platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Tijd als nieuwe waarde in gebiedsontwikkeling

Tijd als nieuwe waarde in gebiedsontwikkeling

Thumb_Leegstand_1000

5 okt 2013 - De gehele bouwsector, en gebiedsontwikkeling in het bijzonder, bevindt zich in zwaar weer. Al spreken sommigen van een voorzichtig herstel van de woningmarkt vanaf 2014, de meeste partijen in de bouwbranche lijken het erover eens dat de grootschalige, integrale wijze van gebiedsontwikkeling op basis van een volledig uitgewerkt eindbeeld, niet meer van deze tijd is. Om gebiedsontwikkeling weer op gang te krijgen blijkt ‘tijd’ een cruciale factor te zijn geworden. Dit uit zich in toegenomen focus op het proces, met meer aandacht voor fasering en het genereren van een constante cashflow. Hieruit komt ook de groeiende interesse in de mogelijkheden van tijdelijk gebruik van leegstaande ruimtes voort. Deze uit noodzaak geboren oplossingen om uit de huidige impasse te komen verkeren soms nog in een experimenteel stadium. Toch lijkt er langzaam een duidelijker beeld te ontstaan van een mogelijke nieuwe werkwijze. Tijd blijkt hierin een belangrijke waarde te zijn.

Om inzicht te krijgen in de toekomst van gebiedsontwikkeling, is het nodig om te beginnen met een korte terugblik. Gebiedsontwikkeling is niet een fenomeen van het laatste decennium. Al veel langer worden complete gebieden in Nederland ontwikkeld, zowel door particulieren, ondernemingen als de overheid. Al rond het einde van de 19e eeuw legden particuliere ondernemers woongebieden aan om gezonde en betaalbare huisvesting aan hun arbeiders te kunnen bieden. Een voorbeeld hiervan is het Agnetapark in Delft, dat een Gesamtkunstwerk is van architectuur, stedenbouw en openbare ruimte. Vandaag de dag ziet de gebiedsontwikkeling er heel anders uit. Friso de Zeeuw beschrijft in Rooilijn (2011) dat de geschiedenis van de gebiedsontwikkeling grofweg in te delen is in vier perioden: de beginfase (tot 1970), de moderne tijd (1971-1990), de fase van grote bloei (1991-2008) en de fase van herbezinning (2008-heden).

De beginfase (tot 1970)

Vanaf eind jaren ’60 neemt de dominantie van de overheid in de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting iets af in Nederland en is er meer ruimte voor projectontwikkeling. Ruimtelijke ontwikkelingen worden doorgaans grootschalig aangepakt door de gemeente, in een jarenlange samenwerking met meerdere partijen, zoals het (toenmalige) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De werkwijze was planmatig en sterk beïnvloed door de overheid, waarbij kwantiteit veelal voor kwaliteit ging. De moderne tijd (1971-1990) In deze periode is er sprake van economische teruggang als gevolg van de oliecrisis. Het geloof in de maakbare samenleving neemt af. Onder invloed van de rechtse kabinetten Lubbers krijgt de markt ruim baan, maar wel binnen de kaders van de door de overheid gestuurde en vaak gesubsidieerde economische groei. De minister van VROM wil meer markt en minder overheid in de gebiedsontwikkeling en marktpartijen worden aangespoord grondposities in te nemen. Met de gemeentelijke grondbedrijven die gehavend uit de crisis van de jaren tachtig kwamen, betekent dit een verschuiving in de machtsverhoudingen en de geboorte van nieuwe samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat. Ook komt er meer aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw en architectuur.

