Staf Depla door Lex Draijer (bron: Lex Draijer)

Staf Depla over de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en het belang van kennis en netwerken

9 mei 2023

6 minuten

Interview Aedes Magazine ging in gesprek met Staf Depla, voorzitter van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties. Zijn queeste: tot en met 2030 300.000 woningen toevoegen in de sociale en middenhuur. Ruim 60 keer kwam de Taskforce al interveniërend in actie, om daarmee vastgelopen processen weer in beweging te krijgen.

De bouw van betaalbare sociale huurwoningen op gang houden en versnellen. Met dit doel spraken het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes september 2020 af zich samen hard te maken voor de bouw van 150.000 sociale huur- en 10.000 flexwoningen.

Tegelijkertijd initieerden zij de gezamenlijke Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties om de voortgang te monitoren en de bouw van deze woningen aan te jagen. Met beleidsadviezen en interventies – gevraagd en ongevraagd.

Voor het monitoren koerste de Taskforce vooral op de data van de Regelingen Vermindering Verhuurdersheffing (RVV). Die gaven corporaties en andere verhuurders onder meer korting op de verhuurderheffing bij de bouw van woningen.

Staf Depla is sinds maart 2022 voorzitter van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties. Van 2000 tot en met 2010 zat hij in de Tweede Kamer namens de PvdA. Hij was daar onder meer woordvoerder pensioenen, wonen en oude wijken. Van 2010 tot en met medio 2018 was hij wethouder in zijn geboorteplaats Eindhoven. Sindsdien is hij zelfstandig bestuurder en adviseur.

De verhuurderheffing is inmiddels van de baan. Maar de Taskforce, waar het Interprovinciaal Overleg zich intussen bij heeft aangesloten, blijft de vinger aan de pols houden. Ook met het oog op de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken om uiterlijk 2030 300.000 sociale huur- en middenhuurwoningen te bouwen.

De voortgang van de nieuwbouw baart de Taskforce zorgen. Er is weliswaar een versnelling te zien in de sociale woningbouw, maar de cijfers blijven nog achter bij de ambities, blijkt uit de recent gepubliceerde najaarsrapportage.

Toch zit de Taskforce niet bij de pakken neer. Woningcorporaties, die onder meer gebruikmaken van het Expertteam Wonen, doen er alles aan om de nieuwbouwproductie op te stuwen naar 25.000 per jaar. Met ondersteuning in de vorm van deskundigheid, diplomatie (‘relatietherapie’, aldus de najaarsrapportage) en adviezen.

Hoe is de Taskforce tot nu toe gevaren? En, wat kunnen corporaties daarvan leren? Staf Depla, voorzitter van de Taskforce, blikt terug en – vooral - vooruit.

150.000 nieuwe sociale huurwoningen in 2025, 300.000 in 2030 waarvan 50.000 in het middensegment: hoe belangrijk zijn die aantallen?

“Ik vind dat je naar die getallen moet blijven kijken. Die zijn er doordat er gewoon heel veel mensen op zoek zijn naar een huis. Je kunt wel zeggen: we doen ons best. Maar dat is niet genoeg. Je moet dan op zoek naar andere wegen. Zonder doelstellingen mis je de urgentie, dat is te vrijblijvend.”

Bij tegenwind moet je harder trappen, zegt minister De Jonge. Is dat ook het adagium van de Taskforce?

“Ja, wij zijn blij met deze minister. Hij zet de volkshuisvesting weer op de agenda, niet alleen met woorden. Hij komt met geld, met infrastructuurprojecten afgestemd op grote bouwlocaties, met de regiewet. Dat is belangrijk. Je kunt als woningcorporatie nog zo je best doen, als de gemeente zegt dat zij geen sociale woningbouw wil, begin je niets. Ik ken bijvoorbeeld een gemeente waarin veel arbeidsmigranten werken. Die wil geen sociale woningbouw. Dat is toch gek: ze mogen daar wel werken, maar niet wonen!”

