platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Slim rekenen en tekenen

Slim rekenen en tekenen

Vraagt communicatieve vaardigheden én een gezonde dosis autisme

22 jul 2011 - Op initiatief van de redactie van Gebiedsontwikkeling.nu kruisten professionals uit de ontwerpende en planeconomische disciplines de degens over de betekenis van de huidige stand van zaken in gebiedsontwikkeling voor hun vakgebied. Onderstaand verslag is het eerste in een serie waarin vanuit verschillende disciplines de verschuivingen in de planvorming worden belicht.

Slim rekenen en tekenen  - Afbeelding 1

Rekenen en tekenen in complexiteit

Marije Raap is projectleider bij het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam en rekenaar met een ontwerpersachtergrond. Zij stelt: ‘De tijd van én én is voorbij: er is een financiële urgentie om rekenen en tekenen dichter bij elkaar te brengen’. Volgens Sjoerd Feenstra, partner bij het stedenbouwkundige bureau Urhahn Urban Design, is het bij elkaar brengen van rekenen en tekenen van alle tijden. Het is wél ingewikkelder geworden, omdat we met meer partijen en met meer onzekerheden te maken hebben. ‘Als we het bijvoorbeeld hebben over een project met 25 jaar looptijd, moeten we dan nu al de vorm en plaats van alle balkons gaan vastleggen?’ Saline Verhoeven van Bureau B+B merkt in haar praktijk dat veel partijen, ook kleine, wel wat willen, maar tegen muren aan lopen. Ontwikkelingen zijn vaak te complex en ze krijgen moeilijk een voet tussen de deur omdat veel zaken al vastliggen en dicht zijn getimmerd. ‘In de binnenstedelijke herontwikkeling liggen al veel grote claims en vastomlijnde kaders. Maar alles ligt nu te wachten, dus de urgentie zit erin om te zorgen dat ook andere partijen de zaak op gang kunnen brengen. De urgentie is: stilstand voorkomen. Zie NDSM: daar liggen grote claims, voor grote plots met hoge dichtheden. Zou je ontwikkeling hier kunnen versnellen door meerdere, kleinere partijen toe te laten?’ Pascal Sijstermans, oprichter van Sumcity wijst op het belang van het houden van regie op je eigen project te houden en tegelijkertijd naar andere partijen te stappen met de vraag of ze voor hun deel willen instappen. ‘Transparantie is daarbij belangrijk. Marktpartijen roepen nog steeds veel scepsis op als zij iets willen. Dat zit tussen de oren.’ Peter Korst, werkzaam als planeconoom bij de Brink Groep herkent dit: ‘Rekenen en tekenen moet gaan over transparant zijn naar elkaar, de zaken openleggen en wantrouwen overwinnen. Het zou zo moeten zijn dat iedereen de belangen van de ander respecteert. Een projectontwikkelaar kan zijn bedrijf echt niet draaiende houden op waardeontwikkeling op termijn’.

Het begint met interesse in andermans vak

Wat betekent dit alles voor het vakgebied van ontwerpers en planeconomen? Pascal Sijstermans vat het bondig samen: je moet goed kunnen communiceren én een beetje autistisch zijn. Volgens Jeroen Dirckx, als ontwerper werkzaam bij 2 KCAP architects&planners, is de basis dat je moet werken met mensen die interdisciplinair kunnen denken. Er moet een klik zijn, je moet over dezelfde dingen kunnen spreken. Iedereen moet dus een beetje uit zijn eigen vakgebied kunnen treden. Volgens Marije Raap gaat het om het tonen van interesse in andermans vak. ‘Je hoeft andermans vak niet zelf te beheersen maar wel willen snappen. Een beetje autisme is niet erg: aan sommige dingen van je vak moet je juist vasthouden.’ Saline Verhoeven vult aan: ‘Het werken met veel partijen met ieder eigen discipline en inbreng vraagt om vertrouwen op de kennis van elkaar. Ook als je het zelf even niet weet: durf de vragende partij te zijn. Voor jezelf moet je weten waar je vak over gaat en wat je bijdrage is aan het interdisciplinaire team’. Een gezamenlijk doel, openheid, vertrouwen, het besef dat je aan hetzelfde werkt zijn heel belangrijk. Projecten hebben een ambassadeur nodig. Geen mensen die aan regeltjes willen vasthouden. De procesopzet is belangrijk aldus Dirckx en Verhoeven. Wie stuurt wie aan op welk moment? Zit rekenen in ons team of wordt het aangestuurd door de projectontwikkelaar? Van belang is: gebeurt het rekenen vanuit weerstand of meewerking? Wat helpt is transparantie over risico’s, aldus Peter Korst, dan kun je beter afspraken maken over wie wat verdient en wie welke risico’s neemt. Jaap Zijda, planeconoom en partner bij Stadskwadraat vult hierop aan: ‘Op zo’n moment is het soms lastig rekenen: dan wordt het al snel onderhandelen. Pas als je dat loslaat kom je verder.’

