Te wollig, te naïef en te ver van de praktijk

Nieuwe “Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw” vanG32 Nicis institute, september 2011

1. De Handreiking is heel erg sterk vanuit gemeentelijke achtergrond geschreven. Ontwikkelaars en corporaties zijn nauwelijks in beeld. Behalve in de herverdeling van rollen: eindgebruikers moeten sterker in beeld en ontwikkelaars minder. In veel hedendaagse publicaties komt deze hype terug. Niks tegen. Maar met een beetje realisme is inschatbaar dat het niet echt zoden aan de dijk zet om voor elke locatie te veronderstellen dat eindgebruikers ook daadwerkelijk in persoon bekend zijn. Als dat wel zo was zou woningbouwprogrammering al een stuk makkelijker zijn. Het vervelende is nou juist dat ze vaak niet bekend (kunnen) zijn.

2. Het hele stuk heeft een hoog studeerkamergehalte. Het zou interessant zijn om te vernemen welke van de mensen die echt aan het stuk gewerkt hebben, ook zelf in de modder hebben gestaan. Hoe kun je anders tot de conclusie komen dat struktuurvisies en lange termijn visies nu zo nodig zijn. Laten we blij zijn als we een jaar of 2 à 3 vooruit kunnen kijken.

   1. Wat te denken van de volgende zin (blz 5): “Nu het Rijk zich steeds meer terugtrekt, het ruimtelijk beleid steeds meer gedecentraliseerd wordt, en de provincies hun rol als regisseur verschillend invullen, is het aan de steden om de strategische ruimtelijke ontwikkelingen in hun gemeente te bevorderen. Door in deze situatie een te afwachtende houding in te nemen, zal uiteindelijk de markt gaan kiezen, worden korte-termijnoplossingen gekozen, komt de kwaliteit onder druk te staan, wordt de toekomst van een stad een zwalkende koers en zullen beleggers en financiers de stad links laten liggen.”
      Een opeenstapeling van vooringenomen standpunten. Gaat korte termijn altijd ten koste van kwaliteit? Wel als je alleen in visionaire stedenbouwkundige vergezichten gelooft, niet als je met voorzichtige, doordachte stappen een beetje vooruit wilt komen.

   2. Heel denegrerend is de handreiking over de huidige behoefte aan goedkope woningen. Nadat op pag. 18 eerst is gesteld dat het inschatten van de vraag over een periode van langer dan “10 jaar, laat staan 20 of 30 jaar” hoogst speculatief is, worden gemeenten tegelijk gewaarschuwd om toch vooral de woningbouwruimte niet in te vullen met woningen waarnaar nu (“tijdelijk”) een vraag zou zijn. Hoezo tijdelijk? Hebben we over 10 jaar geen goedkope woningen meer nodig? Kunnen de schrijvers dat stuk van de toekomst wel voorspellen? Oplossing van de Handreiking: maakt tijdelijke oplossingen voor ouderenwoningen/crisiswoningen. Zullen die ouderen heel blij mee zijn.

   3. Ook deze Handreiking stelt dat minder plannen en betere kwaliteit een bijdrage kan leveren aan de programmering. Terecht. Echter zonder enig kritisch commentaar wordt aanvaard dat gemeenten hierbij het criterium van “eigen grond eerst” (formulering F. de Zeeuw) kunnenhanteren. Is het so wie so al ondenkbaar om zo’n selectieproces vanuit het gemeentehuis te doen (je hebt alle ontwikkelaars en corporaties in de stad daarbij nodig), bij toepassing van dit criterium is er bij voorbaat geen draagvlak te vinden. Immers waarom zou dit wel kunnen gelden voor de gemeente en niet voor een ontwikkelaar of corporatie? Als het gaat om prioritering van locaties gaat de Handreiking nog verder: (blz 19) “Het is belangrijk dat gemeenten deze (prioriterings)exercitie eerst intern uitvoeren en pas in tweede instantie andere partners in het proces betrekken. Anders ontstaat het risico dat men te veel gaat redeneren vanuit de financiële wensen van ontwikkelaars i.p.v. de reële behoeften in de markt en de strategische bijdrage aan de stad”. Fout in aanpak en fout omdat ook hier schijntegenstellingen worden gecreëerd. Nog steeds niets geleerd!

