Van brouwerij tot binnenstedelijk woongebied, gebiedstransformatie Drie Hoefijzers afgerond

Voor het startmoment van het project Drie Hoefijzers (dat in 2022 genomineerd werd voor de Publieksprijs van de SKG Award en daar hoge ogen gooide) gaan we twee decennia terug in de tijd. Treinreizigers die Breda in die tijd aandeden, zagen langs het spoor de kratten van brouwerij Oranjeboom metershoog opgestapeld staan. Al sinds 1628 werd er op deze plek in de binnenstad van Breda bier gebrouwd. Aan die geschiedenis kwam met het vertrek van Oranjeboom een einde, zo reconstrueert Van Engelshoven: “De brouwerij was overgenomen door Inbev en deze wilde de productiefaciliteit verplaatsen. Daarop schreef zij een tender uit die door AM werd gewonnen. In 2005 sloten we de overeenkomst voor de grondaankoop, die twee gedeelten betrof: een locatie ten noorden van het spoor die diende voor de distributie en een deel aan de zuidzijde waar de brouwerij was gevestigd. In totaal een gebied van circa 8,5 hectare groot.”

Oorspronkelijke ambities

In dit zuidelijk deel, direct grenzend aan de binnenstad van Breda, maakte AM een begin met de gebiedstransformatie, waarvan de naam werd afgeleid van een van de bieren die hier ooit werd gebrouwen. “Hier bevonden zich enkele karakteristieke bedrijfsgebouwen die we goed konden inpassen in de herontwikkeling. En waarmee we op deze plek een gemengd stedelijk programma konden realiseren, dat naadloos aansluit bij de kwaliteit van de binnenstad. Hier hebben we onder meer een aantal stedelijke pleinen gerealiseerd, waaraan de dag- en avondhoreca zijn gelegen. Dit zijn de ontmoetingsplekken voor de bewoners en bezoekers.”

Aan deze kant van het spoor is AM behoorlijk dicht in de buurt gebleven van de oorspronkelijke ambities, aldus Van Engelshoven. Anders lag dat bij de ontwikkelingsopgave aan de noordzijde: “Hier bevonden zich geen gebouwen die het behouden waard waren. En hier hadden we meer moeite om het parkeren vorm te geven. In die tijd betekende verdichting nog dat er bij de toevoeging van veel woningen ook veel parkeerplaatsen gemaakt moesten worden. En parkeeroplossingen zijn prijzig. Aan de zuidkant lukte het nog wel om parkeergarages te realiseren, maar aan de andere kant van het spoor was dat lastiger.”

Daarbij speelde ook mee dat ‘noord’ feitelijk en psychologisch verder van de binnenstad af lag: “Plus dat de start van de ontwikkeling hier in crisistijd plaatsvond. We hebben er daarom voor gekozen meer grondgebonden woningen aan de noordkant te realiseren en minder gestapelde bouw. De marktsituatie in dit deelgebied was op dat moment ook minder goed, noord had een minder goed imago. Inmiddels komt daar flink verandering in; nadat wij met dit deelgebied aan de slag zijn gegaan, zijn in de omgeving ook flink wat projecten opgestart. De corporaties zijn aan de slag gegaan met de wijkvernieuwing in de aangrenzende wijk Belcrum en de gebiedsontwikkelingen CrossMark en ’t Zoet zijn opgestart. En laten we ook de inzet van de gemeente Breda niet vergeten, die met het nieuwe station een veel betere verbinding tussen zuid en noord tot stand heeft gebracht. Het noordelijk deel van Drie Hoefijzer fungeert daarmee ook als een schakelstuk in de stad, met daarbij meer ruimte voor groen in de vorm van het Spoorpark.”

