velen in Nederland. Grijze, doosvormige gebouwen volgen elkaar op aan de rand van de Noord-Hollandse stad. Het is niet verrassend dat de gemeente het gebied in 2017 aanwijst als potentiële locatie voor de transformatie naar een woon-werkgebied. Er liggen veel kansen om het gebied te verbeteren, functies toe te voegen en het ruimtelijk opnieuw vorm te geven, denkt de gemeente.
Opkomende sector
De plannen voor het gebied krijgen in de jaren daarna steeds meer vorm en concentreren zich rondom de H20 (‘Age Twenty’) Esports Campus Amsterdam: een vijftigtal bedrijven dat zich tijdens de coronaperiode in een oud schoolgebouw op De Koog heeft gevestigd. Het conglomeraat stimuleert talentontwikkeling op het gebied van Esports, gaming en creatieve technologie. Het idee is dat een campus in deze opkomende sector, die tevens de innovatie van onderwijs en technologie aanjaagt, een impuls kan geven aan de ontwikkelingen in het gebied.
Eerder dit jaar kwamen experts van onder andere de TU Delft, verschillende gemeenten, het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en adviesbureaus bij elkaar om hun ideeën over het gebied te delen. Daarbij is het de uitdaging om een gebied te ontwikkelen waar wonen en werken elkaar versterken rond één thema en dat Purmerend op de kaart zet in een nieuwe economische sector.
Wat moeten de initiatiefnemers eigenlijk op orde hebben als ze een campus wil beginnen? Gebiedsontwikkeling.nu zet de acht tips voor een toekomstbestendige campusontwikkeling op een rij, die naar voren kwamen uit de kennissessie.
1 Breng de empirische basis op orde
Bij de ontwikkeling van een gebied is het belangrijk om een goed gevoel te hebben bij de aantallen en grootheden van de activiteiten en de huisvestingsvraag in het gebied, adviseren de experts. Zo is het belangrijk na te denken over vragen als: hoeveel arbeidsplaatsen biedt het gebied? Hoe verhoudt zich dat tot andere plekken in de buurt? Kan het gebied gebruik maken van gedeelde voorzieningen? En waarin onderscheidt het zich juist?
Marcella Wiffrie, projectmanager van de ontwikkelingen op bedrijventerrein De Koog vanuit de gemeente Purmerend, geeft aan dat de grootte van de campusontwikkeling nog niet vooraf vastgesteld is. “Er zijn plannen voor minstens 1.200 woningen. Daarnaast voegen we campusfuncties toe zoals voldoende ruimte voor startups, onderwijs, sport, (maatschappelijke) voorzieningen en andere bedrijvigheid die nodig is om er een nieuw stukje stad van te maken. We willen dat het organisch groeit.”
2 Denk in en werk met scenario’s
Volgens de experts is het een ‘no brainer’ dat er gedacht en gewerkt moet worden met scenario’s als een gemeente een campus wil ontwikkelen. “Juist vanwege de onvoorspelbaarheid van de ontwikkelingen die zich in rap tempo opvolgen, is het goed te weten wat te doen als a of juist b gebeurt,” stellen de experts.
Ook in De Koog wordt gewerkt met verschillende scenario’s, vertelt Wiffrie. “Wat gebeurt er als we meer woningen toevoegen? En wat is nog meer in het gebied mogelijk? Het kan nog alle kanten op. We moeten flexibel blijven.”
3 Betrek woningcorporaties erbij en zorg voor (flexibele/tijdelijke) campuscontracten
Een campus moet jonge bewoners aantrekken die de campus versterken en deze toekomstbestendig maken. Door onderwijsinstellingen in het gebied te vestigen, kunnen er combinaties gemaakt worden tussen onderwijs en bedrijven. Jongeren kunnen na hun studie doorstromen naar deze bedrijven op de campus. Woningcorporaties kunnen op het vlak van huisvesting een belangrijke rol spelen, zeggen de experts.