Opdrachtgeverschap en schaalniveau

Met de complexe, binnenstedelijke opgaven en processen met een veelheid van actoren plus een erfenis uit het verleden in de vorm van grootschalige claims, lijkt het systeem behoorlijk vast te lopen. Er moet weer worden samengewerkt, maar wat is daarbij de rol van rekenen en tekenen en op welk schaalniveau probeer je te komen tot een integratie van beide? De urgentie aan de kant van het opdrachtgeverschap is simpel, zegt Jeroen Dirckx. ‘Als de budgetten beperkt zijn, wordt een optimalisering van de kosten gevraagd’. Er moeten keuzes worden gemaakt. Dan moet het maatschappelijk rendement van investeringen ook worden meegenomen om te motiveren waarom je wel in het ene en niet in het andere project investeert. In een proces met veel stakeholders, waarbij sommige overwegend zakelijke of politieke belangen hebben heb je een rekensom nodig om te kunnen laten zien dat het beter wordt op termijn. Dat kan niet met een mooi plaatje alleen. Zo kunnen gemeenten niet ‘op gevoel’ beslissen, maar moeten harde cijfers ter onderbouwing van hun investeringen laten zien. Dat betekent bijvoorbeeld dat je in een MKBA voor je project ook de welvaartstijging voor de maatschappij moet verdisconteren. Dat zijn zaken die heel moeilijk te berekenen zijn, want hoever ga je dan? Het gebied zit in de lift, wordt toegankelijker, er komen banen, het is aantrekkelijk voor onderwijsinstellingen dus de kans op onderwijs wordt groter: dat is allemaal eigenlijk niet te berekenen. Jaap Zijda bevestigt dit: ‘Soms gaan de zaken die je in een MKBA moet meenemen echt ongelofelijk ver. Zoals laatst, moesten we het effect van de aanrijtijden van de bus op de WOZ-waarde berekenen. Zo ver moet je echt niet willen gaan.’ Saline Verhoeven: ‘Maar je moet wél laten zien dat 3 je iets doet voor de mensen in de wijk. Dat er een bus ís, waardoor er uitwisseling ontstaat tussen buurten. Dat je openbare ruimte aanpakt. Dat zijn maatregelen die veel doen voor de stad’. Marije Raap ziet dit als een kwaliteitsanalyse. Het gevaar van een MKBA is dat je alles gaat dichtrekenen en ook kunt toerekenen naar bepaalde uitkomsten. Het kan heel simpel zijn volgens Verhoeven: ‘kijk naar de South Bank en Riverside Walk in Londen. De overheid heeft de wandeling langs de zuidoever doorgetrokken (door onderdoorgangen te realiseren in lange bruggenhoofden die voorheen obstakels vormden in de route) en nu gebeurt er van alles daarom heen. Dat kun je niet dichtrekenen, maar heb je visie en politieke moed voor nodig. Juist om kansen te bieden heb je een visie nodig op het geheel’. Marco Broekman vult aan: ‘Uiteindelijk gaat het om het maken van keuzes’. Legt de gemeente de brug aan of geeft ze het gebied uit handen? Jaap Zijda: ‘Durf te prioriteren en dan te zien wat er gebeurt.’ Rekenen en tekenen zonder programma kan op verschillende plekken verschillend uitpakken. Het probleem met modellen voor rekenen en tekenen is dat de uitkomst over een jaar volledig achterhaald kan zijn. Probeer op grotere schaal te kijken, een visie te ontwikkelen op de stad als geheel. Het opdrachtgeverschap ligt bij partijen die geld hebben, zoals een gemeente die goedkoop kan lenen of een belegger die wil investeren in de toekomst. Financiering wordt steeds belangrijker. Maar eerst moet je een visie hebben en die tekenen. Of in de woorden van Jeroen Dirckx: ‘Tekenen doe je ook om investeerders te verleiden.’ Zo is Amsterdam bezig met een ruimtelijke ontwikkelingsstrategie voor de stad. Daarin staat de eindgebruiker eerder aan tafel moet, processen sneller moeten en flexibeler. Tot nu toe was de overheid gewend om te sturen tot en met het stedenbouwkundig plan aldus Marije Raap: ‘Een nieuwe cultuur en werkwijze zijn dus nodig’.