Als de gemeente zegt dat zij geen sociale woningbouw wil, begin je als corporatie niets

Veel aanbevelingen die de Taskforce de afgelopen 2 jaar heeft gedaan, zijn inmiddels opgepikt. Waar valt nog winst te behalen?

“Kijk verder, er is veel mogelijk. Onze inzet is er nu vooral op gericht om die mogelijkheden te benutten. Kijk eens bij collega’s die wel veel hebben gebouwd. Dat geldt ook voor gemeenten. Veel corporaties zijn bereid om in de planvorming werk naar zich toe te trekken. Dat is een goede zaak, want veel gemeenten hebben te weinig capaciteit.”

“Het valt mij op dat er nu teveel mensen zeggen: we hebben tegenwind, dus het lukt niet. We hadden tegenwind: de verhuurderheffing. Ook toen waren er corporaties die wel bleven bouwen. Kijk naar die clubs, naar wat je er zelf mee kunt. Soms kun je er op eigen houtje echt niets aan doen, bijvoorbeeld omdat er geen locaties zijn of als de gemeente niet mee kan of wil doen. Dan kijk je naar andere gemeenten, je gaat naar de provincie of schakelt ons in. Dan proberen wij dat weer glad te strijken.”

Weten de corporaties en andere partijen jullie te vinden?

“Sommige wel, sommige niet. Corporaties zijn soms terughoudend, omdat ze de goede relatie met de gemeente niet willen verstoren. Maar daar weten wij wel raad mee. We zijn onlangs bij de VNG langs geweest om met voorbeelden te laten zien dat we met experts de boel weer in beweging krijgen. Vaak is er meer mogelijk dan je denkt. Soms ook nemen we zelf het initiatief, naar aanleiding van cijfers of signalen die we krijgen. Dan kijken we of we iets kunnen betekenen. We zijn geen toezichthouders, we kijken waarmee we kunnen helpen.”

Taskforce Nieuwbouw

De Taskforce Nieuwbouw publiceerde in februari 2023 haar najaarsrapportage. Lees meer in het artikel ‘Waar een wil is, is een weg’ op Aedes.nl.

Lees ook ‘Niet alleen versnellen maar zelfs extra versnellen’ (Aedes-Magazine 4-2021).

Wat is een voorbeeld van een geslaagde interventie?

“In Leeuwarden wilde Habion een voormalig woonzorgcentrum verkopen. De seniorencorporatie wil zich meer concentreren op haar woningvoorraad in de Randstad. De gemeente en de bewoners wilden graag dat een andere corporatie dit zou overnemen zodat de 140 huurwoningen behouden zouden blijven voor de sociale woningbouw.”

‘WoonFriesland wilde het wel overnemen, maar beide partijen werden het niet eens over de prijs. Toen heeft Hein de Haan, wethouder in Leeuwarden en collega-bestuurslid bij de Taskforce, ons gevraagd te bemiddelen. Dat is gelukt. Alle partijen zijn er mee geholpen. De gemeente brengt extra grond in waarop 300 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. Hierdoor kon WoonFriesland het bod verhogen. Habion kreeg meer geld. En de gemeente is blij met het behoud en de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen.”

4 tips voor versnellen nieuwbouw

• Formuleer een heldere visie op je rol
• Zorg dat je snel kennis kunt mobiliseren
• Onderhoud een goed netwerk in de omgeving
• Houd meerdere ijzers in het vuur

Jullie hebben inmiddels 62 keer geïntervenieerd en daarnaast met 8 corporaties aan tafel gezeten die relatief veel bouwen. Wat kunnen we daarvan leren?

