Organisatiekracht in gebiedsontwikkeling: #1 Christiaan Cooiman - Heijmans Vastgoed

20 februari 2015

4 minuten

Persoonlijk Op 5 maart vond het jaarlijkse Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015 plaats met als centraal thema ‘organisatiekracht’. Een magisch woord, waar iedereen zo zijn of haar eigen invulling aan geeft. Vier inleiders gaven alvast hun visie. Wat verstaan zij onder dit begrip en welke rol speelt het in hun ontwikkelingspraktijk? Heijmans-ontwikkelingsmanager Christiaan Cooiman, onder meer betrokken bij Katendrecht in Rotterdam, beet het spits af.

1 Waar draait organisatievermogen in de gebiedsontwikkeling om?

‘Het gaat vooral om de vraag: vind je elkaar? Ondanks de verschillen hebben partijen namelijk ook een gezamenlijk belang. In dit geval: hoe stoten we Katendrecht op in de vaart der volkeren. Daarbij kijkt woningcorporatie Woonstad vooral naar het eigen woningbezit en de waardeontwikkeling daarvan, stuurt de gemeente op de grex en is Heijmans bezig met de opstalexploitatie. Dat kan heel goed samengaan. Zelfs een aanvankelijke tegenstelling in het eindbeeld dat je van een ontwikkeling hebt, is geen probleem. Je gaat gewoon samen op weg en vroeg of laat kom je samen tot het inzicht: hier gaan we voor. Dat is veel beter dan een in beton gegoten plan waarbij vanaf het begin de tegenstellingen knalhard op tafel liggen. Ik ben dus ook meer van de context dan van de concepten. Wat tref je aan en ga daarmee aan de slag, in plaats alles van tevoren te bedenken en af te spreken. En bedenk: niets is uitzichtloos. Er is altijd wel iets waarmee je kunt beginnen.’

2 Wat is een voorbeeld van een geslaagd project?

‘Bij Katendrecht zijn we op deze manier aan het werk gegaan. Vanuit de context, het verleden en hoe het gebied gepercipieerd werd. Sterke en zwakke punten hebben we in beeld gebracht en we hebben drie pijlers bedacht: investeren in de openbare ruimte, in maatschappelijk vastgoed en een gebiedscampagne die heel eerlijk was: “Kun jij de Kaap aan?”. Toen hebben we gezegd: laten we gewoon beginnen. Bij de school lag al jaren een door de kinderen beschilderde heipaal op het schoolplein, die er pijnlijk aan herinnerde dat de nieuwbouw maar niet van de grond kwam. Dat is ook het beeld dat ouders mee naar huis nemen. We hebben ervoor gezorgd dat binnen een jaar werkelijk de eerste paal werd geslagen. Eerst dus de brede school, dan pas de woningen. Dat heeft heel goed gewerkt. Een succesvoorwaarde bij een project als dit is lange betrokkenheid. Ik werk er zelf al 11 jaar aan bijvoorbeeld. Dan kun je elkaar dus ook letterlijk heel gemakkelijk vinden. Het succes kun je overigens op veel manieren meten. Vakmatig zijn we meermalen onderscheiden, maar de bewoners zien bijvoorbeeld een forse toename van de sociale veiligheid. Zo heeft iedereen een eigen definitie van een geslaagd project.’

3 Wanneer gaat het mis?

‘Wat soms lastig is, is dat factoren van buitenaf inwerken op een project dat al langer loopt. Partijen werken bijvoorbeeld al jarenlang goed samen en vinden elkaar moeiteloos en dan verandert er politiek weer het nodige. Of ze krijgen een directeur boven zich die helemaal niet in het project gelooft. Dan is het lastig voor de medewerkers op de werkvloer: zij kunnen dan niet meer vrijuit datgene doen waar ze ooit aan begonnen zijn. Dat zet druk op de samenwerking. Gelukkig is zulks bij Katendrecht tot op heden niet aan de orde geweest.’

4 Hoe komen we verder op dit thema? Kunnen we professionaliseren?

‘De aanpak van Katendrecht is niet klakkeloos over te planten op andere gebieden en opgaven. Dan ga je het conceptualiseren en daarmee verliest het veel van zijn waarde, van de context dus. Dat zeggen we ook bij de presentaties die we hierover geven: het belangrijkste van een goede gebiedsontwikkeling is dat je je verdiept in de context. Hoe staan de corporaties er bijvoorbeeld voor? Dat kan heel sterk verschillen: de ene heeft veel slagkracht, de ander niet. Abstraheren is dan lastig. Van Katendrecht is veel te leren, maar het is absoluut geen blauwdruk.’