platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Risico-identificatie bij locatieontwikkeling; 22 vastgoedgebonden risico’s

Risico-identificatie bij locatieontwikkeling; 22 vastgoedgebonden risico’s

F.A.M. Hobma en J.S.J. Koolwijk, DAP, 2013.

18 dec 2013 - Dit boek gaat over 22 risico’s bij locatieontwikkeling. De auteurs omschrijven de risico’s en geven aan hoe deze gekend kunnen worden, oftewel op welke manier kan worden geïdentificeerd in hoeverre er sprake is van het desbetreffende risico. De eerste drie hoofdstukken zijn algemeen van aard: na de inleiding krijgt de lezer achtergrondinformatie over de kenbaarheid van risico’s via kadastrale informatie en de mededelings- en onderzoeksplicht. Vervolgens volgen 22 hoofdstukken waarin de risico’s – in alfabetische volgorde – worden toegelicht.

Risico’s worden in dit boek opgevat als (het gevolg van) beperkingen aan of belemmeringen voor de ontwikkeling van een locatie. Hierbij kan men denken aan publiekrechtelijke beperkingen, zoals een monumentenstatus, het voorkeursrecht of exploitatieplan, en privaatrechtelijke beperkingen, zoals erfdienstbaarheden en beslag. Het boek heeft dan ook primair een juridische invalshoek. De term ‘vastgoedgebonden’ in de titel van het boek dekt daarmee de lading niet. Risico’s die worden uitgesloten in de door de auteurs gekozen definitie ‘risico’s verbonden aan de grond en/of bestaande gebouwen van de te ontwikkelen locatie’ zijn bijvoorbeeld het renterisico of afzetrisico. In mijn optiek is het afzetrisico ook sterk verbonden aan het gebouw en de locatie. De toevoeging ‘juridische beperkingen of risico’s’ zou beter de lading dekken van de selectie van risico’s in dit boek.

In het kort
Samenvattend kom ik tot de conclusie dat het boek een mooi overzicht geeft van ruimtelijk-planologische en object gerelateerde risico’s bij locatieontwikkeling vanuit een juridisch perspectief. De lezer krijgt inzicht in het risico en de manier waarop informatie kan worden verkregen over de aanwezigheid van het risico door de korte en bondige achtergrondinformatie, verhelderende praktijkvoorbeelden en handige verwijzingen naar wetteksten, databases en websites van overheden. Om deze secundaire informatiebronnen makkelijker toegankelijk te maken en snel en willekeurig door de – nu helaas niet gecategoriseerde - risico’s te kunnen ‘bladeren’, raad ik de auteurs aan de volgende editie van dit naslagwerk te publiceren als e-book of kenniswebsite. Er is dan ook de kans om aan de informatie een meer frisse en moderne uitstraling te geven.

Over elk risico wordt uitgebreide achtergrondinformatie gegeven en de lezer krijgt handreikingen om een risico te identificeren. Bovendien wordt per risico een of meerdere praktijkvoorbeelden gegeven, zodat duidelijk wordt hoe wet- en regelgeving uit kunnen werken en daarmee risico’s vormen voor een ontwikkeling. De risico’s in het boek zijn niet nader gecategoriseerd; de hoofdstukken over de risico’s zijn alfabetisch geordend en ongenummerd. Dit is jammer, want dit verhoogt niet het begrip van de student - de primaire doelgroep van de publicatie - van de samenhang van de verschillende risico’s, bijvoorbeeld omdat ze in eenzelfde rechtsgebied vallen. Wat mij betreft kunnen de risico’s in vier groepen worden verdeeld:
 
• Beperkingen of risico’s vanwege een bescherming van het vastgoed dan wel de omgeving: archeologische monumenten, beschermde gebieden en soorten, beschermde monumenten, externe veiligheid, geurhinder, geluidszones van wegen, spoor en industrie, waterwingebied;
• Beperkingen of risico’s vanwege fysieke aanwezigheid van objecten (ondergronds of bovengronds): asbest, bodemverontreiniging, kabels en leidingen, niet gesprongen explosieven;
• Beperkingen of risico’s vanwege ruimtelijke planologische ordeningsplannen: bestemmingsplan, exploitatieplan, parkeernormen, planschade, watertoets;
• Beperkingen of risico’s vanwege contractuele afspraken/voorwaarden aangaande het gebruik of verhandelbaarheid van de grond of het vastgoedobject: beslag, bouwclaim, erfdienstbaarheden, koopoptie, onteigening, voorkeursrecht.

Focus van dit boek ligt op de kenbaarheid van risico’s. De auteurs stellen dat de beperkingen of eigenschappen van een locatie ‘gekend’ moeten worden: ”zijn de beperkingen niet gekend, dan is er een risico”. Maar bedoelen ze dan ook dat als de beperkingen gekend zijn, de ontwikkelaar geen risico loopt? Wat mij betreft ligt het iets genuanceerder. Als bij de start van een ontwikkeling de bouwinitiatiefnemer niet op de hoogte is van de beperkingen die rusten op een locatie, dan loopt hij een onbekend groot risico. Door zich te informeren over de risico’s kan de ontwikkelaar een geïnformeerd en weloverwogen besluit nemen door te bepalen of hij de kans en effect van het aanwezige risico acceptabel vindt. In dat geval moet hij dus niet alleen identificeren of het risico aanwezig is, maar ook inschatten wat de kans op en het effect van het risico zijn. Op basis van deze analyse en de vraag in hoeverre het risico beheersbaar is, zal een besluit worden genomen. Deze stappen van risicoanalyse en risicobeheersing blijven in dit boek buiten beschouwing. Het zou van meerwaarde zijn geweest, als de auteurs een inkijk hadden gegeven in de kans dat je met elk van de beschreven risico’s te maken zal krijgen – ten minste ten opzichte van elkaar – en welke impact een risico heeft. Met een bestemmingsplan heb je bij elke ontwikkeling te maken, terwijl niet gesprongen explosieven veel meer locatie-afhankelijk zijn. Indien een bestemmingsplan niet gewijzigd wordt, betekent dit een showstopper; een niet gesprongen explosief zal verwijderd dienen te worden en daarmee gaan kosten (en tijd) gepaard, maar een ontwikkeling kan wel doorgang vinden.

Ellen Gehner
AT Osborne
ege@atosborne.nl

Risico-identificatie bij locatieontwikkeling, 22 vastgoedgebonden risico’s

1 F.A.M. Hobma & J.S.J. Koolwijk
€ 12,00
Het boek is voor e-reader en gedrukte publicatie te koop.
Bestel het boek hier of bij een van de vele andere (online) boekenhuizen als Bol.com, Van Stockum, Ako e.d.

Leestips

- E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Amsterdam, Uitgeverij SUN, 2011.
- E. Gehner, Knowingly taking risk: investment decision making in real estate development, Delft, Eburon, 2008.