Stec: grootste krimp fysieke winkels lijkt voorbij, transformatieopgave blijft groot

De transformatie van binnensteden is complex en vormt een proces van de lange adem. Deze conclusie, die onderzoekers in september trokken, was zeker niet wereldschokkend en wordt al langere tijd breed gedragen. Maar de onderzoekers lieten tegelijkertijd zien wat er met genoeg aandacht, kennis en geduld wel degelijk mogelijk is in de winkelgebieden. Drie verschillende casussen met drie verschillende tactieken (van het verplaatsen van het stadhuis naar het winkelcentrum tot het realiseren van een stadspark tussen de winkels) laten de potentie van transformatie zien. Een sterk optreden van de gemeente en het versterken van de maatschappelijke meerwaarde zijn daarbij wel succesvoorwaarden, concludeerden de onderzoekers.

Herwaardering fysieke winkel

Stec Groep laat in het onderzoek Marktverwachtingen retail 2023-2025, dat vorige maand verscheen, zien dat de transformatieopgave van binnensteden en winkelgebieden ook de komende jaren onverminderd groot blijft. Ja, de verwachting is dat de enorme krimp van het aantal fysieke winkels de afgelopen jaren structureel voorbij is. De onderzoekers zien dat de cijfers van het afgelopen decennium (waarin één op de vijf fysieke winkels uit het straatbeeld verdween) bij lange na niet meer gehaald worden.

Daar zijn volgens Stec drie oorzaken voor. Allereerst de afvlakkende groei van webshops. De onderzoekers verwachten dat het verdienmodel van webshops onder druk komt te staan door oplopende verzend- en retourkosten. Worden de prijzen voor de consument hoger, dan zullen zij eerder geneigd zijn naar de fysieke winkel te komen. Ten tweede verwachten de experts dat de vastgoedwaarden realistischer zullen worden en de huren daardoor lager. Volgens hen zijn winkelpanden lange tijd overgewaardeerd geweest en krijgen door de meer realistische prijzen nieuwe winkelconcepten de kans zich te bewijzen. En tot slot is er een herwaardering van de fysieke winkel gaande. “De fysieke winkel heeft veel te bieden: vakkundig advies, het uitproberen en voelen van producten, inspiratie, persoonlijk contact en fysiek retourneren.”

Ruimte op verdiepingen

Maar stagnatie betekent niet dat transformatie van de gebieden niet meer nodig is. De eerdergenoemde stijgende huurprijzen, de hogere rente (en daarmee duurdere voorraadfinanciering) en gestegen personeelskosten zorgen ervoor dat Stec ook de komende jaren op een structurele krimp van de winkelvoorraad rekent. Met een verwachte teruggang van 5 tot 10 procent is de krimp een stuk minder groot dan de 20 procent van de afgelopen 10 jaar. Niettemin concluderen de onderzoekers: actie is nog steeds noodzakelijk. “In slechts één op de tien middelgrote centra en binnensteden ligt de leegstand op of onder een gezond niveau van 4 á 5 procent.”

In binnensteden en middelgrote centra moeten werkplinten een centrale rol gaan spelen. De krapte op de bedrijfsruimte is groot en wordt alleen maar groter. Door functies van bedrijventerreinen naar de centra te verplaatsen, snijdt het mes volgens de onderzoekers aan twee kanten. Het vergroten van de functiemenging zorgt voor “extra bezoekimpulsen en combinatiebezoeken”. Daarnaast ziet Stec Groep kansen voor de verdiepingen boven de winkels. “Drie op de tien verdiepingen van winkelpanden staat leeg. Hier zijn 70.000 woningen te realiseren.”