De fase van grote bloei (1991-2008)

Met name in de tweede helft van deze periode beleeft gebiedsontwikkeling haar grote bloeiperiode. De Zeeuw omschrijft gebiedsontwikkeling vanaf deze periode als volgt: “(..) de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied” (De Zeeuw 2011). Het aantal en de variatie aan betrokken partijen in het speelveld neemt toe. Zo raken ook Staatsbosbeheer, de waterschappen, maar ook bijvoorbeeld organisaties in de zorg die zelf financieel verantwoordelijk zijn voor hun vastgoed nauwer betrokken bij gebiedsontwikkeling. De grotere schaal en scope van de plannen zorgt ervoor dat de provincie als regisseur en mede-opdrachtgever duidelijker in beeld komt. In de steden wordt begonnen met de integrale binnenstedelijke herstructurering van naoorlogse wijken, met woningcorporaties als gebiedsregisseurs. Hierbij wordt niet alleen de fysiek-ruimtelijke omgeving aangepakt. Ook de verbetering van de sociaal-economische situatie van bewoners komt op de agenda.

De fase van herbezinning (2008-heden)

Met het vallen van Lehmann Brothers ziet de economische werkelijkheid er vanaf oktober 2008 opeens heel anders uit. Door economische tegenwind en uitblijvende marktvraag lopen veel projecten vertraging op of gaan volledig ten onder. Er is sprake van vraaguitval, financiering wordt moeilijker doordat financiers voorzichtiger zijn met het verstrekken van kredieten en ook overheidssubsidies drogen op. Door de blijvende kwalitatieve woningvraag en stevige herstructureringsopgaven wordt gezocht naar andere manieren om gebiedsontwikkeling weer op gang te krijgen. Over de manier waarop dit het beste aangepakt kan worden is veel verwarring.

Hoe verder; gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’

Het is inmiddels bijna 5 jaar geleden dat de Amerikaanse banken omvielen en aan de crisis, door sommigen inmiddels bestempeld als ‘nieuwe werkelijkheid’, lijkt voorlopig nog geen einde te komen. In de nieuwe werkelijkheid ontstaat door voortschrijdend inzicht en trial-and-error toch langzaam consensus over de manier om gebiedsontwikkeling weer op gang te helpen.

Alleen een ‘top-down’ benadering, gebiedsontwikkeling op basis van een dichtgetimmerd masterplan en gestapelde ambities, is niet meer van deze tijd en is in deze economische context ook niet meer haalbaar. Maar het andere uiterste, een ‘bottom-up’ benadering die uitgaat van een ‘organische’ ontwikkeling, lijkt niet altijd wenselijk omdat dit het gevaar heeft dat de samenhang uit het oog wordt verloren, een toekomstig streefbeeld ontbreekt. Juist het combineren van de twee strategieën lijkt in deze tijd tot succes te kunnen leiden. Het gaat hierbij om het hebben van een langetermijnstrategie, in de vorm van een stip op de horizon om naartoe te kunnen werken, die gefaseerd in kleine stapjes wordt uitgevoerd. Naast investeringen in grootschalige netwerken (gefaseerd gerealiseerd), gaat het om relatief kleinschalige ingrepen die dicht op de markt en op de eindgebruiker zitten.

Focus op het proces

Het gevolg hiervan is dat de focus steeds minder op een eindbeeld en het project zelf komt te liggen, maar meer op het proces. Er moet slim worden omgegaan met verschillende belangen, goede samenwerking is hierbij cruciaal. Daarnaast wordt vaker gezocht naar nieuwe samenwerkingspartners die mede belang hebben bij de gebiedsontwikkeling. Door de kleinschaliger ingrepen binnen een langetermijnplan is fasering als onderdeel van het proces belangrijker geworden.

