Harlingen - Friesland -> Harlingen (1)" (CC BY-SA 2.0) by bertknot door bertknot (bron: Flickr)

Staatssteun bij grondaankoop: gemeente gaat knock-out bij de Hoge Raad

20 oktober 2020

4 minuten

Analyse De Hoge Raad heeft de knoop doorgehakt: een gemeente die grond koopt kan achteraf niet de prijs aanpassen. De inzet van de gemeente Harlingen om via een beroep op de staatssteunregels een koopsomverlaging te bewerkstelligen is gestrand bij het hoogste rechtscollege. Advocaat Manfred Fokkema analyseert nogmaals deze explosieve kwestie. "Het kan niet anders dan dat dit een nieuw standaardarrest voor de praktijk van project- en gebiedsontwikkeling wordt."

Leestip: Staatssteun bij grondaankoop: wie trekt aan het langste eind?

Voordat ik inga op de uitspraak van de Hoge Raad en de gevolgen daarvan, eerst een korte schets van de aanleiding van de rechtszaak. De gemeente Harlingen koopt in 2009 - zonder voorafgaande taxatie - een verontreinigd terrein voor 8,5 miljoen euro, voor woningbouw en verplaatsing van het bedrijf van de verkopende partij. Nadat er alsnog getaxeerd is, stelt de gemeente  dat de koopsom meer dan 2 miljoen euro te hoog is geweest. Volgens de gemeente is er daarom sprake van staatssteun aan de verkoper, en moet deze een deel van de koopsom terugbetalen. De verkoper pikt het niet dat de gemeente achteraf probeert te morrelen aan de verkoopafspraken. Een jarenlange juridische procedure is het gevolg.

Streep door de koop

De eerste ronde in 2015 levert winst op voor de gemeente. De Rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat er sprake is van staatssteun. Dit leidt volgens de rechtbank tot een koopovereenkomst met een aangepast prijsbeding, dat wil zeggen een lagere koopsom. De verkoper gaat in hoger beroep.

In de tweede ronde bij het Hof Arnhem-Leeuwarden stoot de gemeente in 2018 keihard haar neus. De raadsheren vinden ook dat er sprake is van staatssteun, maar een koopsomcorrectie zit er volgens hen niet in. Het hof oordeelt dat staatssteun niet tot gevolg mag hebben dat alleen de koopsom in het voordeel van de gemeente naar beneden wordt bijgesteld. Nee, de hele koop gaat vanwege staatssteun onderuit, onder meer omdat de hoogte van de koopsom onlosmakelijk verbonden is met de rest van de koopovereenkomst. Dus geen gedeeltelijke nietigheid van de koop via een prijsaanpassing, maar een volledige streep door de koop. Met als verstrekkend gevolg dat de gemeente nooit eigenaar is geworden van het gekochte terrein.

Weinig woorden nodig

De gemeente gaat in de derde en laatste ronde in cassatie bij de Hoge Raad. Tevergeefs. De gemeente gaat knock-out. De Hoge Raad maakt in het arrest weinig woorden vuil aan de argumenten van de gemeente dat het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden niet zou deugen: 

"De Hoge Raad heeft de klachten over de arresten van het hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van die arresten. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81 lid 1 van de Wet op de rechterlijke organisatie)."

Voor de niet-juristen onder u: de hier gebruikte motivering van de Hoge Raad is een standaardoverweging. Deze wordt gehanteerd in zaken die inhoudelijk zijn beoordeeld, maar waarbij de Hoge Raad de cassatieklachten ongegrond vindt. Een dergelijk oordeel hoeft de Hoge Raad niet te motiveren. Ook brengt de Hoge Raad via deze overweging tot uitdrukking dat het cassatieberoep geen juridisch belangrijke nieuwe vragen oproept. Oftewel: de Hoge Raad vindt blijkbaar dat het hof een prima uitspraak had gedaan.

Definitief kwijt

Ik denk daar niet anders over. Afspraak behoort afspraak te zijn, ook als je een gemeente bent die achteraf tot de conclusie komt dat er te veel is betaald bij een grondaankoop. Dat had de Friese gemeente zich moeten bedenken voordat de koop werd gesloten.

Het gevolg van dit alles? Het oordeel van het hof Arnhem-Leeuwarden blijft overeind dat staatssteun bij een gemeentelijke aankoopsituatie leidt tot complete nietigheid van de koop. De gemeente is de door haar verworven grondpositie definitief kwijt.

Waarschuwing

Het kan niet anders dan dat dit arrest van de Hoge Raad een nieuw standaardarrest voor de praktijk van project- en gebiedsontwikkeling wordt. Het geeft namelijk een waarschuwing aan alle lokale overheden om niet te lichtzinnig gronden en gebouwen te (ver)kopen. Gemeenten moeten beseffen dat het uitspelen van de staatssteun-kaart om achteraf een prijscorrectie in hun voordeel te bewerkstellingen, tot gevolg kan hebben dat de onderliggende verkoop- of aankooptransactie nooit blijkt te hebben bestaan. 

Leg dat maar eens uit aan de gemeenteraad, terwijl je als bestuurder belooft hebt om de verworven locatie te gebruiken om de woningnood aan te pakken. Of verantwoord dat maar eens aan een partij aan wie je de onroerende zaak al had doorverkocht met het oog op een door die partij te realiseren project- of gebiedsontwikkeling. Dat lukt niet. Daarom het dringende advies aan gemeenten: bezint, eer ge achteraf over staatssteun begint.


Cover: Harlingen (1)" (CC BY-SA 2.0) by bertknot


Cover: ‘Harlingen - Friesland -> Harlingen (1)" (CC BY-SA 2.0) by bertknot’ door bertknot (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel


Manfred Fokkema

Door Manfred Fokkema

Advocaat project- en gebiedsontwikkeling bij Infense advocaten


Meest recent

Eerste woning in Sidhadorp, Lelystad door Rob Bogaerts / Anefo (bron: Wikimedia Commons)

Van de groeikernen via Vinex naar de Novex, Michelle Provoost zoekt naar lessen

Vinex blijft de gemoederen bezig houden, nu ook in een historisch perspectief en een vergelijking met de groeikernen. INTI-directeur Michelle Provoost pleitte in de PBL-Academielezing voor meer continuïteit in beleid.

Verslag

12 juli 2024

Katwijk aan Zee door Bjoern Wylezich (bron: Shutterstock)

Prioriteren bij woningbouw, dit stappenplan helpt bij het maken van keuzes

Veel bestuurders en beleidsmakers worstelen met de vraag wat ze voorrang moeten geven bij het verdelen van de beschikbare, schaarse ruimte. Het schuurt vooral bij de prioritering van woningbouwplannen. Arcadis Overmorgen ontwikkelde een stappenplan.

Verslag

12 juli 2024

Cover weekoverzicht van week 28 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om zorgvuldig te werk gaan

Zorgvuldiger omgaan met de beschikbare ruimte, met het begrip brede welvaart en verdichting van naoorlogse wijken. Deze week staat zorgvuldigheid centraal in de artikelen op Gebiedsontwikkeling.nu.

Weekoverzicht

11 juli 2024