Van tender naar Tinder, van GREX naar MEX

Het decor van de zeventiende editie van het jaarcongres was in ieder geval wederom fraai: de kapel van het landgoed Haarzuilens, bij Vleuten. Wie ernaar toe rijdt, passeert de Vinex-locatie Leidsche Rijn (en meer specifiek het deelplan Veldhuizen). Gebiedsontwikkeling uit een andere tijd, maar inmiddels staan we met de 30 grootschalige woningbouwlocaties uit het coalitieakkoord van D66, CDA en VVD aan de vooravond van een vergelijkbare operatie. De Concept-Nota Ruimte fungeert daarbij als richtinggevend kader.

Organiseren en ondernemen

Dagvoorzitter Geurt van Randeraat (directeur SITE Urban Development) een schets van de rijksdocumenten die de afgelopen jaren de revue zijn gepasseerd op het gebied van ruimtelijke inrichting.: van de NOVI in 2020 en de NOVEX in 2021, via het BO Mirt in 2022 en de Contourennota voor de Nota Ruimte naar de Concept-Nota Ruimte. Veel beleid, maar in de uitvoering lopen projecten regelmatig vast en de aantallen woningen die jaarlijks zouden moeten worden opgeleverd, staan onder druk. De vraag is dan: wat is het plan van het Rijk om van ‘regie’ naar ‘uitvoeringskracht’ te komen?

In haar inleiding gaf Jeanet van Antwerpen (lid van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur) aan dat wat haar betreft ‘organiseren’ en ‘ondernemen’ twee kernbegrippen zijn in de beantwoording van deze vraag. Zij betitelde de Concept-Nota Ruimte als een fraaie encyclopedie, die rust en houvast geeft en een uitgebreid overzicht biedt van de ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Ook is er aandacht voor water en bodem sturend en de strategische autonomie en veiligheid van Nederland en biedt de VISTA-kaart een eerste handelingsperspectief. Tegelijkertijd blijven veel keuzes wat haar betreft “impliciet” en is er op belangrijke terreinen als landbouw, energie en economie vooral sprake van voortzetting van het huidige beleid.

Volgens Van Antwerpen ontbreken er nog twee hoofdstukken in de Nota Ruimte: een inleiding met de keuzes en richtingen (waarin het Rijk ook meer selectief mag zijn) en een slot met de organisatie en uitvoering. Haar conclusie: er zijn wel ambities, maar de koppeling naar de middelen ontbreekt. Daarbij wringt het ook dat in de wereld van stads- en gebiedsontwikkeling ‘beleid’ hoger aangeschreven staat (en meer prioriteit krijgt) dan de ‘uitvoering’. Aan de hand van het recente Rli-advies over overheidsdeelnemingen, liet zij zien hoe deze organisatievorm kan bijdragen om juist bij gebiedsontwikkelingen meer voortgang te boeken. De overheid kan hierin een meer ondernemende rol op zich nemen en zo voor extra slagkracht zorgen.

Een interessant voorbeeld van de manier waarop een gemeente en een provincie samen werken aan een complexe gebiedsontwikkeling, werd gepresenteerd door Isidoor Hermans (directeur Ontwikkelingsmaatschappij Fellenoord BV). Hij presenteerde de aanpak van Fellenoord 2040 (te lezen als een samenvoeging van 2.0 en 40, het kengetal van de stad), het project dat deel uitmaakt van de bredere aanpak rondom Knoop XL, het gebied aan weerszijden van station Eindhoven. Hier is dus sprake van een publiek-publieke samenwerking, waarbij gemeente Eindhoven en provincie Noord-Brabant samen een ontwikkelmaatschappij in de vorm van een BV hebben opgericht. Beide overheden zijn aandeelhouder van de BV, die moet zorgen voor meer slagkracht en een betere beheersing van de risico’s. Dit tegen de achtergrond van de bredere aanpak van het stationsgebied (waar ook het Rijk bij betrokken is) en een snelgroeiende regio, waar alleen al door de ontwikkeling van ASML het aantal arbeidsplaatsen de komende tijd met 70.000 toeneemt. De druk op Eindhoven en de omliggende Brainport-regio is daardoor fors.

In het hart van de gebiedsontwikkeling Fellenoord 2040 gaat het om de aanleg van een nieuw ondergronds busstation aan de noordzijde van het huidige station. Daarbij heeft de gemeenteraad van Eindhoven nog een aantal ambities meegegeven, zoals ’85 procent betaalbaar’ en ‘100 procent duurzaam’. De cruciale vraag, aldus Hermans, is of de stapeling van al deze ambities uiteindelijk ook een prettig leefbaar gebied op gaat leveren. Het is een complexe puzzel, zo geeft hij aan. Hermans ziet bijvoorbeeld de eerste woningbouwprojecten in dit gebied nu tot ontwikkeling komen. Deze projecten bestaan voor een belangrijk deel uit compacte woningen – de vraag is of daarmee de publieke behoefte aan ‘diversiteit’ in het gebied straks voldoende zal worden ingevuld. In termen van het proces en de gekozen BV als ontwikkelingsvehikel, is het nog zoeken naar hoe onder meer de gemeenteraad en Provinciale Staten het beste bij de verdere planontwikkeling betrokken kunnen worden.

Op die laatste vraag heeft de gemeente Groningen bij de ontwikkeling van het gebied Suikerzijde inmiddels een antwoord gevonden: ook daar is voor een BV gekozen, maar met twee gemeentelijke directies (Stadsontwikkeling en Maatschappelijke Ontwikkeling) als aandeelhouder. Het voordeel bij deze casus is dat de gemeente alle gronden in het gebied (van de voormalige suikerfabriek aan de westkant van de stad) in handen heeft. Projectdirecteur Jan Kleine gaf een kijkje in de keuken in de transformatie van het 160 hectare grote gebied, waar ‘versnellen’ hand in hand moet gaan met ‘verbinden’ en ‘verbreden’. Met andere woorden: het gaat hier niet alleen om stenen stapelen, maar het bouwen aan de stedelijke samenleving. Bij de selectie van de marktpartijen voor de deelplannen in het gebied is niet gezocht naar een plan maar naar een partner, aldus Kleine: “van tender naar tinder.” Om te bepalen marktpartijen geschikt zijn om een langjarige samenwerking met de gemeente aan te gaan, is een ‘partnerprofiel’ opgesteld. Op basis daarvan is Dura Vermeer voor het eerste deelgebied geselecteerd.

Inzoomend op de BV-constructie gaf Kleine aan dat deze constructie aan aantal belangrijke voordelen bezit: de gemeente hoeft minder weerstandsvermogen aan te houden, plussen en minnen kunnen binnen de exploitatie tegen elkaar worden weggestreept en de relatie met de twee aandeelhouders is heel helder. Wanneer de gemeenteraad bijvoorbeeld extra eisen formuleert voor het gebied, is het aan de beide directies om daar het geld voor te organiseren. De rekening voor ‘meer beleid’ wordt zo direct gepresenteerd. Kleine benadrukte het belang van maatschappelijk investeren in een gebied als dit. Het gaat er onder meer om dat er vanaf dag één goede voorzieningen in het gebied aanwezig zijn. Daarbij hoort ook dat er anders wordt nagedacht over de betaalwijze. Door bijvoorbeeld nu alle woningen zorggeschikt te maken, zullen de kosten voor passende zorg op termijn lager uitvallen. Door die besparing contant te maken en naar voren te halen in de tijd, kunnen de extra benodigde investeringen gefinancierd worden. Oftewel: van een grondexploitatie naar een maatschappelijke exploitatie, van GREX naar MEX.

Traditiegetrouw sloot Friso de Zeeuw, emeritushoogleraar Gebiedsontwikkeling, de bijeenkomst af. Hij nam drie onderwerpen onder de loep: de Nota Ruimte, het coalitieakkoord en de organisatie van gebiedsontwikkeling. Hoewel de voorgangers van de Concept-Nota Ruimte in zijn visie nog matiger waren qua inhoud, had De Zeeuw aan het nu voorliggende rijksproduct graag meer houvast willen ontlenen. Dat het ministerie van VRO de afgelopen twee jaar de tijd had om te werken aan noties rondom de uitvoering (en deze er nog niet zijn), noemde hij “laakbaar”. Beleid en uitvoering moeten, de oproep klonk eerder deze middag, veel beter worden gekoppeld. Over het coalitieakkoord gaf De Zeeuw aan dat het aantal van 30 grote bouwlocaties dat daarin staat vermeld, op zich overzichtelijk is. Dat VRO geen zelfstandig departement meer is, is wat hem betreft echter geen goede zaak – juist omdat er zoveel met de andere ministeries nog moet worden geregeld: “een betekenisvolle verzwakking” aldus De Zeeuw. Ook rondom de financiering van wonen en mobiliteit worden geen sprongen voorwaarts gemaakt in het Coalitieakkoord.

Tenslotte de organisatie van gebiedsontwikkeling in Nederland, op dit punt ging De Zeeuw onder meer in op de rol van het Rijk in de uitvoering. Moet zij bijvoorbeeld zelf gronden gaan verwerven? Of participeren in gebiedsontwikkelingen? Hij was er sceptisch over: “Heeft het Rijk daar de mensen wel voor? En bovendien voeg je dan nóg een partij aan het speelveld toe.” De Zeeuw zag meer in het vergroten van de financiële slagkracht bij gemeenten, door bijvoorbeeld leningen te verstrekken waarmee lokale overheden dan zelf grondaankopen kunnen verrichten – in het kader van het tegenwoordig weer vaker gepropageerde ‘actieve grondbeleid.”