Prettige groene woonstraat in Eindhoven door Lea Rae (bron: shutterstock.com)

Tijd om de realiteit van de woningbehoefte onder ogen te zien: de menselijke maat moet terug

2 december 2022

5 minuten

Opinie Volgens Sjors de Vries, directeur van bureau Ruimtevolk, wordt er te weinig aandacht besteed aan de groenstedelijke woonmilieus. Een slechte zaak, aangezien een belangrijk deel van de woningvraag daar wel naar uitgaat. Stedenbouw en architectuur moeten zich weer meer richten op de menselijke maat, in alle regio's van het land. En houd ook op met die enge focus op de Randstad.

Op 24 november publiceerde de onderzoeksafdeling van de Rabobank een interessante special over de woonvoorkeuren van de Nederlandse huishoudens. Dit onderzoek legt eens te meer de ongemakkelijke realiteit bloot van onze woonbehoefte, in relatie tot de verstedelijkingsopgave. Namelijk: de trend van een toenemende behoefte aan ruimte zet zich door, ondanks het feit dat de huishoudens kleiner worden en de ruimte schaarser.

Dit beeld zien wij ook terug in onze eigen onderzoeken. Wie de financiële mogelijkheden heeft, ambieert in de meeste gevallen die riante (rustige) buitenruimte, vaak ook die extra kamer (werk, hobby) en een woning in een groene, gezonde woonomgeving. Hoog tijd om daar bij de verstedelijkingsstrategieën meer rekening mee te houden.

Menselijke maat

Je zou kunnen zeggen dat de Nederlander misschien verwend is en over teveel ruimte beschikt, dat kan best wat compacter. De preciezere analyse is dat de meeste mensen graag wonen in een omgeving met een ‘menselijke maat’ met voldoende privacy en groen. En uiteraard is de Nederlander daarbij altijd op zoek naar een goede prijs/kwaliteit verhouding (‘hoeveel woning krijg ik voor mijn euro's?’). Dit maakt dat er in de praktijk maar weinig mensen zijn die een paar ton over hebben voor een twee-kamer appartement zonder balkon. 

Rotterdam architectuur door Rudy and Peter Skitterians (bron: pixabay.com)

Hoofdstedelijk wonen in de grote stad: er is zeker belangstelling voor, maar niet iedereen zit te wachten op mini-appartementen

‘Rotterdam architectuur’ door Rudy and Peter Skitterians (bron: pixabay.com)


De grote steden in de Randstad kunnen steeds moeilijker voorzien in deze beginselen van deze woonbehoefte. In veel nieuwbouw en transformatie worden deze basale vinkjes genegeerd. Ik spreek steeds meer corporaties, makelaars en ontwikkelaars in de grotere steden die zich zorgen maken over bestaande plannen en de beleidsmatige focus op (kleine) appartementen. De verwachting is dat dergelijke woningtypen in hoge dichtheden slecht kunnen concurreren met ruimere woningen in de groenere milieus. Naast dat hiermee te weinig tegemoet gekomen wordt aan de woonwensen, heeft dit natuurlijk ook ongewenste gevolgen voor de lokale doorstroming en benodigde woningbouwproductie.

Kleine groep

En dat is natuurlijk problematisch. Het laatste wat we in de verstedelijkingsopgave kunnen gebruiken is dat het nieuwe binnenstedelijke woningaanbod niet voorziet in een brede behoefte. En dat de steden alleen aantrekkelijk zijn voor een relatief kleine groep, die in ruil voor een stedelijk woonmilieu en kleinere woning accepteren. Mijn voorspelling is dat dergelijke stadsstudio's op termijn steeds vaker dienst gaan doen als (tijdelijk) onderkomen (expats, werk), tweede woning, particuliere belegging en short stay concepten. Deze ‘hotelisering’ van de stad kan op termijn desastreuze gevolgen hebben voor de stedelijke gemeenschap en economie.

Er ligt een enorme uitdaging om de diepere woonwensen beter te verbinden met de opgave compacter te gaan bouwen en te verstedelijken

Er zal daarom meer oog moeten komen voor de woonwens van de Nederlandse huishoudens in de verstedelijkingsopgaven. Want de trek uit de grote steden van Nederlandse huishoudens neemt de laatste jaren zo langzamerhand structurele vormen aan. Vier op de tien grotestedelingen verhuizen volgens het genoemde onderzoek naar andere ((groen)stedelijke of dorpse) woonmilieus buiten de gemeente. Dit aandeel ligt vele malen hoger dan in de meeste andere steden of dorpen in Nederland, waar het overgrote deel gelukkig nog steeds de gewenste woning binnen de eigen gemeente kan vinden.

Iedereen op één hoop

De onderzoekers van de Rabobank doen overigens weinig moeite om deze ontwikkeling goed te duiden. Ze gooien het allereerst wel heel eenzijdig op de betaalbaarheid, terwijl de bovenstaande achterliggende analyse wordt genegeerd. Daarnaast legt het onderzoek bloot waar het in het verstedelijkingsdiscours vaak verkeerd gaat: iedereen die niet woont in de Randstad woont wordt op een hoopje gegooid. Volgens de bank woont de Nederlander in de Randstad, in de ‘Randsstadschil’ of in de ‘periferie’ (Groningen, Maastricht, Leeuwarden en landelijke gebieden). Jazeker, dus niet in het even fijne, stedelijke en groene Enschede, Apeldoorn, Assen of Maastricht.

Het vertrekpunt van het onderzoek doet daarmee geen recht aan de werkelijkheid en woonwensen van de meer dan 10 miljoen mensen die buiten de Randstad wonen. De waarde van de duiding van de onderzoekers van hun eigen getallen moet dan ook met een flinke korrel zout worden genomen.

Roombeek, Enschede door Indra Simons (bron: shutterstock.com)

Roombeek Enschede, een stedelijk woonmilieu met een fijne menselijke maat en veel ruimte voor groen

‘Roombeek, Enschede’ door Indra Simons (bron: shutterstock.com)


Er ligt een enorme uitdaging om de diepere woonwensen beter te verbinden met de opgave compacter te gaan bouwen en te verstedelijken. Het normatieve karakter van een deel vakwereld (‘wen er maar aan, zo gaat u wonen’) legt een zware hypotheek op de toekomst van de steden. Het is vruchtbaarder om samen wat preciezer te zoeken naar toekomstbestendige verstedelijking. Naar een stedenbouw en architectuur met oog voor de menselijke schaal.

Meer aandacht voor grootstedelijk wonen

Daar hoort bij een relativering van de behoefte aan dichte, dynamische centrumstedelijke milieus en meer aandacht voor de transformatie van de ruim opgezet groenstedelijke woonmilieus in álle middelgrote en kleinere steden in Nederland: duizenden wijken die barsten van de potentie. En in het verlengde daarvan vraagt dit ook om een herwaardering van de kwaliteiten en daily urban systems van andere regio's en verbreding van de blik op de mobiliteitstransitie. Want die die hangt wel heel erg aan een verdichting rond de intercity-treinstations en zoekt nog te weinig naar mogelijkheden voor een slimmer en duurzamer gebruik van de bestaande 140.000 kilometer (!) verharde wegen in Nederland.

Verstedelijkte delta bekijken

Hoog tijd dus om de tunnelvisie binnen woonbehoefteonderzoeken en het eenduidige conceptuele kader binnen de verstedelijkingsopgave (‘Randstad’, ‘centrumstedelijk wonen’, ‘treinstations’) te doorbreken. Laten we de behoefte aan ruime woningen en groen (stedelijke) en dorpse woonmilieus onder ogen te zien. We moeten de verstedelijkingsscope breder trekken naar ook de andere 2.500 steden en dorpen. Naar Nederland als verstedelijkte delta, als Deltametropool. En om in alle regio's randvoorwaarden te creëren voor een compacte, duurzame en inclusieve transformatie naar een groene, gezonde en fijnmazige metropool. Wie wil daar nou niet wonen? 


Dit artikel verscheen eerder op linkedin.com


Cover: ‘Prettige groene woonstraat in Eindhoven’ door Lea Rae (bron: shutterstock.com)


Door Sjors de Vries

Directeur RUIMTEVOLK


Meest recent

New York - June 2, 2018: A view down a busy avenue street, People walk on busy streets door Helen89 (bron: shutterstock)

Meer ruimte voor de voetganger is goed voor de stad, maar vergroot ook de ongelijkheid

Amerikaanse onderzoekers concluderen: krijgt de voetganger de ruimte, dan wordt een wijk aantrekkelijker en stijgen de vastgoedprijzen. Alleen groeit daarmee ook direct de sociale ongelijkheid in de steden.

Onderzoek

8 februari 2023

Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Veenendaal Oost in de Gelderse Vallei: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit keer brengen zij een bezoek aan Veenendaal Oost: “Een saaie naam: Veenendaal Oost, maar aangenaam om te wonen”.

Uitgelicht
Casus

8 februari 2023

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

7 februari 2023