Hoe krijgen deze nieuwe werkwijzen vorm?

Sjoerd Feenstra: ‘De tijd van de grootschalige PPS’en loopt op zijn eind. Ook voor grote opgaven zoals De Binckhorst in Den Haag is organisch ontwikkelen het sleutelwoord. Dat is een meer open manier van werken, waarin bewust de relatie met de gebruiker wordt gezocht en met kleine programma’s wordt gewerkt.’ Saline Verhoeven vraagt zich af wat de vraag is wat nog de rol van de overheid is bij dit soort processen. ‘De overheid zou verbindingen moeten kunnen maken, partijen faciliteren én duidelijk maken welke kwaliteit in een gebied moet worden veiliggesteld. Maar hoe leg je dat vast?’ Ook in een proces met stakeholders ligt een belangrijke rol bij het tekenen’. Volgens Berend Hoffman, partner van het Keizerrijk architecten is deze aanpak niet meer van deze tijd. ‘Het probleem in dat soort processen is wel dat je tekeningen dan eindeloos moet aanpassen. Beter is het om eerst te bedenken met elkaar wat je precies wilt’. Marco Broekman, partner bij Karres en Brandes landschapsarchitecten plaatst hierbij een kanttekening: ‘Ja, maar het programma weet je nog niet, dat is vager geworden.’ Volgens rekenaar Zijda verandert het programma steeds sneller. ‘Je moet er ook opportunistisch naar kijken: wat er langs komt. Wat betreft rekenen kun je werken met scenario’s waarin 4 verschillende risico’s en onzekerheden zijn meegenomen’. Saline Verhoeven: ‘Tekenen gaat over het verbeelden van stedenbouwkundige kwaliteit in plaats van over programma. En je kunt ook tekenen wat onzekerheden opleveren.’ Ook Marije Raap gelooft in een verbreding van het rekenen en tekenen. Bij de gemeente Amsterdam spelen nu vooral het mijden van risico en het directer koppelen van investeringen aan opbrengsten. Per gebied kun je het beste de geldstromen bundelen en slim inzetten. Jeroen Dirckx illustreert dit aan de hand van een Deens project: ‘We wilden een kanaal aanleggen dat eigenlijk te duur was vanwege de grondvervuiling. Door uit te rekenen dat er zo meer duurdere woningen aan het water konden worden gebouwd, door uit te rekenen wat de meeropbrengst is van het water, kon het wél. Ook kunnen we het gebied nu branden als maritieme leefomgeving, terwijl het daarvoor een slechte naam had.’ Saline Verhoeven ziet hiervoor ook mogelijkheden op stadsniveau, bijvoorbeeld door het aanleggen van een stadspark. Jaap Zijda plaatst hierbij wel een kanttekening: hoe ga je die waarde kapitaliseren in je project? Hier ligt een publieke opgave. De overheid kan goedkoper geld lenen. Rekenen en tekenen kan erbij helpen om een overheidsvisie en politieke durf door te kunnen zetten. Dat het beter kan zijn om een park aan te leggen in plaats van het gebied nu al te vermarkten omdat zo draagvlak voor transformatie kan ontstaan en daarmee uiteindelijk over 20 jaar meer opbrengst. Volgens Marije Raap is het estafettemodel waarin het stokje steeds weer over werd gegeven niet meer werkbaar in deze tijd waarin duidelijk is geworden dat we niet meer in de toekomst kunnen kijken. ‘We moeten meer gaan variëren in reken- en verdienmodellen. Waarin bijvoorbeeld meer prikkels worden opgenomen om beheerkosten te minimaliseren maar investeringen die daarvoor nodig zijn wel mogelijk maken. De huidige grondexploitatiemodellen werken toe naar het moment van oplevering en daarna houdt het op. Het Ontwikkelingsbedrijf onderzoekt op dit moment of een Planexploitatie een middel is om bestuurlijke besluiten te nemen op basis van een breder dan tot nog toe gebruikelijk afwegingskader. Een planexploitatie omvat naast de gebruikelijke onderdelen binnen een grondexploitatie een overzicht van (maatschappelijke) kosten en opbrengsten die ontstaan als gevolg van de ontwikkeling van een ruimtelijk plan. Deze (indirecte) kosten en opbrengsten zou je ook kunnen omschrijven als spin-off effecten als gevolg van de investering in een grondexploitatie (of het multipliereffect van ruimtelijke plannen).’ Saline Verhoeven noemt een voorbeeld: ‘Voor duurzame oplossingen zoals warmteopvang in asfalt is een traditionele business case in termen van energie niet rond te krijgen. Maar als je gebruik en beheer mee kunt nemen blijkt die extra aanvangsinvestering wél rendabel te zijn. De provincie hoeft minder te besteden aan onderhoud en herstel van de wegen omdat met de opgeslagen energie indien nodig het asfalt gekoeld dan wel verwarmd kan worden. Waardoor het minder slijt.’ Berend Hoffman vult aan: ‘Voor gebouwen geldt precies hetzelfde: de belegger heeft zelf geen rendement van groene maatregelen. Het gebouw wordt duurder maar de gebruiker profiteert er van. Je zou een knip moeten maken tussen projectontwikkelaar en belegger en een prikkel inbouwen voor de extra investering’. Marco Broekman wijst op DBFMO-contracten als vorm 5 voor dit type opgaven, hierbij wordt onderhoud en beheer meegenomen, net als de inrichting van de openbare ruimte.