“Het is erg belangrijk dat corporaties een heldere visie hebben op hun rol binnen de gemeente of binnen een bepaalde buurt of doelgroep. En het is van belang dat corporaties hun interne besluitvorming goed op orde hebben. Dat ze ‒ als zich ergens een kans voordoet ‒ van de werkvloer tot aan de raad van commissarissen helder hebben wat de randvoorwaarden en condities zijn om ergens ja of nee tegen te zeggen.”

“Je moet snel kennis kunnen mobiliseren. Grote corporaties hebben die kennis zelf in huis, andere hebben nauwe banden met adviseurs of bureaus om snel te kunnen zien of een kans ook echt een kans is: of het bestemmingsplan gemakkelijk is te realiseren, hoe het met de flora en fauna zit.”

Bouwende corporaties hebben vaak meerdere ijzers tegelijk in het vuur

“Een andere succesfactor is een goed netwerk in de omgeving, met ontwikkelaars, met de gemeente. Dan ben je erbij als zich kansen voordoen en weet je wie je aan de jas moet trekken als iets stagneert. Zelf grondposities durven innemen, helpt ook. Verder hebben deze corporaties vaak meerdere ijzers tegelijk in het vuur. Met woningcorporatie de Alliantie hebben we bijvoorbeeld gesproken. Die doen aan herstructurering, ze zijn actief op eigen grond, op nieuwbouwlocaties; als het ergens tegenzit, kun je ergens anders extra gas geven.”

Hoe varen deze corporaties financieel?

“Ze staan er niet veel beter voor dan gemiddeld. Het succes had meer te maken met een heldere strategie, een uitgelijnde organisatie, dat ze voor de gemeente dingen doen en dat ze een goede afdeling projectontwikkeling hebben met goede mensen.”

Welke boodschap wilt u meegeven?

“Natuurlijk: er zit van alles tegen, maar het kan wel. Je hebt er meer invloed op dan je denkt. Je hebt de plicht om er het maximale uit te halen. Daar willen wij graag bij helpen.”

Nationale Prestatieafspraken

Woningcorporaties hebben zich samen met huurdersorganisaties, gemeenten en de minister voor Volkshuisvesting in juni 2022 verbonden aan de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting. Deze ambitieuze gezamenlijke agenda om de woningcrisis aan te pakken is gekoppeld aan de afschaffing van de verhuurderheffing op 1 januari 2023. Daarmee komt er bij corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij.

Lees hierover meer op Aedes.nl bij het onderwerp Nationale Prestatieafspraken.


Dit artikel verscheen eerder in Aedes Magazine.


Cover: ‘Staf Depla’ door Lex Draijer (bron: Lex Draijer)


Jan Smit door Jan Smit (bron: LinkedIn)

Door Jan Smit

Journalist/auteur


Meest recent

Dommelse Watermolen door BotMultichill (bron: Wikimedia Commons)

Water, bodem én historie sturend

Historische Geo-informatie Systemen (HGIS) kunnen worden gebruikt als hulpmiddel bij ontwerpopgaven die worden gestuurd door water en bodem. Toevoeging van de historische laag zorgt voor bewustwording en zelfs draagvlak.

Onderzoek

23 februari 2024

Waterfront Harderwijk, eerder winnaar van de SKG Publieksprijs door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)

Stem nu op uw favoriet voor de SKG Publieksprijs 2024!

Stem nú op uw favoriete duurzame gebiedsontwikkeling. Tijdens het SKG Jaarcongres op 28 maart wordt bekend gemaakt welk project de SKG Publieksprijs 2024 wint.

Uitgelicht
SKG Nieuws

23 februari 2024

Vos Logistics, Oss door Joyce Roosenhart (bron: Wikimedia Commons)

‘Verdozing’ tegengaan – met nog grotere dozen (die zelfs de lucht in kunnen)

De groei van het aantal grote distributiecentra – ‘dozen’ in de volksmond – zet onverminderd voort. Om het landschap te sparen, stellen logistiek wetenschappers voor distributiecentra te bundelen in grote clusters.

Onderzoek

23 februari 2024