Persoonlijk De situatie in Rotterdam is ‘moeizaam’, zegt Koen Westhoff van het Rotterdamse Ontwikkelingsbedrijf, en op sommige plekken zelfs op het eerste gezicht onoplosbaar. ‘Corporaties die tegen kostprijs woningen aanbieden. Dat is toch onvoorstelbaar?’ Westhoff is afkomstig uit Amsterdam, waar hij voor het stadsdeel Bos en Lommer hoofd Wonen en Werken was. Naast een ruimtelijke opgave speelde daar vooral ook een sociaal-economische opgave. Inmiddels in Rotterdam woonachtig voelt Westhoff voelt zich dan ook zeer betrokken bij de grote opgave op maatschappelijk gebied die er in zijn nieuwe stad speelt. ‘Rotterdam heeft te maken met een veel minder draagkrachtige bevolking. Daarbij is het woonklimaat eenvormig en zijn er onvoldoende voorzieningen. Veel ‘moeilijkheden’ dus. Maar toch is Rotterdam een ondergewaarde stad. Er is zoveel trots in Rotterdam, en een grote betrokkenheid.’
Koen Westhoff, directeur Gebiedsontwikkeling, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR)
‘Stilstand is achteruitgang - Afbeelding 1’
In Rotterdam kan dan ook veel, heeft Westhoff gemerkt. ‘Denk aan de Markthal bij de Blaak, dat wordt echt een icoon. Omwonenden zitten jaren in een bouwput maar tóch zijn ze positief. Ze beseffen dat Rotterdam dit soort spectaculaire zaken nodig heeft om vooruit te kunnen springen. Deels is het natuurlijk uit noodzaak: doe je het niet dan zak je weg. Maar de trots van ‘hier wordt iets moois gebouwd’ is er niet minder om.’ De omstandigheden zijn moeilijker en daarmee de opgave, maar Westhoff is overtuigd van de potentie van Rotterdam . ‘Er is veel ruimte. Er is veel verborgen schoonheid. Ik houd zelf erg van de wederopbouwarchitectuur, hoewel geloof ik niet alle Rotterdammers die liefde met me delen... In het duurzaam maken van die woningbouwvoorraad ligt een grote opgave. Ook de openbare ruimte moet echt worden aangepakt, zodat het verblijven prettiger wordt. Er is vooral veel gebouwd vanuit gebouwen en de lange lijnen. Er moet nu meer aandacht komen voor de stad op ooghoogte.’
Investerend vermogen
Goed, de opgaven zijn niet mals en vóór alles urgent. Nog steeds verliest de stad haar middenklasse, het cement van de stad, aan de omliggende gemeenten. De stad bevindt zich in een moeizame transitie van eenzijdige haven-economie naar een meer diverse, hooggekwalificeerde economie. Genoeg te doen, maar, het geld is op. In de Stadvisie stelt het bestuur zich de taak om in de stad in tien jaar tijd 40.000 woningen te bouwen. Maar met de crisis en wegvallen van de vraag houdt het ook in Rotterdam grotendeels op. De renteverliezen op aangekochte grond lopen op, opbrengsten komen niet meer binnen. Verdiende het OBR zo’n 30 miljoen per jaar, dit jaar heeft ze al 70 miljoen aan verliezen moeten nemen. De hamvraag is dan ook wat het OBR nog is of kan zonder haar investerende vermogen.
De Rotterdamse strategie bestaat eruit de kracht te pakken uit wat er in de stad aan energie en investerend vermogen aanwezig is, zegt Westhoff. De gemeente trekt zich met andere woorden als ontwikkelaar terug en treedt alleen nog op als regisseur. De gemeente stelt de kaders, de marktpartijen komen met de plannen. Met zo’n 30 marktpartijen zijn afspraken gemaakt over prioritering en mogelijkheden om het bouwritme erin te houden. Voor de komende vier jaar staan 3.000 gezinswoningen op de rol. Westhoff: ‘We gaan veel meer werken vanuit de bestaande stad, de bestaande voorraad. Op een organische manier, stapje voor stapje. Door middel van de praktijk willen we uitzoeken wat werkbare vormen zijn. De praktijkvoorbeelden, zoals een gebiedsconcessie in Crooswijk en het voeren van de grondexploitaties door corporaties in Hoogvliet, proberen we over de hele stad uit te breiden . We kunnen niet meer verder vanuit de bestaande methodiek.’
Maatschappelijke meerwaarde
De toegevoegde waarde van het OBR ligt voor een groot deel in haar kennis van gebiedsontwikkeling en van de markt. ‘Wij weten hoe je een plan tot realisatie brengt en wie wat waar kan maken. De deskundigheid moeten we ook echt binnen de gemeente houden. Grond uitgeven is er voorlopig vrijwel niet meer bij, maar onze maatschappelijke meerwaarde ligt in het tot ontwikkeling brengen van een wijk, waar die anders in verval zou raken. We zullen veel meer op maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte gaan zitten. De rest is aan marktpartijen. Onze rol ligt in de regie: afdwingend, verleidend.’
Een groot deel van de portefeuille van OBR is inmiddels niet meer te financieren. Dat betekent deels overgaan op andere contracten, deels temporiseren van projecten. Voor creatieve oplossingen kijkt het OBR nu ook naar de middelgrote gemeenten, zoals Den Bosch en Almere. Westhoff: ‘We richtten ons natuurlijk veeleer op de G4, maar we kunnen ook van andere steden leren. Den Bosch bijvoorbeeld geeft heel strak aan wat het beleid is en kiezen daarbij niet voor het snelle geld, maar voor een consistente koers van hoogwaardige zakelijke dienstverlening de stad in brengen. Ook wij moeten beleggers overtuigen om naar Rotterdam te komen. Dat betekent dat we ons moeten afvragen hoe we consistentie in beleid kunnen garanderen. De kracht zit in de eenduidigheid en continuïteit van de visie.’
Markt uitdagen
Want het is nog steeds aantrekkelijk om in Rotterdam te investeren, zegt Westhoff. ‘We zijn de tweede stad van Nederland en er is wel degelijk vraag. Er zijn nog steeds plekken waar geld kan worden verdiend en rendement kan worden gemaakt. Tegelijkertijd moeten we de markt uitdagen om méér te doen. Daar staan partijen ook open voor, om bijvoorbeeld delen van het planproces over te nemen. Een marktpartij kan heel goed stedenbouwkundige invullingen maken, waar de gemeente vanuit haar visie de randvoorwaarden meegeeft.’ Aan de gemeente de taak om te sturen vanuit een eindbeeld, om vanuit de stad als geheel te denken en vooraf te bepalen welke stad ze wil zijn. Daarbij ligt de uitdaging in koppeling van kennis, scholing, de haven, de ondernemers. De Stadsvisie is volgens Westhoff nog onverminderd een goed document dat een gewenst beeld van de stad in 2030 schetst. De kerntaak van het OBR verschuift van de traditionele grondzaken naar het opstellen van ontwikkelingsscenario’s en het kunnen doorrekenen daarvan, aldus Westhoff. ‘Wat is een interessante ontwikkeling van een locatie en van de grond? We moeten plannen in een bredere context plaatsen. Vanuit kennis en kunde van het gebied moeten we kunnen oordelen en doorrekenen als een partij met een plan komt. We zullen dus meer aan de voorkant van het proces zitten en minder zelf tekenen. Meer adviseren en toetsen, in plaats van zelf realiseren.’
Bijzondere combinaties
Niet alleen de crisis is debet aan de nieuwe situatie. Net als in Amsterdam begonnen de grondopbrengsten al langer terug te lopen. De markt wordt nooit meer zoals vroeger, meent Westhoff. Ook de positie van het OBR is niet meer wat die is geweest. Het OBR als machtige partij in de stad is niet meer. ‘We zijn niet meer de dominante ambtelijke dienst in de stad.’ Net als in de hoofdstad gaan de Rotterdammers zich meer oriënteren op eindgebruikers. Koen Westhoff: ‘Er ontstaat een nieuw krachtenspel. Beleggers, energiebedrijven, gebruikers: er gaan heel bijzondere combinaties ontstaan.’ Ook Rotterdam moet de keuze maken voor projecten die nog wel doorgang vinden en projecten die worden gestopt. Een totale bouwstop is niet aan de orde, die kunnen we ons niet permitteren zegt wethouder Karakus. Dat bedoelt hij letterlijk, in financiële zin, maar ook in maatschappelijke zin. Westhoff licht toe: ‘Stilstand is bij ons echt achteruitgang. We hebben heel lang vanuit een aanbodsgerichte houding woningbouw gestimuleerd, ook duurdere woningen om de meer draagkrachtige bewoners vast te kunnen houden. In de keuze voor projecten zetten we nu veel meer in op de vraag, en die ligt voor een groot deel in gezinswoningen tot de twee ton.’
Gloreren
Met het Marktplatform, een gremium van 30 marktpartijen, werden bijeenkomsten georganiseerd. In gezamenlijkheid zijn de meest kansrijke projecten geselecteerd en is er afgesproken dat men niet in elkaars vijver gaat vissen met gelijksoortig aanbod. Er is veel energie in de stad, merkt Westhoff. ‘Het Marktplatform vindt dat investeren in de stad de komende jaren meer dan ooit nodig is. Duurzame ontwikkeling speelt een grote rol. We gaan met marktpartijen pilots starten voor transformatie van leegstaande kantoorpanden. Partijen worden op alle gebieden creatiever. Slagvaardige coalities moeten het verschil gaan maken.’Westhoff blijft daarbij vooral optimistisch. ‘Het is moeilijk om de economie te diversificeren, dat klopt. Maar we hebben een sterk medisch cluster, dat in het Nieuwe Westen de motor vormt voor gentrificatie. We hebben een jonge bevolking. Voor de jongeren op Zuid is het van belang om een goede scholing te krijgen; er is op Zuid veel ruimte voor bedrijvigheid en ondernemerschap. We hebben een mooi waterfront. De haven gaat de komende 30 jaar compleet veranderen. Nu al vindt er veel innovatie plaats, met name in logistieke processen. Daar zit ook veel werk bij op vmbo -niveau. We moeten de koppeling zien te maken tussen scholen en ondernemers. We kunnen jongeren laten gloreren als ze een baan hebben en kunnen presteren in de maatschappij. Het ís er allemaal wel, het is alleen nog moeilijk om het allemaal voor elkaar te krijgen. Eén ding is zeker, achteroverleunen kunnen we ons niet permitteren. Als er onvoldoende diversiteit is in het woningaanbod gaan mensen weg, zo simpel is dat. Natuurlijk is het nu moeilijk. Alle partijen hebben nu pijn. Maar men beseft ook: als we niets doen, bloeden we allemaal dood.'
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