De stedenbouwkundige als initiatiefnemer

Sjoerd Feenstra: ‘In Almere wil Duivesteijn alleen nog werken met collectiefparticulier opdrachtgeverschap en met corporaties en beleggers, partijen die langdurig zijn betrokken bij een gebied.’ Volgens Marco Broekman verandert het opdrachtgeverschap, denk aan kleine ontwikkelaars die in ‘lastige’ projecten zitten en alleen werken met initiatiefnemers. ‘In Zaanstad hebben wij tegen de gemeente gezegd: zullen wij voor jullie een stedenbouwkundig plan maken? Het is interessant om daar risicodragend in mee te gaan.’ Jeroen Dirckx ziet ook een verschuiving in werkwijzen. ‘In een groot project in Brussel hebben we retailontwikkelaars bewust even buiten de deur gehouden omdat ze anders te dominant zijn. Met rekensessies kun je verdienmodellen opzetten voor projectontwikkelaars voor plots die anders misschien niet zo interessant voor ze zouden zijn: zo kun je laten zien dat er toch wat aan te verdienen valt.’ Sjoerd Feenstra ziet ook projecten waarbij de projectontwikkelaar pas in een later stadium betrokken worden en niet meer primair als tussenpersoon fungeert tussen het rekenen en het tekenen. ‘Wij als ontwerpers gaan direct de relatie aan met het rekenbureau. Daardoor ontstaat een meer open relatie. Pas in een later stadium schakelen we de projectontwikkelaar in, die we dan op basis van de cijfers kunnen overtuigen van bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid.’ Tot slot noemt Sjoerd Feenstra initiatieven zoals de Urbanisator waar met gebruikers, eigenaren, ondernemers en bewoners naar een aanjager wordt gezocht voor een locatie. ‘Bij De Binckhorst zijn wij op eigen risico aan de slag gegaan om te kijken of er animo is. Voorheen betaalde de gemeente dan een stedenbouwkundig plan, nu financieren meerdere eigenaren dat. Ik zie daarin een belangrijke verschuiving, dat je als stedenbouwkundige je eigen projecten initieert.’

Zie ook:

Auteurs

Portret - Anne Luijten
Anne Luijten

Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen
agnes franzen pp
Agnes Franzen

Strategisch adviseur SKG/TU Delft en medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)

Bekijk alle artikelen