platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Woningcorporaties trekken op met ontwikkelaars voor sociale woningbouw

Woningcorporaties trekken op met ontwikkelaars voor sociale woningbouw

Vogelvlucht Bajeskwartier

In Amsterdam waren woningcorporaties tot 2010 nog de dominante projectontwikkelaars. Nu moeten ze met de pet rond voor bouwlocaties. Dat remt de groei van de reguliere sociale woningbouw. Is daar een oplossing voor? Zeker: verplichte samenwerking tussen ontwikkelaars en corporaties.

Woningcorporaties in Amsterdam namen in 2021 maar 1.449 woningen in aanbouw. Gebrek aan locaties, luidt het verweer. En: concurrentie door commerciële partijen. Elke corporatie heeft haar eigen verhaal over de grondcrisis. “We zijn in het verleden te voorzichtig geweest in de strijd om bouwlocaties. Ook wij durfden niet te bouwen tijdens de financiële crisis”, zo zegt Danny Wijnbelt, directeur Ontwikkeling & Zakelijk Beheer van Eigen Haard. “Eigen Haard is van oudsher een degelijke, behoedzaam opererende corporatie. Die voorzichtigheid hebben we inmiddels wel afgelegd, we zijn wat minder risicomijdend, maar goede bouwlocaties zijn niet alleen in Amsterdam, maar ook in elders in ons werkgebied buitengewoon schaars.”

Van de hand gedaan

Bij Rochdale heeft het gebrek aan bouwlocaties een andere oorzaak. Bestuurder Birgitte de Maar: “We komen uit een turbulente periode. Rond 2010 kampte Rochdale met een ernstig gebrek aan middelen. We gaven toen – in overeenstemming met onze toenmalige strategie – voorrang aan de zittende huurders. In die jaren is er zoveel mogelijk geïnvesteerd in verbetering van de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw kwam op de tweede plaats. Om in het belang van de stad bouwgrond niet eindeloos lang ongebruikt te laten, hebben we flink wat ontwikkellocaties van de hand gedaan.”

Die locaties zijn niet verloren gegaan voor de sociale huursector, benadrukt De Maar. Zo heeft Habion in de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost seniorenhuisvesting gerealiseerd op een bouwlocatie van Rochdale. “Achteraf gezien denk ik wel dat we soms te snel bepaalde locaties van de hand hebben gedaan. Een paar jaar later waren onze mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw alweer stukken beter, maar we hebben de afgelopen tien jaar de achterstand nog niet kunnen inlopen.”

Slimme deals

Opmerkelijk genoeg verkocht Eigen Haard onlangs - ondanks de nood aan bouwgrond - voor 6,5 miljoen euro een grote locatie aan de Zaan in Wormer. Wijnbelt: “De gemeente Wormerland valt buiten ons werkgebied. Maar bij de verkoop van de zogeheten Zaandriehoek aan VolkerWessels hebben wij wel wat teruggekregen. We mogen aan de Naritaweg in Amsterdam-Sloterdijk 173 sociale huurwoningen bouwen. Daarnaast hebben we een afspraak gemaakt over de bouw van honderd sociale huurwoningen op een nader te bepalen plek. Mochten die woningen niet beschikbaar komen, dan krijgen we van de nieuwe grondeigenaar een financiële vergoeding.”

Beleggers houden in hun rekensommen rekening met uitpondscenario’s van sociale woningen, maar dat doen corporaties ook

De uitruil is volgens hem illustratief voor de huidige praktijk. “We verkopen niet zomaar, maar denken heel goed na over het te behalen voordeel voor onszelf. Bovendien is er op die plek in Wormer onverminderd sprake van sociale woningbouw door WormerWonen, de lokale corporatie.”

Hoge biedingen

Bij tenders van bouwlocaties is veelal een verplicht aandeel ‘sociaal’ opgenomen. Door samen te werken met ontwikkelaars kan een woningcorporatie aan boord komen. Maar onderhandelingen over de verwerving van nieuwbouw lopen makkelijk spaak, is de ervaring van Wijnbelt. “Dat hebben we ondervonden bij projecten in Amstel III. Simpelweg omdat beleggers bij gemengde projecten een betere prijs bieden voor de te bouwen gereguleerde huurwoningen. De gemeente hanteerde bij die tenders een minimale verhuurperiode van 25 jaar, eerder gold zelfs een periode van slechts 15 jaar. We hebben meegemaakt dat vanwege die beperkte termijn beleggers meer betaalden voor sociale huur dan voor de huurwoningen in het middensegment. Daar kan een corporatie niet tegenop bieden, ondanks onze veel lagere rendementseisen.”