4 Knip de Esports- en gebiedsontwikkelopgave in tweeën
De experts adviseren dat het kan helpen om de ontwikkelingen van de Esports campus en het de rest van het gebied los van elkaar te zien. Zo kan de Esports campus door de gemeente gefaciliteerd worden en het gebied in zijn geheel verder omhoogtillen. Dit brengt de ontwikkelingen in het gebied in een stroomversnelling, denken de experts.
“H20 Esports Campus is een heel belangrijke basis, maar de gebiedsontwikkeling is breder dan dat. De initiatiefnemers van de campus hebben zeker het zaadje in het gebied geplant, maar het zou goed zijn als er meerdere landmarks zijn in het gebied,” zegt Wiffrie over de rol van H20 in de ontwikkeling van bedrijventerrein De Koog.
5 Houd het sociale karakter erin ten behoeve van de buurtontwikkeling
“Een gebied kan pas presteren als het ook sociale wortels krijgt,” stellen de experts. Daarom moet een nieuw sociaal netwerk worden opgetuigd. In De Koog is Wiffrie daar al volop mee bezig, vertelt ze. “Het is in zo’n ontwikkeling belangrijk om de buurt te betrekken. Zo willen we programma’s opzetten om de gezondheid van ouderen in de buurten rondom de campus te onderzoeken met behulp van Esports en gaming.”
6 Verbind publieke/maatschappelijke organisaties en/of anchor instituties voor de lange termijn
In een campusontwikkeling is het belangrijk een publieke partij aan het gebied te binden, omdat die een stabiliserende rol kunnen vervullen. Immers, “Over 100 jaar zijn private partijen en organisaties vaak allang gewisseld of weg,” aldus de experts. Het is daarbij de uitdaging om de juiste functies aan te trekken, die zich verhouden tot wat bedrijven in het gebied doen.
“Op de campus zijn nu al meerdere onderwijsinstellingen gevestigd, zoals InHolland en de Hogeschool van Amsterdam. De studenten kunnen vervolgens aan het werk bij bedrijven op de campus. Op die manier worden werken en leren gecombineerd en is het een plek waar het bruist,” zegt Wiffrie over de ontwikkelingen op De Koog.
7 Draai de insteek van de Esportscampus om: zet educatie en innovatie voorop
Door nadrukkelijk in te zetten op educatie en innovatie kan de interesse van partijen zonder winstoogmerk gewekt worden. Een andersom-benadering geeft “mogelijk zicht op functies die in de omgeving of plek verankerd zitten of kunnen geraken en waarin je dus kan investeren,” stellen de experts.
8 Zorg voor de ‘juiste’ mix aan organisaties
Bij campusontwikkelingen wordt ervan uitgegaan dat de gemeente kavels uitgeeft en de markt investeert, leggen de experts uit. Maar hoe ontwikkel je een campus zonder grond van de gemeente? Er moet hoe dan ook een mix van organisaties aangetrokken worden. Vanuit de gemeente moeten de kaders worden opgesteld.
“Het is een spannende gebiedsontwikkeling in Purmerend, want we zijn best wel aan het experimenteren. We willen stapje voor stapje ontwikkelen, met soms een actiever grondbeleid en soms een faciliterende aanpak. Hoe zorgen we ervoor dat we de plannen niet te veel dicht timmeren? Stakeholderbijeenkomsten zijn belangrijk, zodat we weten wat iedereen wil en verwacht,” licht Wiffrie toe.
Op De Koog worden de eerste stappen gezet naar de ontwikkeling van een campus die nieuw talent en bedrijven naar de regio rondom Purmerend moet trekken. Om de campus snel op de kaart te zetten, wordt op korte termijn gestart met de bouw van de eerste woningen.
Wiffrie ziet grote potentie voor Esports en gaming en de toepassingen daarvan in andere sectoren, zoals de zorg en de bouw. “De campus is het vlaggenschip om het onderwijs en het bedrijfsleven op De Koog aan elkaar te koppelen. Het moet een plek worden waar we jongeren aan kunnen binden en waar technologische vooruitgang een sterke positie krijgt. Daarmee helpen we Purmerend en de regio een stapje vooruit richting de toekomst.”
Cover: ‘De ondertekening van het convenant’ door Gemeente Purmerend (bron: Gemeente Purmerend)
Door Tess van den Bossche
voormalig webredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
