platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Strategisch omgaan met leegstand en transformatie, hoe doe je dat eigenlijk?

Strategisch omgaan met leegstand en transformatie, hoe doe je dat eigenlijk?

10 okt 2013 - De dynamiek in het debat over leegstand is groot, elke week is er wel een nieuwe krantenkop met nieuwe cijfers over leegstand van bedrijfsmatig vastgoed of met nieuwe nog zwartgalliger prognoses. Er wordt veel over leegstand en mogelijke oplossingen gepraat, maar in de praktijk is de schaal waarop daadwerkelijk tijdelijk of permanent wordt getransformeerd klein ten opzichte van de omvang van het probleem. Niet voor niets is de titel van een studie naar gerealiseerde herbestemming van kantoren: Transformatie gaat niet vanzelf. En het is ook niet voor niets dat uit recent onderzoek van SBRCURnet naar succesfactoren bij herbestemming, punten naar voren komen die een breed spectrum van aandachtspunten bestrijken (financiën, proces, planvorming, programma) en heen en weer schieten tussen verschillende actoren die bij de verschillende aspecten een beslissende rol spelen. Professioneel omgaan met leegstand en transformatie, het lijkt wel schaken op verschillende borden.

Inleven en activeren

Als het gaat om financiën benoemt het SBRCURnet-onderzoek het hanteren van een reële boekwaarde van het vastgoed als succesfactor. Afwaarderen van vastgoed maakt vaak de weg vrij voor transformatie. Tegelijkertijd kan dit juist een faalfactor zijn. Een focus op afwaarderen in onderhandelingen tussen vastgoedeigenaren en bijvoorbeeld gemeente, kan er ook voor zorgen dat het proces van transformatie op slot komt te zitten. Voor veel vastgoedbeleggers is het afboeken op hun vastgoedbezit nog een stap te ver. Hiervoor hebben zij zwaarwegende redenen. Zo kan een afwaardering tot gevolg hebben dat de eigenaarbelegger extra moet aflossen – omdat de zogenaamde loan-to-value-ratio op constant niveau moet blijven – op de (hypothecaire) lening die zij heeft bij de bank. Dit geld moet dan maar net beschikbaar zijn. Deze marktfactoren spelen zich buiten de invloedssfeer van gemeenten af en marktpartijen benoemen in dit verband vaak de onwetendheid hierover bij gemeenten.
Wat zijn nu precies de belangen van vastgoedeigenaren? Hoe ga je hier als gemeente mee om? Of als vastgoedeigenaar die inziet dat succesvolle transformatie van zijn eigen pand gebaat is bij meer beweging in de directe omgeving? In Beukenhorst-West in Hoofddorp worden voorzichtig de eerste stappen gezet voor het opzetten van een virtueel ontwikkelingsbedrijf voor de transformatie van het verouderde kantoorgebied. Hierbij wordt expliciet ook aandacht besteed aan het optimaliseren van de cashflow van de huidige situatie. In Amstel III prikkelt het initiatief Glamourmanifest vastgoedeigenaren om verder te kijken dan de korte termijn en aan te sluiten bij een coalitie voor geleidelijke transformatie.

Netwerken en programmeren

Het laatste initiatief is ook een voorbeeld van het betrekken van verschillende partijen en het bouwen van een netwerk om daarmee transformatie gefaseerd vorm te geven. Bij het Glamourmanifest richt het netwerk zich op de schaal van een gebied: Amstel III. Bij de projecten van herontwikkelaar CODUM wordt een netwerk gebouwd rondom de herontwikkeling van een specifiek pand. CODUM herontwikkelt kantoren tot multifunctionele werkplekken. Programmering en voorzieningen zijn gericht op de doelgroep, de community die ze opbouwen. De herontwikkeling van de kantoren door CODUM is zodanig ook vaak een incrementeel proces. Voorbeelden zijn Schieblock in Rotterdam en A Lab in Amsterdam. Op deze manier betrekken zij dus toekomstige gebruikers bij het transformatieproces. Ook een van de succesfactoren, zo blijkt uit de studie van SBRCURnet.

Slimme businessmodellen

Een andere succesfactor volgens de SBRCURnet-studie is het meenemen van verduurzaming in de planvorming voor transformatie. Door te investeren in verduurzaming van de panden kunnen de energielasten fors verlaagd én de investeringen door het hanteren van marktconforme integrale huur (totale kostprijs huisvesting) terugverdiend worden. Er zijn ook transformaties waar businessmodellen worden gehanteerd waarbij verschillende diensten onderdeel worden van de totale kostprijs van de huisvesting. Van schoonmaak tot de beschikking over vervoer. Een voorbeeld waarbij dit ver is doorgevoerd is [The Student Hotel](http://www.thestudenthotel.com/sites/default/files/The Student Hotel profile in VG Visie.pdf).

Instrumenten benutten

Naast de succesfactoren die naar voren komen uit de studie van SBRCURnet zijn er juridische instrumenten die ruimte bieden voor (tijdelijke) transformatie en daarmee een rol kunnen spelen in succesvolle transformatie. Denk aan de permanente Crisis- en Herstelwet en de Leegstandwet, die per 1 juli 2013 werd verruimd. Kantoren mogen nu langer (10 jaar) worden verhuurd als woning. Veel gemeenten zoeken nog naar hoe deze instrumenten voor hen van waarde kunnen zijn. Tijdelijke ontheffing om transformatie mogelijk te maken is leuk, maar liggen er dan geen planschadeclaims op de loer? Deze koudwatervrees leidt er toe dat slechts een handvol Nederlandse gemeenten gebruik maakt van de Leegstandsverordening. De Leegstandsverordening omvat bijvoorbeeld het onderdeel dat pandeigenaren verplicht zijn melding te maken van een leegstand pand bij de gemeente. De gemeente heeft vervolgens bevoegdheid om toe te zien op naleving van deze meldplicht.

Dwarsverbinders

Er zijn vele factoren die een rol spelen bij succesvolle transformatie. En er zijn verschillende strategieën die kunnen bijdragen aan een effectieve aanpak. Wat uit de praktijk wel duidelijk is, is dat het vaak een samenspel van strategieën is, dat daadwerkelijk bergen kan verzetten. Daar zijn coalities voor nodig én dwarsverbinders. Deze dwarsverbinders kunnen zowel gemeenteambtenaren zijn als ontwikkelaars, beleggers of intermediairs. Zij moeten eigenlijk van alle markten thuis zijn en kunnen met inlevingsvermogen en up-to-date kennis van mogelijkheden verschillende bloedgroepen aan elkaar koppelen.

Platform31 is van mening dat het vormgeven of begeleiden van de transformatie van leegstaand bedrijfsmatig vastgoed een serieus vak is geworden dat om een dito kennis- en kundeniveau vraagt. Daarom organiseert zij, in samenwerking met NEXT Vastgoed Consultancy en diverse experts op verschillende aspecten van leegstand en transformatie de opleiding Leegstand- en Transformatiemanagement. 

Auteurs

Portret - Hanneke van Rooijen
Hanneke van Rooijen

(Web)redacteur en informatiespecialist bij Platform31

Bekijk alle artikelen