Spoorzone Delft

Deze toegenomen focus op het proces is bijvoorbeeld te zien in de plannen voor gebiedsontwikkeling Spoorzone Delft. Na een jarenlange impasse is een stedenbouwkundige blauwdruk ingeruild voor een flexibel plan. Het nieuwe plan, ontworpen door bureau Palmbout, dient als referentie en schetst een lonkend perspectief. De stip aan de horizon is er, maar de weg erheen ligt nog voor een groot deel open. Bij de uitvoering van dit grootschalige project is niet alleen rekening gehouden met fasering, maar ook met uitvoering van deelprojecten met verschillende exploitatietermijnen. Een belangrijk motto hier is dat het gebied eigenlijk altijd af moet zijn, aangezien we niet weten hoe lang de uiteindelijke ontwikkeling precies gaat duren. Het nieuwe masterplan laat ruimte voor tijdelijke functies, onder meer in de vorm van verplaatsbare iQ-woningen, tijdelijke herbestemming van bestaande bouw (onder meer voor startende bedrijven en studenten) en modulaire parkeerparken. Door tijdelijke en permanente projecten met elkaar te combineren, heeft het gebied ook tijdens de transitieperiode al gebruikswaarde. Bij de zoektocht naar realiseerbare tijdelijke plannen zijn ook de inwoners van Delft, (startende) bedrijven en studenten van de TU Delft actief betrokken.

Bij gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ kan tijdelijk gebruik strategisch ingezet worden. Zo kan tijdelijk gebruik van leegstaande panden en/of braakliggende gronden zorgen voor een constante cashflow op de korte termijn. Daarnaast zorgen deze tijdelijke invullingen voor gebruikswaarde in het gebied tijdens de transitieperiode, wat de leefbaarheid bevordert en een positieve bijdrage kan leveren aan het imago of de identiteit van het gebied.

Tijd als nieuwe waarde in gebiedsontwikkeling - Afbeelding 1
Toekomstperspectief Spoorzone Delft. Afbeeldingen beschikbaar gesteld door Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft B.V. / Palmbout Urban Landscapes.

Binnenstedelijke herontwikkeling; gebruik maken van wat er al is

Onder invloed van maatschappelijke trends en politieke ambities neemt naar verhouding het aantal binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen toe. Vergeleken met de uitleglocaties (Vinex) aan de rand van de stad komen er binnenstedelijke ontwikkelingen allerlei nieuwe uitdagingen om de hoek kijken. Zo zijn er al meer mensen en dus belangen in het gebied aanwezig om rekening mee te houden, zijn er daardoor ook vaak meer partijen betrokken bij de (her)ontwikkeling en moet rekening worden gehouden met het bestaande imago van een gebied. De kunst is om de bestaande karakteristieken van het gebied zodanig in te zetten, dat deze een positieve bijdrage leveren aan de herontwikkeling.

Katendrecht

2 Katendrecht in 1990 en nu. Afbeeldingen beschikbaar gesteld door Heijmans Vastgoed / Proper – Stok Ontwikkelaars.

Een goed voorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling ‘nieuwe stijl’, waarbij de bestaande kracht van het gebied als uitgangspunt is genomen, is Katendrecht in Rotterdam. Een project dat haar oorsprong kent in de pre-crisis tijd, maar in haar aanpak inspiratie biedt voor de huidige tijd. Dit schiereiland, ook wel bekend als De Kaap, hoort bij deelgemeente Feijenoord in Rotterdam Zuid. Voor de aanleg van de haventerreinen werd het bestaande dorp grotendeels afgebroken en werd het stukje land gevuld met arbeiderswoningen, zeemanskroegen, prostituees en spoorwegemplacementen. De buurt kreeg hierdoor een berucht imago. Na de oorlog trok de havengerelateerde bedrijvigheid weg naar de westelijker gelegen zeehavens. De sociaaleconomische situatie verslechterde. Katendrecht kwam bekend te staan als probleemwijk met sociale problematiek, problemen met veiligheid, overlastgevende bedrijvigheid en een verouderde en eenzijdige woningvoorraad. Nadat jarenlange stadsvernieuwing weinig verbetering op gang leek te hebben gebracht, werd besloten om in te zetten op een integrale gebiedstransformatie. Bij de transformatie wordt het imago van Katendrecht bewust ingezet om ontwikkeling op gang te brengen. Met de slogan “Kun jij de Kaap aan” wordt het ruige verleden van Katendrecht ingezet om een nieuw, eigenzinnig publiek aan te trekken. Ook in de fysieke transformatie van het gebied worden de bestaande karakteristieke elementen behouden en ingezet. De havenuitstraling van het gebied wordt benadrukt door de gekozen materialisatie en de plaatselijke hoogstedelijke bebouwing.

