Verslag Het aantrekken van ondernemers en bedrijven als mede-aanjager van gebiedsontwikkeling kan een bijdrage leveren aan het (opnieuw) op de kaart zetten van het gebied. Maar hoe werkt dit in de praktijk? En hoe houd je deze energie vast? De gebiedsontwikkelingen Katendrecht in Rotterdam, Piushaven in Tilburg, Honigcomplex in Nijmegen en Duin in Almere laten zien hoe institutionele partijen dit verhaal opbouwen met als succesfactoren krachtige bestuurders, gebiedsambassadeurs, meer vertrouwen en minder opgelegde maatregelen.
Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015
Lessen uit ‘Ondernemerschap zet gebied op de kaart':
- Tijdelijke functies waar veel mensen op afkomen resulteren volgens betrokkenen in maatschappelijke én financiële waardecreatie in een gebied, en zetten het gebied (opnieuw) op de kaart. Het gebruik maken van de context van een gebied is daarbij van belang.
- Vertrouwen is een essentiële basis voor het betrekken van ondernemers bij gebiedsontwikkeling. Zonder vertrouwen komen voorinvesteringen van nieuwe (tijdelijke) projecten niet of slecht van de grond.
- Sommige voorinvesteringen kunnen lager zijn als er maatwerk in de wet- en regelgeving (bijvoorbeeld brandveiligheid) mogelijk is of als er uitzonderingen gemaakt kunnen worden.
- Of tijdelijke functies kunnen of moeten uitgroeien tot een permanente kracht in een gebiedsontwikkeling blijkt heel erg context-gebonden. Sommige ondernemers houden van de ‘rafelranden’ van de stad, terwijl anderen een gebied blijvend willen versterken.
- Om ondernemers te verbinden aan een gebiedsontwikkeling is een (externe) regisseur gewenst met een mandaat om overal doorheen te gaan. Deze persoon is deskundig, verantwoordelijk en onafhankelijk, en voor langere tijd verbonden aan het project.
Christiaan Cooiman, ontwikkelingsmanager bij Heijmans, geeft een doorkijk in tien jaar gebiedsontwikkeling op schiereiland Katendrecht in Rotterdam-Zuid, waar ooit havenarbeiders werkten, woonden en zich vermaakten. Een groot deelproject is de herontwikkeling van de Fenixloodsen. Kleine bedrijven kunnen zich in de oude loodsen vestigen voor een aantrekkelijk tarief. Deze bedrijvigheid brengt nieuwe energie in het gebied. Dit wordt versterkt door de campagne ‘Kun jij de Kaap aan?’. Tal van activiteiten en ludieke acties – georganiseerd door de ontwikkelaars én lokale ondernemers – trekken nieuwsgierige mensen het gebied in. De belangrijkste les volgens Cooiman? “Denk niet meer in grote concepten, maar krijg zoveel mogelijk vat op de context van het gebied. Dat is een goede basis voor gebiedsontwikkeling.”
Ook in de gebiedsontwikkeling Piushaven in Tilburg spelen ondernemers een rol. In dit gebied is ruimte voor zowel woningbouw als (commerciële) voorzieningen en activiteiten. De kades, het water en de pier in de Piushaven zijn een ‘levend podium’ voor allerlei evenementen en activiteiten. Het trekt mensen naar het voormalig industriegebied en maakt ze er warm voor. Acht jaar lang maken de ontwikkelende partijen dit podium mogelijk. De nieuw gevestigde ondernemers, bijvoorbeeld in de AaBe-fabriek, zien een groot belang in een verankering van deze activiteiten in het gebied. Zij zullen in de toekomst een bijdrage leveren aan de doorgang van deze programmering, aldus gemeentelijk projectmanager Thérèse Mol.
Het tot stand brengen van beweging binnen de gebiedsontwikkeling langs de Waal in Nijmegen, was de aanleiding voor de tijdelijke herontwikkeling van het Honigcomplex. Voor een periode van acht jaar is in dit complex een plek gerealiseerd voor ondernemers uit onder andere de creatieve industrie. Ondernemers generen publiek is de gedachte, hierdoor ontstaat nieuwe energie. Arie-Willem Bijl, kwartiermaker Tijdelijk gebruik voor het Honigcomplex Nijmegen, adviseert om ondernemerschap niet alleen voor ‘place-making’ te gebruiken, maar ook een stap verder te gaan. Door samen met de ondernemers een strategie te ontwikkelen voor een permanent vervolg, zou je de gecreëerde waarde die ze samen toevoegen in het gebied vast kunnen houden. Hoe je dit organiseert, daar ligt nog een opgave.
Ook in het project Duin in Almere is aandacht voor ondernemerschap, licht Maarten Janssen, gebieds- en conceptontwikkelaar bij Amvest toe. Aan het water wordt een nieuwe woonlocatie gerealiseerd in een nieuw gecreëerd bos- en duinlandschap. Er is een grote ondernemer die een opleidingscentrum bouwt. Daarnaast wil Amvest bijvoorbeeld horecaondernemers trekken voor het starten van een strandtent of het organiseren van festivalactiviteiten. Dit trekt mensen naar het gebied die zo de sfeer ervaren van het landschap. Ook worden toekomstige bewoners geprikkeld door de inzet van ambassadeurs, die een jaar ‘proefwonen’ in het gebied en hun ervaringen delen.