Ongelegen dingen

Met het noemen van de vastgoedcrisis hebben we een factor te pakken die voor de nodige vertraging in de realisatie van Drie Hoefijzers heeft gezorgd. “Maar dat weet je bij dit soort gebiedsontwikkelingen, het gaat om een lange adem. Wij namen het gebied integraal over van de verkopende partij en hebben het geheel voor eigen rekening en risico herontwikkeld. Dan kunnen er dingen ongelegen komen, bijvoorbeeld extra vervuiling in de grond die je daar niet verwacht, allerlei uitgebreide onderzoeken ten spijt.” Ook het bouwen langs het spoor zorgde voor eigen uitdagingen: “We hebben hier onder meer voorzieningen moeten treffen voor de trillingen, met extra zware funderingen. De trillingsgevoelige grondgebonden woningen hebben we in dit verband voorzien van een kelder voor extra stevigheid; daar hebben we een selling point – meer woonkwaliteit – van gemaakt. Bij de appartementen hebben we penanten aangebracht die verticaal in het verlengde van de voordeur staan; bij een eventuele explosie of brand bij het spoor beschermen die de uitgang van de woning. Zo hebben we de gevaarlijke transporten die hier langs gaan gebruikt voor architectonische details.”

Aan de zuidkant waren de Bredase woningcorporaties genegen om woningen uit het plan af te nemen, waardoor de ingezette kwaliteit van stedenbouw en architectuur overeind kon blijven: “AM was ook verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. In de ruimtelijke kwaliteit is echt fors geïnvesteerd, kijk bijvoorbeeld naar de materialen en de details, ook in de architectuur van de gebouwen. Dat is heel hoogwaardig gedaan; bewust hebben we op dat punt in crisistijd een stap extra gezet. Bij dit soort grote gebiedsontwikkelingen moeten de projecten zichzelf gaan verkopen en dan is het ook noodzakelijk om vanaf het begin de goede toon te raken. Mensen die overwegen om hier een woning te kopen, zien de eerste huizen staan en zeggen: dat geeft ons vertrouwen om uiteindelijk tot aankoop over te gaan.”

Stemmen op gevels

Om de band met de aspirantkopers verder te verstevigen, werden deze met digitale crowdsourcing bij het woningontwerp aan de noordzijde betrokken. Van Engelshoven: “We hebben een aantal architecten woningen laten uitwerken, om deze vervolgens voor te leggen aan de geïnteresseerden. Ze mochten aangeven welke gevels het meeste aanspraken, daar hebben we een top-4 van gemaakt die onze stedenbouwkundige Bert Dirrix vervolgens heeft verwerkt in een compositie langs de Stationslaan. Bij appartementen is dat uiteraard lastiger te doen maar bij grondgebonden woningen werkt zo’n aanpak prima.”

Over de samenwerking met de gemeente Breda is Van Engelshoven goed te spreken, het enige forse discussiemoment vond plaats toen de gebiedsontwikkelaar de genoemde wijziging wilde doorvoeren in het woonprogramma voor de noordzijde. “Tussentijds hebben we een aangepaste anterieure overeenkomst gesloten voor dit deelgebied. Dan zie je toch dat je bij projecten met een dusdanige lange looptijd niet vooraf alles kunt inschatten. Ik snap de gemeente ook wel, die wil maximale zekerheid hebben over wat er uiteindelijk op een plek wordt gebouwd – terwijl wij juist gebaat zijn bij maximale flexibiliteit, om steeds te kunnen aansluiten op de vragen vanuit de markt. Daar zit een natuurlijk spanningsveld, maar dat hoort ook bij het vak.”

Lagere parkeernormen

“Als we dit deel op dit moment hadden ontwikkeld, hadden we zeker in de noordkant van het gebied veel meer kleine wooneenheden gerealiseerd, meer gericht op een- en tweepersoonshuishoudens. Ik denk dat de markt en de locatie nu voldoende goed zijn om dat voor elkaar te krijgen. En dan ga je tegenwoordig ook het gesprek met de gemeente aan om de parkeernormen omlaag te krijgen, zodat het ook daadwerkelijk haalbaar wordt om betaalbare woningen voor kleinere huishoudens te realiseren.”