platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Tweede corporatiesector voor hen die tussen de wal en schip vallen

Tweede corporatiesector voor hen die tussen de wal en schip vallen

houten vinex fotoo

1 jul 2018 - Geen mens in Nederland heeft de ambitie om in een krot te wonen. Toch gaat het op tal van vlakken mis op de woningmarkt. Laten we de markt z’n gang gaan, of gaan overheden de strijd aan? Wat oud-wethouder Stedelijke Vernieuwing van de gemeente Delft Raimond de Prez betreft het laatste. Hij schreef een afscheidsessay waarin hij pleit voor een tweede corporatiesector en nog tal van maatregelen waarmee overheden weer regie kunnen krijgen over de woningmarkt.

Een tweede corporatiesector lijkt misschien tegenstrijdig. De voorbije jaren hebben we juist een terugtredende overheid gezien, met bijvoorbeeld in steeds meer steden afscheid van het actieve grondbeleid. Maar het afscheid van actief grondbeleid betekent wat mij betreft nadrukkelijk niet: ‘we laten de boel de boel’. Of: ‘we laten de markt z’n gang gaan’. Dat is een denkfout en fnuikend voor de lange termijn. Gemeenten en andere overheden, Den Haag incluis, lijken soms te vergeten dat ze nog wel degelijk adequate wapens in handen hebben.

Daarbij zou het wat mij betreft verder moeten gaan dan ‘goedkoop stenen stapelen’. Zo kunnen overheden bijvoorbeeld veel beter samenwerken om meer locaties aantrekkelijk te maken voor woningbouw. De Randstad blijft altijd in trek, maar met lagere parkeernormen (en dus meer ruimte om te wonen), en de aanleg van een fijnmazig OV-netwerk, zodat afstand minder belangrijk wordt dan reistijd, kun je wel nieuwe, aantrekkelijke woonlocaties ontsluiten.

Actieve woningpolitiek en een tweede corporatiesector
Bij actieve woningpolitiek hoort het gebruiken van je invloed op weg naar wenselijke ontwikkelingen. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Zo kan een gemeente een verlaagde grondprijs rekenen en prestatieafspraken (over middeldure huur) maken in het verlengde van een woonvisie.

Dat wordt opgenomen in het bestemmingsplan, waarbij woningen beschikbaar blijven en een gematigde huurontwikkeling kennen. Een andere mogelijkheid is toestemming om te bouwen onder de liberalisatiegrens – de verhuurheffing moet helemaal van tafel. De borging van dit soort maatregelen kan een plek krijgen in de tweede corporatiesector. Dat wordt een instelling met toezicht en een bijzondere opdracht: het huisvesten van middeninkomens.

‘Wist u dat de huidige corporaties sinds de nieuwe Woningwet mogen ontwikkelen in het middenhuursegment?’

Daarbij wil ik ook nog wijzen op een ander marktfalen. Wist u dat de huidige corporaties sinds de nieuwe Woningwet mogen ontwikkelen in het middenhuursegment? Waarschijnlijk niet. Want het gebeurt niet, of heel weinig. Juist het rijk maakte het mogelijk dat corporaties, weliswaar zonder staatssteun, woningen met een huur boven de 710 euro mogen verhuren. Ook hier zien we dat ‘de markt het niet oppakt’ en er een gat ontstaat.

Zo missen we de broodnodige duurzame bestendiging van een segment waar wel behoefte en vraag naar is. Als de huidige corporaties dit al niet oppakken, met wie kan ik dan wel langjarige afspraken maken over inzet in het middensegment? Daarom zeg ik: laat de huidige corporaties weer investeren in de mensen die het nodig hebben en in het opwaarderen van hun woningvoorraad. En laat de middenhuur-corporatie investeren in de aantallen en kwaliteit voor de middengroepen.

Overheidsmaatregelen om in te grijpen

Qua systeem:

  • Ontwikkel een heldere visie: speel in op de regionalisering. In de Randstad is wat anders nodig dan het ommeland. Geef heldere kaders over de balans tussen de duur van ingrijpen, de vraagontwikkeling en waar verschuivingen (voorraad/nieuwbouw) plaatsvinden. Ingrijpen heeft een effect op de businesscases van markt¬partijen. Maatregelen moeten daarmee gelegitimeerd zijn. Wanneer doen we het wel, wanneer niet? Concreet: maak het mogelijk dat de huisvestingsverordening ook over het middeldure segment mag gaan.
  • Zorg voor voorspelbaarheid: zorg ervoor dat niet iedere vier jaar de definitie van middeldure huur verandert, maar dat er een duurzame sector ontstaat
  • Stel een zelfbewoningsplicht in: dit laat woningmarkten weer lokaal worden
  • Maak een tweede gereguleerde midden¬huursector met partijen die zich hier specifiek aan verbinden. De inkomens¬grens voor regulering wordt opgetopt: regionale varianten die bewegen bij een maximale inkomensgrens van 43.000 euro – tot ongeveer 60.000 euro huishoudinkomen
  • Verleng het huidige woonwaarderingssysteem tot een variant voor huren tussen de 710 en 950 zodat ook op een redelijke termijn met een bandbreedte de maximale huurstijgingen gereguleerd kunnen worden
  • Maak hiermee mogelijk dat gemeenten eisen kunnen stellen aan de redelijke relatie tussen woonoppervlakte en de huurprijs, óók voor panden die niet in eigendom zijn van de gemeente.