   4. De Handreiking formuleert vermakelijk vrijblijvend oplossingen die misschien op het eerste gezicht redelijk zijn maar waarachter een wereld aan praktische problemen en realiteiten schuil gaat:
      -“De geraamde vraag (gebleken uit woningmarkt onderzoek jf) dient vervolgens afgestemd te worden op wat er nu al in de stad aanwezig is. Zo kan beoordeeld worden wat er mist en of dit met nieuwe wijken of binnenstedelijke herontwikkeling aan te vullen valt.” Kinderlijk naïef. Als het zo’n simpel logica rekensommetje zou zijn, zouden er nu geen problemen zijn.

   5. Nog zo’n heerlijk eenvoudige oplossing: “Zorg (blz. 19) voor samenhang met regionale prognoses en afstemmingen; stem structuurvisies als regiogemeenen op elkaar af, maak eventueel gezamenlijk de structuurvisie.” Alsof daar niet een wereld van ruzies, eigen (politiek en gemeentelijk) belang achter zit. Alsof de ene gemeente zo maar bereid is pas op de plaats te maken omdat bouwen in de buurgemeente zinvoller is? Naïef en niet concreet.

   6. Vrijwel nergens een noemenswaardig woord over de rol die de provincie zou kunnen spelen. Als regionale afstemming gewenst is ( de Handreiking kiest daarvoor) wees dan helder en geef aan dat dit zonder een forse interventie van de provincie in de meeste regio’s niet lukt. In de nieuwe structuurvisie van de Minister van Infra en Milieu wordt de provincies zo’n interventiemogelijkheid op woningbouwprogrammering bij gemeenten/in de regio gegeven. Met name de G32 zouden daarvan gebruik moeten maken om woningbouw in stedelijke herstructureringsgebieden samen met de provincie te bevorderen. Op blz. 24 wordt weliswaar nog op positieve wijze geschreven over Gelderland die het voortouw heeft genomen om gemeenten bij elkaar te brengen. Maar het lijkt er toch op dat de Handreiking kiest voor “afstemming om onderlinge concurrentie te voorkomen” waar er “ook een rol is weggelegd voor een mediator of scheidsrechter bij conflicten op regionaal niveau”. Wie die rol zou moeten vervullen wordt in het midden gelaten. Stel je voor dat G32 provincies hiervoor om hulp zou vragen...

   7. Ook in dit geschrift een ode aan het particulier opdrachtgeverschap. “Alleen de particulier heeft nog geld en als hij zijn droom kan realiseren, kan dat geld benut worden voor gebiedsontwikkeling en herprogrammering”. Niks over de schrijnende gevallen waarbij tijdens het proces kosten uit de hand lopen. Evenmin over de schrijnende gevallen waarbij ook deze particuliere opdrachtgevers tijdens de vaak ellenlange voorbereidingstijd toch met hun eigen huis blijven zitten. Er zijn een aantal voordelen te behalen met (C)PO maar die voordelen worden vaak zwaar overschat en deze vorm is geen alternatief voor een stagnerende woningbouwproductie, behalve dan misschien voor ca. 10% er van. Maar toegegeven: voor de werkgelegenheid niet slecht. De begeleidende adviesbureaus zijn als paddenstoelen uit de grond gekomen.

   8. Het idee om gronden “te onteigenen” van ontwikkelaars (op basis van de Wet Voorkerusrecht Gemeenten) als ze niet tijdig bouwen en deze gronden dan ter beschikking te stellen voor particulier opdrachtgeverschap, is een zoveelste voorbeeld van naïviteit als men denkt dat daarmee de stedelijke herprogrammering een dienst wordt bewezen. Alsof daarmee niet jaren touwtrekken, afrekenen, juridische procedures etc. aan de orde zijn. Natuurlijk, het instrument kan een keer aan de orde zijn maar de blijheid waarmee dit tweemaal in de Handreiking wordt genoemd, doet denken aan de kinderhand..

Kortom: een makkelijk verhaal over stedelijke herstructurering is er niet. Het is sappelen, zweten, ploeteren, weten dat elke dag de invalshoek weer iets anders kan zijn, creatief gebruik maken van materiaal (= meestal: mensen) in de omgeving, pragmatisch insteken op zaken die in het gebied zich voordoen, proberen wel de stip op de horizon en slim blijven nadenken. Een theoretische handleiding helpt daar helaas weinig bij.

Zie ook:

Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw