Onderzoek De middeninkomens zijn de grote verliezer op de woningmarkt in westerse steden. Dat blijkt deze maand uit een groot internationaal onderzoek van het Urban Land Institute (ULI). Belangrijkste oorzaak is volgens de onderzoekers van dit kennisnetwerk het gebrek aan betaalbare en geschikte bouwgrond voor woningen in de middenklasse. En, zeggen zij, daar moet de publieke sector verandering in brengen.
Te groot voor het servet, maar nog te klein voor het tafellaken. Zo is de positie van de middeninkomens op de woningmarkt in westerse steden het best te omschrijven, blijkt uit het onderzoek 'Promoting housing affordability'van het ULI. Deze groep verdient in veel gevallen te veel voor sociale huur, maar is vaak niet in staat een huis te kopen. Door deze spagaat kunnen de middeninkomens niet bewegen op de woningmarkt en zijn zij niet in staat geschikte woonruimte in de stad te vinden.
Gebrek aan visie
In het onderzoek beschrijft het ULI gedetailleerd de situatie die in nagenoeg alle westerse steden voorkomt. De rode draad is dat er een chronisch tekort is aan geschikte en betaalbare bouwgrond. Dat komt, leggen de onderzoekers uit, door de wijze waarop de waarde van de grond wordt bepaald. Voor die berekening wordt negen van de tien keer het verschil tussen de waarde van het huis en de totale bouwkosten genomen.
Het is daarom voor ontwikkelaars bijna nooit rendabel om voor de middeninkomens te bouwen, blijkt uit het onderzoek. Want ook al slaagt de ontwikkelaar erin om de bouwkosten te drukken dan verdwijnt die winst vaak in de zakken van de landeigenaren. De reflex om dan woningen uit een hoger segment te bouwen, wordt dan ineens een logische voor de ontwikkelaars, zegt het ULI.
Sleutelrol
Om deze impasse te kunnen doorbreken, is er volgens de onderzoekers één sector die het voortouw moet nemen: de publieke sector. Landelijke, regionale en lokale overheden spelen ‘een sleutelrol’ en moeten beginnen met het opzetten van een stabiele langetermijnvisie. Pas dan kan er zekerheid worden geboden aan bijvoorbeeld de private partijen, die moeten worden aangespoord om weer voor de middenklasse te bouwen.
Maar, waarschuwen de onderzoekers, het is tegelijkertijd ook zaak om de relatie tussen de publieke en private sector te verbeteren. Om de woningvoorraad voor middeninkomens op de lange termijn te kunnen garanderen, moeten alle partijen inzicht hebben in de risico’s, opbrengst en de mate van zekerheid. Alleen dan kunnen er volgens de onderzoekers langdurige relaties worden aangegaan die ook ergens toe leiden.
Kennisuitwisseling
Andere stappen die vanuit de publieke sector moeten worden gezet zijn een duidelijke definiëring van het middensegment en de ontwikkeling van nieuwe financieringsmodellen. Een duidelijke definitie van de kenmerken van deze klasse moet ervoor zorgen dat de bouw van de bijbehorende woningen onafhankelijk wordt van politieke of economische ontwikkelingen. Nieuwe financieringsmodellen kunnen meer zekerheid bieden aan private partijen en kunnen de deur openen voor onderwerpen als duurzaamheid, kennisoverdracht en innovatie. Op die manier, verwachten de onderzoekers, zal het voor investeerders ook op de lange termijn rendabel blijven om de positie van de middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren.Het gehele rapport Promoting Housing Affordability van het Urban Land Institute is te vinden op de website van BPD. BPD is één van de partijen die inhoudelijk en financieel heeft bijgedragen aan het onderzoek.
Cover: Nanda Sluijsmans
Cover: ‘Nieuwbouwwijk, vinex - Flickr’ (bron: Flickr) onder CC BY 2.0, uitsnede van origineel
Door Jasper Monster
Waarnemend hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