De bouw van dergelijke ‘tijdelijke’ sociale huurwoningen stuit op zware kritiek van Aedes. Volgens voorzitter Martin van Rijn verdwijnt die sociale huur tamelijk snel. En tussentijds worden de woningen niet ‘passend’ verhuurd, maar voor de hoogst mogelijke prijs. Bovendien worden de woningen niet via WoningNet aangeboden en voelen beleggers zich niet verantwoordelijk voor de huisvesting van kwetsbare groepen.

Uitpondscenario’s

Dat bevestigt Gert-Wim Bos, directeur van ontwikkelaar COD. Die verantwoordelijkheid moet volgens hem primair bij corporaties liggen. “Daar ligt hun specifieke kennis en netwerk. De verantwoordelijkheid voor dat specifieke deel van de sociale huisvestingsopgave moet je niet bij beleggers en ontwikkelaars willen neerleggen.”

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: construction site with crane of the Sluishuis residential building in IJburg neighbourhood under a blue sky

‘Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: construction site with crane of the Sluishuis residential building in IJburg neighbourhood under a blue sky’ door Frans Blok (bron: Shutterstock)

COD is samen met DUQER verantwoordelijk voor de ontwikkeling van SPOT Amsterdam aan het Hondsrugpark in Amsterdam-Zuidoost. COD verkocht ruim achthonderd woningen in het project, inclusief de sociale huurwoningen, aan investment manager Amvest.

Bos herkent zich niet in het beeld dat corporaties onvoldoende aan bod komen. “Wij realiseren al dan niet in samenwerking met andere partijen de komende jaren enorm veel woningen, waaronder zo’n duizend sociale huurwoningen. Die worden afgenomen door zowel beleggers als corporaties. Sterker nog: we werken constructief samen met diverse Amsterdamse corporaties om de - soms verplichte - realisatie van sociale huurwoningen vorm te geven. Het klopt dat beleggers in hun rekensommen rekening houden met uitpondscenario’s van sociale woningen, maar dat doen corporaties ook.”

Lang nagedacht

Corporaties schuwen het gesprek met ontwikkelaars niet, zegt Wijnbelt. Ook al gaat het soms om woningen die aan de kleine kant zijn. “Ontwikkelaars houden zich aan de regel van 40 procent sociale woningbouw, maar die woningen zijn vaak klein. Veelal gaat het om appartementen van rond de 40 m2. Eigen Haard bouwt zelf woningen met een gemiddelde oppervlakte van 60 m2, zo hebben we dat in de prestatieafspraken met de gemeente Amsterdam en vertegenwoordigers van huurders ook vastgelegd.”

We zouden graag alle sociale woningbouw doen, maar er staat geen hek om die locatie

“Dergelijke oppervlakten zijn op locaties van commerciële ontwikkelaars niet haalbaar, maar toch zijn we serieus in de verwerving geïnteresseerd. Het gaat vaak om een flink aantal. Amsterdam telt veel kleine huishoudens voor wie een dergelijke woning interessant kan zijn. We hebben daar binnen Eigen Haard lang over nagedacht, maar uiteindelijk is verwerving van een aantal relatief kleine woningen beter dan helemaal geen uitbreiding van ons bezit.”

Juiste voorwaarden

Peter Heuvelink, directeur bij woning- en gebiedsontwikkelaar AM, benadrukt graag samen te werken met corporaties bij de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Bij de ontwikkeling van het Bijlmerkwartier werkt AM nauw samen met de Alliantie. Hij wijst op het grote belang van de juiste voorwaarden.

“Als een gemeente bij een gronduitgifte of een anterieure overeenkomst alleen voorwaarden stelt aan de tijd dat een woning in het gereguleerde segment moet blijven, dan trekt dat een bepaald soort beleggers aan. En dan zullen die gereguleerde woningen uiteindelijk verdwijnen. Wij merken dat de gemeente Amsterdam tegenwoordig anders opereert. Bij de tenders waar we de afgelopen twee jaar aan hebben meegedaan, is vooraf duidelijk dat de ontwikkelaar moet samenwerken met een toegelaten instelling. Dat doen we en dat gaat heel goed, maar het duurt enkele jaren – het realiseren van een plan duurt immers gauw vijf tot zeven jaar - voordat het verschil met het verleden zichtbaar wordt.”

Ruimer werkgebied

Meer Amsterdamse corporaties kijken buiten de gemeentegrenzen voor nieuwe locaties. Zo hoopt Rochdale voet aan de grond te krijgen in De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel, de gemeente waar Eigen Haard tot op heden het alleenrecht heeft. “Ik denk dat we daar tot een goede uitkomst kunnen komen,” aldus De Maar.

Ik zal nooit pleiten voor rücksichtslose verandering

“Voor ons is dat balen,” geeft Wijnbelt ruiterlijk toe. “We zouden daar graag alle sociale woningbouw doen, maar er staat geen hek om die locatie. Over sociale woningbouw aldaar op grond van de gemeente Amsterdam hebben we inmiddels afspraken gemaakt. Elders in de Nieuwe Kern zijn we concurrenten van elkaar en zullen wij, als Rochdale meedoet, zelf mogelijk minder sociale huurwoningen kunnen realiseren.”

Verdichten

Er zijn nog andere plekken waar corporaties extra woningen kunnen toevoegen: in de eigen wijken. De Maar denkt dan niet aan het (vaak dure en te ingewikkelde) ‘optoppen’ van bestaande complexen, maar wel aan bijbouwen of sloop/nieuwbouw in naoorlogse buurten. “Op allerlei plekken in Amsterdam biedt de bestaande inrichting een overmaat aan ruimte. Daar kan tamelijk makkelijk worden bijgebouwd. Daarover moeten we met elkaar, met bewoners en met de politiek, het debat voeren.”

“Niet elke ruimtelijke structuur hoeft wat mij betreft per se bewaard te blijven. Ik zal nooit pleiten voor rücksichtslose verandering. We moeten altijd het waardevolle behouden, maar soms valt een deel van een buurt te behouden en kan in een ander deel sprake zijn van vernieuwing en verdichting. Dat doen we al in de omgeving van de Burgemeester Röellstraat. Door de straat te versmallen wordt ruimte vrijgemaakt voor extra woningbouw. Er zijn volgens ons meer plekken in de stad waar dat zou kunnen. Als we wat rigoureuzer naar de kaart zouden kijken, dan kunnen we tal van extra bouwlocaties realiseren. Die grond is al in ons bezit. En ook niet onbelangrijk, dan voegen we woningen toe op plekken waar al voorzieningen zijn.”

Peter Heuvelink wil ook daar graag samenwerken: “Ontwikkelaars hebben ook te maken met een grondcrisis. Wij kunnen door te verdichten en gevarieerd te programmeren samen bijdragen aan een betere mix in te eenzijdig samengestelde buurten.”

Bouwproductie van sociale huurwoningen in Amsterdam

In Amsterdam bouwen zowel woningcorporaties als particuliere partijen sociale huurwoningen. In de jaren na de kredietcrisis realiseerden beleggers grote aantallen. Het ging steevast om grote complexen met kleine studio’s voor studenten en andere jonge starters, zoals in 2018 OurDomain met 955 studio’s in Amsterdam-Zuidoost. Dat lijkt een beetje over, mede door gewijzigd beleid van de gemeente. Het laatste grote project startte eind 2020 met de transformatie van een belastingkantoor aan de Bijlmerdreef naar 407 studio’s. Veel kleine woningen dus - maar dat geldt ook voor veel corporatiewoningen die in de periode 2018-2021 in aanbouw zijn genomen.

Bron: Amsterdam, G&O, start bouw

Tabel bouwproductie sociale huur Amsterdam

‘Tabel bouwproductie sociale huur Amsterdam’ door Amsterdam, G&O, start bouw (bron: Amsterdam, G&O, start bouw)

Eigen Haard: 4.000 woningen in vijf jaar

Eigen Haard wil de komende vijf jaar 4.000 sociale en middensegment-huurwoningen bouwen

  • Ongeveer 50% daarvan via sloop/nieuwbouw en verdichting in bestaande wijken
  • Ongeveer 50% op nieuwe locaties:
    • 560 woningen in geplande projecten in Amsterdam, Amstelveen en Haarlemmermeer
    • 400 woningen op eigen grondposities
    • 920 woningen op nog te verwerven locaties

Rochdale: 5.500 woningen in vijf jaar

  • Rochdale wil de de komende vijf jaar 5.000 sociale en 500 middeldure huurwoningen bouwen
  • Tweederde op nieuwe bouwlocaties:
    • 700 woningen in Amsterdam op nieuwe locaties
    • 1.100 woningen op eigen grondposities
    • 1.800 woningen via aankoop van ontwikkelaars, grotendeels buiten Amsterdam
  • Eenderde via sloop/nieuwbouw/verdichting (= 1.900 woningen)
  • Het betreft prognoses; in het verleden werd circa 70 procent van de voorgenomen productie tijdig gerealiseerd

Cover: 'Vogelvlucht Bajeskwartier' door OMA, FABRICations, LOLA Landscape (bron: Bajes Kwartier Ontwikkeling)

Auteur

Portret - Bert Pots
Bert Pots

Journalist, gespreksleider, e-bladenmaker

Bekijk alle artikelen