Qua financiële maatregelen:

  • Bouw de hypotheekrente – stapsgewijs- af: het leidt tot eigendomsneutraliteit en tot vraagvermindering. Tegelijk verhoogt deze maatregel de weerbaarheid van woningmarkt en financiële markt
  • Verhoog de overdrachtsbelasting voor de 2e – en meerdere- woning(en): er komt een nadrukkelijke prikkel om de woning als ‘thuis’ te gebruiken
  • Zorg voor meer maatwerk bij de hypotheekverlening voor o.m. starters, -alleenstaande- ouderen. Ook dit zorgt voor evenwichtiger toetreding tot de huur- of koopmarkt
  • Regel in het bestemmingsplan locaties specifiek bestemd voor duurzaam ingezet middenhuursegment. En verlaag de grondprijzen naar rato om partijen te compenseren en te verleiden

Qua fysieke maatregelen:

  • Zet in op bijbouwen: iedere druppel helpt. Vooral als nieuwbouw gericht is om effectieve (lange) verhuisketens op gang te brengen
  • Vernieuw en investeer in de voorraad: steden hebben onderhoud nodig om bij de tijd te blijven en de veranderde vraag bij te houden
  • Zorg dat je als ontwikkelende partij een onderscheidend aanbod maakt voor het middenhuursegment.

Nederland is een rijk land, blijkt uit talloze internationale lijstjes. Tegelijkertijd voelen veel mensen zich helemaal niet rijk, of zien het leeuwendeel van hun inkomsten verdwijnen in hun woning. Als we de huidige situatie laten voortsudderen, bouwen we binnenkort weer nieuwe krotwoningen, die dan over ruim een eeuw zijn te bezichtigen in het Openluchtmuseum.

Of we krijgen toestanden als in Lissabon, waar ooit tussen de dicht opeengepakte huizen en kronkelende stegen van Alfama de ziel van het stadse leven hartverscheurend bezongen werd. Maar waar nu alleen de fado te horen is van de rolkoffers. Kijk ook naar Londen, Amsterdam, maar ook Auckland of Budapest, waar buitenlandse kapitalisten voor astronomische bedragen vastgoed opkopen. En zie wat er gebeurt: door internationaal flitskapitaal is het voor de gewone lokale bewoner onmogelijk geworden om een normale woning te kopen. De passant, op zoek naar wat er ooit geweest zou moeten zijn, verward achterlatend. Met huizen als donkere kluizen, om het verre kapitaal van de rijksten te bergen en nog verder te laten groeien. Dat moeten we niet willen.

Zeg je Calimerogedrag vaarwel
Daarom een oproep aan alle overheden: zeg je Calimerogedrag – investeerders bepalen de woningprijzen – vaarwel. En doe als overheid op woongebied waar je ooit voor bent aangesteld: wees een integer marktmeester, zorg dat mensen een fatsoenlijk dak boven hun hoofd hebben. Laat de woning weer een lokaal verblijfsgoed of woonplek zijn in plaats van een aandeel. Dat is geen kwestie van smaak of politieke voorkeur; dat is een kwestie van beschaving.

‘Niemand heeft wat aan een stad van voorbijgangers.’

Daarom een oproep aan de Delftse en Nederlandse politiek: Delft ís internationaal, maar ís geen Amsterdam of Londen of Lissabon. Stel je teweer tegenover tendensen waar woningen (internationaal) verhandelbare aandelen worden. Laat de huizen niet naar de hoogste bieder gaan, maar weer bewoond worden door mensen die de samenleving maken. Want zeg nou eerlijk: niemand heeft wat aan een stad van voorbijgangers. De mooiste steden ontstonden langs rivieren omdat mensen zich wilden settelen, er wilden blijven. Een museum heeft bezoekers, een levende stad heeft betrokken inwoners.’

Dit artikel verscheen eerder op stadszaken.nl. Het complete essay van Raimond de Prez downloadt u hier.

Blijf op de hoogte