De transformatie van het gebied wordt op meerdere niveaus en functies aangezwengeld. Sociale problematiek wordt aangepakt door intensieve begeleiding van probleemgezinnen. De fysieke aanpak bestaat uit renovatie van panden of sloop-nieuwbouw, de buitenruimte wordt verbeterd en er wordt geïnvesteerd in voorzieningen. Deze voorzieningen worden strategisch ingezet om het imago en de aantrekkelijkheid van het gebied te verbeteren en zo nieuwe bewoners aan te trekken. Ook het aanbieden van bijzondere woningen, zoals vrije kavels en klushuizen, trekt nieuwe bewoners. Door een veelzijdig woningaanbod kunnen bestaande bewoners binnen de wijk doorverhuizen, voor sociale stijgers en jonge gezinnen is het mogelijk om een betaalbare woning te kopen.

Deze aanpak werpt zijn vruchten af. De veiligheid is er in tien jaar erg op vooruit gegaan, de woningprijzen en WOZ-waarden zijn flink toegenomen en verschillende voorzieningen hebben een wijkoverstijgende betekenis gekregen. De negatieve associaties bij Katendrecht zijn omgebogen naar een stoer en eigenzinnig imago.

Zowel Katendrecht als de Spoorzone illustreren het belang van de factor tijd bij gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’. De verschillende fases van de ontwikkeling van een gebied geven een eigen invulling aan het begrip tijd. Zoals de ontwikkeling van Katendrecht laat zien, kan er in het begin veel ruimte zijn om te pionieren en te experimenteren. Hierbij past ook het ruimte geven aan tijdelijke functies, om het imago van een gebied te helpen vorm te geven en een nieuw publiek aan te trekken. De Spoorzone Delft illustreert hoe verschillen in exploitatietermijn voor een constante cashflow in de gebiedsontwikkeling kunnen zorgen. Voor een cashflow op de korte termijn wordt ook in dit project tijdelijk gebruik ingezet. Zo blijkt tijd een bepalende factor bij de waardeontwikkeling van gebieden te zijn.

Auteurs

Ir. Agnes Franzen is in 1998 afgestudeerd aan de Faculteit Bouwkunde in de richtingen architectuur en stedenbouw. Sinds 2006 is ze werkzaam bij de afdeling Real Estate & Housing als programmamanager voor de praktijkstoel gebiedsontwikkeling. Daarnaast is ze sinds samen met Anne Luijten hoofdredacteur van het digitale tijdschrift www.gebiedsontwikkeling.nu.

Ir. Alexandra de Jong is in 2012 afgestudeerd bij Real Estate & Housing op tijdelijk gebruik van leegstaand vastgoed. Sindsdien heeft ze onder meer voor klushuizen in de Flat Kleiburg gewerkt en werkt ze bij Nyenrode Business Universiteit onder leiding van Prof. Anke van Hal Msc. Phd. aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast schrijft Alexandra met enige regelmaat artikelen over tijdelijk ruimtegebruik en gebiedsontwikkeling.

Bronnen

Friso de Zeeuw (2011) Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie. In: Rooilijn Jg. 44/Nr.6/2011, pp. 404-411.

Friso de Zeeuw et al. (2013) Bulletin bij het congres Gebiedsontwikkeling Werkzame ontwikkelstrategieën 14 maart 2013. Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, Delft.

Friso de Zeeuw & Kees Hagendijk (2013). Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is flexibeler, sneller, goedkoper. Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, Delft.

Auteur

Portret - Alexandra de Jong
Alexandra de Jong

consultant location development bij ECORYS

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte