Succesvol transformeren van werken naar wonen

Sessieverslag NEPROM Dag van de Projectontwikkeling, 23 mei 2013

• De Studio, Amsterdam – vertegenwoordigd door Simon Uildriks, Stadsgenoot
• De Molenwerf, Amsterdam – vertegenwoordigd door Frank Vellinga, Syntrus Achmea Vastgoed
• De Driehoek, Strijp-S, Eindhoven – vertegenwoordigd door Jack Hock, Trudo

De Studio is een (commercieel) succes geworden, maar de transformatie van het voormalig GAK-gebouw in Bos en Lommer ging niet zonder slag of stoot, vertelde Simon Uildriks. De verandering naar een monumentenstatus in combinatie met de financiële crisis zorgde ervoor dat AM en Stadgenoot, die beiden een belang van ongeveer 50% hebben, het programma (aanvankelijk 77.000 m2) flink naar beneden moesten bijstellen en daardoor behoorlijk op het project moesten afschrijven. Na een lang voortraject, dat van 2004 tot 2011 liep, werd het project echter uiteindelijk toch nog een succes. De medewerking van de gemeente (in het bijzonder wethouder Maarten van Poelgeest), de ligging van het gebouw en de bouwkundige geschiktheid maakte de transformatie naar 320 middeldure huur- en koopwoningen mogelijk; een segment waar in Amsterdam veel vraag naar is. Van het gebouw, dat nu in drie fases wordt ontwikkeld, is de noordvleugel reeds opgeleverd. Dat de nieuwe bewoners van het pand voor 75% uit starters en voor 25% uit studenten bestaan, zorgt ervoor dat het gebouw nu levendigheid voor het hele gebied creëert. De bewoners fungeren als ambassadeurs van het gebouw, wat overigens ook voor Strijp-S geldt. Via social media worden evenementen aangekondigd, meningen gedeeld, maar ook problemen open besproken. De eigenaren/ontwikkelaars stellen zich hiermee kwetsbaar op, maar tot nu toe pakt dit juist positief uit. Het tweede praktijkvoorbeeld betrof de Molenwerf; één van de 188 objecten die Syntrus Achmea in haar vastgoedportfolio heeft. Frank Vellinga vertelde dat transformatie van leegstaande kantoorgebouwen altijd pas als laatste optie wordt overwogen. De optie tot wederverhuur, het verbeteren van de marktpositie (upgraden) en de mogelijkheid tot verversen van de portefeuille (proberen te verkopen) worden altijd eerst onderzocht. Uiteindelijk bleek voor de Molenwerf transformatie echter de beste optie. Het kantoorpand, dat pas 13 jaar oud is, had aanvankelijk een huurder tot 2015, maar deze partij ontbond het huurcontract voortijdig en voor de komende jaren is de kans op een nieuwe huurder voor het 22.000 m2 grote pand zeer klein. Daarnaast vertelde Vellinga dat na herontwikkeling tot wooncomplex de residuele grondwaarde van de woningen ongeveer gelijk zal zijn als de leegwaarde van de kantoorfunctie. Het ontwikkeltraject van het gebouw is relatief kort. De planvorming startte in 2010 en doordat er veel van het oorspronkelijke gebouw bewaard blijft, kan de bouw van 185 appartementen, die in juni 2013 start, in ongeveer 12 maanden worden voltooid.

De laatste casus was de alom geprezen transformatie van de in 1930 gebouwde radiofabriek op Strijp-S. Bijzonder aan dit project is dat het, in tegenstelling tot de eerdergenoemde projecten in Amsterdam, compleet vraaggericht is. Door de mogelijkheid tot wisselen van functie, snel opbouwbare wanden en verplaatsbare natte cellen kan het pand aan iedere vraag van de consument voldoen. Er was dan ook veel animo voor de panden in de ruwe, industriële gebouwen en iedere loft is totaal anders dan die van de buren. Deze transformatie kreeg dan ook niet voor niets de aanmoedigingsprijs NEPROM 2013.

Zie ook:

- Hoofdverslag Dag van de Projectontwikkeling en verslagen en presentaties van alle parallelsessies
 
- De Oriënt in Den Haag wint NEPROM-prijs 2013 (aanmoedigingsprijs voor Strijp-S in Eindhoven)
- Seminar 'De kansen van Social Media voor gebiedsontwikkeling'
- Transformatie gunstig model voor gebiedsontwikkeling