‘Sessie B: Ondernemerschap zet gebied op de kaart - Afbeelding 1’
Naast de ligging aan het water vormt vertrouwen een rode draad in deze voorbeeldprojecten, constateert gespreksleider Tom Daamen (universitair docent TU Delft). Dit is een belangrijke basis in het betrekken van ondernemers in gebiedsontwikkeling. Zo zijn in deze projecten bijvoorbeeld voorinvesteringen van de grond gekomen. Een praktische les is dat sommige voorinvesteringen lager kunnen zijn als er maatwerk in de wet- en regelgeving (bijvoorbeeld brandveiligheid) mogelijk is of als er uitzonderingen gemaakt kunnen worden. Er ligt wel een dilemma in de duur van tijdelijkheid als het gaat om het betrekken van ondernemers. De gebiedsontwikkeling gaat na deze periode door, en dat zorgt ervoor dat het vasthouden van juist deze tijdelijke ondernemers en het door hun gecreëerde klimaat onder druk komt te staan. Hoe kun je de ondernemers voor het gebied behouden? Blijven de ontwikkelende partijen tijdelijke functies zien als ‘damage control’ of gaan ze samen met ondernemers op zoek naar vervolgstappen? Het antwoord hierop is vaak financieel gedreven. Cooiman heeft voor Katendrecht een berekening gemaakt waaruit bleek dat ruimte geven aan tijdelijk ondernemerschap heeft gezorgd voor een versnelling in de gebiedsontwikkeling van twee jaar. Daarnaast zijn er nog directe opbrengsten, zoals werkgelegenheid en omzet. In Katendrecht heeft men deze tijdelijke ondernemers een nieuwe locatie aangeboden in de nieuwe Fenixloods. “Je kunt veel leren van ondernemers”, stelt Cooiman. “Ze willen morgen beginnen en doen het overmorgen. Ze zien ergens heil in en kunnen door dingen heen kijken. Deze instelling maakt dat projecten lukken.”
In het project Duin aan het Almeerderstrand loopt de ontwikkelaar tegen weer andere zaken aan. Bijzonder aan Amvest is, dat zij naast ontwikkelaar ook afnemer/belegger is in het gebied en daardoor een lange horizon heeft. Het project komt voort uit een prijsvraaginzending in de periode dat Adri Duivesteijn wethouder was in Almere. Janssen: “Deze krachtige bestuurder zorgde voor een ondernemend klimaat en een duidelijke koers in Almere. Nu Duivesteijn vertrokken is, heeft de gemeente de neiging om weer in oude gewoonten terug te vallen. Bestuurlijke steun voor het concept van de gebiedsontwikkeling is essentieel.” Met alle specialisten moet Janssen apart aan tafel om kleine dingen zoals de aanleg van verkeersdrempels af te stemmen. “Dat die drempels in de glooiende en kronkelende wegen in het concept van het duinlandschap hun doel voorbij schieten, moet je dan vijf keer uitleggen.”
Ook in tijdelijke projecten kunnen stringente veiligheidsregels ondernemerschap frustreren. Het is ook een kwestie van organisatie, stelt Bijl: “Als het gaat om de veiligheidszaken, blijkt de helft van de opgelegde maatregelen achteraf niet noodzakelijk te zijn. Ondernemers gaan vaak heel bewust om met de gevaren in hun gebouw. In Londen zit een specialistisch team van acht mensen dat op het gebied van veiligheid maatwerk levert voor tijdelijke projecten in de hele regio.”
De zaal discussieert met het panel over de voor- en nadelen van een lang zittende projectleider. Voordeel is dat hij een positie kan opbouwen. Nadeel: de ‘psychologische hypotheek’, allerlei in de tijd stapelende beloften en afspraken. Conclusie: de gemeente moet professionaliseren. En een gemeente die het zelf niet kan organiseren, moet regie uit handen durven geven aan een professional, zoals de gemeente Rotterdam deed aan Cooiman.
En daarmee was de zaal weer terug bij de conclusie van het ochtendprogramma: een externe gangmaker, verantwoordelijk en onafhankelijk, die voor langere tijd verbonden is aan een project zoals Wim Kuijken is voor het Deltaprogramma, kan een werkend model zijn voor het aanjagen en op gang houden van gebiedsontwikkelingen. Een gebiedsregisseur die een mandaat heeft om overal doorheen te gaan. Dit vraagt om specifieke competenties, en dus om een zorgvuldige keuze voor wie er op die stoel komt te zitten.
Presentatie Thérèse Mol
Presentatie Arie-Willem Bijl
Presentatie Christiaan Cooiman
Zie ook:
- Hoofdpagina Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015
- Organisatiekracht in gebiedsontwikkeling: #1 Christiaan Cooiman - Heijmans Vastgoed
- Tweede leven voor Rotterdamse Fenixloodsen
- De kracht van Katendrecht
- Honigcomplex Nijmegen zet Waalfront op de kaart
- Piushaven Tilburg
- Sessie A. Piushaven Tilburg: binnenstedelijk levend podium
- Sessie D - Strijp-S, Eindhoven: De -S van Strijp en Smart City
- Almere Duin (zie kopje ‘Reactie Heleen Aarts, Amvest’)
- Artikelen over 'Ondernemerschap'
Cover: ‘2015.03.12_Sessie B: Ondernemerschap zet gebied op de kaart_660’
Door Janneke Rutgers
Janneke Rutgers werkt als onderzoeker en stedenbouwkundige bij RUIMTEVOLK.
