Stec: Zuid-Holland is dé optop-provincie van Nederland

Eerder dit jaar deden onderzoekers van Stec Groep in opdracht van het ministerie van BZK al onderzoek naar de potentie van het beter benutten van de woningvoorraad door middel van het optoppen. In het rapport De potentie van splitsen en optoppen concludeerde Stec dat de “realistische optop-potentie” van de bestaande Nederlandse woningvoorraad tot 2030 ongeveer 100.000 woningen bedraagt. Twee derde van dat aantal kan worden gerealiseerd bovenop ‘meergezins-corporatiewoningen’. Een belangrijke kans voor gebiedsontwikkelaars ligt volgens de onderzoekers in het feit dat veel corporatiecomplexen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig vaak in standaardmaten zijn ontwikkeld. Daardoor kan ook het optoppen nu gestandaardiseerd plaatsvinden.

In opdracht van de provincie Zuid-Holland stelde Stec het vervolgrapport Optoppen, aanplakken en uitplinten in naoorlogse wijken op. Het licht de potentie van het optoppen voor de situatie in de provincie zelf nader toe. Volgens de onderzoekers is deze in Zuid-Holland het grootst van alle Nederlandse provincies. In totaal gaat het om 28.800 woningen bovenop de bestaande woonbebouwing. Dat is circa 2,4 procent van de huidige woningvoorraad. De uitkomsten, die eerder deze maand werden gepresenteerd, zijn goed nieuws voor Zuid-Holland. Want de woningbehoefte is hier enorm. In de vijf regionale Woondeals hebben het Rijk, de provincie, de gemeenten en de woningcorporaties zich gecommitteerd aan een totale nieuwbouwambitie van ruim 235.000 woningen tot en met 2030. Maar de ruimte is beperkt.

Snelheidswinst

Optoppen kan dus een substantiële bijdrage aan die ambitie leveren. De onderzoekers zien, voortbouwend op de resultaten van eerder dit jaar, de potentie vooral in de meersgezinsvoorraad in de naoorlogse wijken. “Bouwkundig hebben deze panden constructief vaak een overwaarde en zijn bestemmingsplannen ruimer in eisen voor maximale bouwhoogten.” Woningcorporaties zijn daarbij “de aangewezen partij”, samen met overheden en de markt, om de kennis over dit onderwerp te verspreiden en het proces verder te standaardiseren. Dat is nodig, is de conclusie, om de aantallen te kunnen halen én de koppeling te kunnen maken met andere ruimtelijke uitdagingen als de energietransitie en klimaatadaptatie. Het gaat daarbij naast optoppen ook om ‘aanplakken’ en ‘uitplinten’.

Stec heeft voor Zuid-Holland een pakket aan aanbevelingen opgesteld om de versnelling in het optoppingsproces te kunnen aanbrengen. Ze zijn gericht aan andere overheden en partijen die optoppen als waardevol instrument zien in de strijd tegen het woningtekort. Zo moet de focus in eerste instantie worden gericht op ‘het laaghangend fruit’, de eerdergenoemde meergezinsvoorraad in naoorlogse wijken. Op die manier kunnen direct grote stappen worden gezet. Verder is volgens de onderzoekers de grootste snelheidswinst te behalen in de fase voor de vergunningverlening. Maar, concluderen zij, dan is het wel noodzakelijk dat gemeenten voldoende kennis én capaciteit hebben om de leiding in het proces te kunnen nemen.