2013.07.01_VSH-bijeenkomst_1_500

Van verkeersriool naar klinkende namen

1 juli 2013

7 minuten

Verslag
‘Vier grote projecten gelijktijdig realiseren, dat is niet eerder vertoond in een Nederlandse binnenstad.’ Zowel de gemeente als de betrokken marktpartijen zijn vastbesloten om de Haagse Binnenstad nog aantrekkelijker te maken, bleek tijdens de zomerbijeenkomst van de Vastgoedsociëteit Haaglanden (VSH) op 20 juni jl. In de Nieuwe Kerk van Den Haag, een historisch gebouw in een gebied dat volop in beweging is, werden de nieuwe ontwikkelingen met trots gepresenteerd. Maar er was ook reflectie: op de samenwerking tussen publiek en privaat in de huidige realiteit en het doorontwikkelen van binnensteden in een veranderend winkellandschap.

Ontwikkelingen in het centrum van Den Haag

Oproep redactie gebiedsontwikkelig.nu:
Mail uw foto’s van gebiedsontwikkelingen rondom stationslocaties, in Nederland of elders. In dit artikel wordt geconstateerd dat in veel Nederlandse steden de stationslocaties momenteel op de schop gaan of zijn. Zo komt in Utrecht met het reduceren van infrastructuur in combinatie met de ingezakte kantorenmarkt ruimte vrij voor tijdelijke invullingen. Leveren alle werkzaamheden in de binnensteden al mooie plaatjes op van verwerkelijkte ambities, slimme tijdelijke oplossingen of vooral veel overlast? Het redactieteam van Gebiedsontwikkeling.nu is benieuwd naar uw impressies.

Lessen:

  • De gemeente faciliteert het proces van de binnenstedelijke vernieuwing langs drie lijnen: via locatieontwikkeling, conceptontwikkeling en de ruimtelijk-economische opbouw.
  • Faciliteren is nog niet ingeburgerd; een nieuw evenwicht tussen privaat en publiek moet nog gevonden worden. Het is een proces van loslaten, dat tijd kost.
  • Heldere kaders op hoofdlijnen zijn nodig, waarbij vastgehouden wordt aan eerder gestelde kaders en ambities.
  • Voorwaarden voor een leidende positie van een binnenstad in de regio zijn de bereikbaarheid, het verblijfsklimaat (beleving/ sfeer), de diversiteit, het culturele aanbod en aantrekkelijke woonmilieus. Intensivering maakt een binnenstad aantrekkelijk.
  • Bij langjarige projecten is aandacht voor de tussentijd van belang: laat zien wat je doet.

Vasthouden aan kaders

‘We zijn een eind op weg in het verzilveren van de ambities die zijn vastgelegd in het vorige Binnenstadsplan 2000-2012’, aldus Anton Koomen, partner bij Provast. Eerdere projecten die daar een bijdrage aan leverden zijn het Stadhuis (1995), het Souterrain (de tramtunnel onder de Grote Markstraat uit 2004, met Randstadrail en parkeergarage) en de maatschappelijke ontwikkeling van het Spuikwartier in samenwerking met eigenaren, met het in 2009 opgeleverde Spuimarktcomplex. Aanleiding voor deze inhaalslag was dat de situatie in de Haagse binnenstad voor 2000 niet zo goed was, schetst Koomen: een te klein en compact kernwinkelapparaat, zwakke aanloopstraten, slecht geregeld openbaar vervoer (‘het Spui en de Grote Marktstraat waren een verkeersriool’), een te beperkte parkeercapaciteit, ontbreken van klinkende retailnamen en te weinig goede horeca. Met de genoemde projecten is een positieve ontwikkeling in gang gezet: de bezoekersaantallen stegen van 27 miljoen in 2000 naar 33 miljoen in 2009. De ambitie is een stijging naar 37,5 miljoen bezoekers. Daartoe is het van belang om vast te houden aan de eerder gestelde kaders, benadrukt Max Jeleniewski, manager Binnenstad bij DSO Den Haag. ‘We maken een ontwikkeling af die in de jaren tachtig is ingezet, in lijn met de buitenruimtevisie ‘De kern gezond’ uit 1988 en het Binnenstadsplan 2010-2020 (en het eerdere Binnenstadsplan 2000-2012). De komende jaren worden belangrijke winkelprojecten opgeleverd: de Nieuwe Haagse Passage, de Amadeus, de Markies, en het vernieuwde Sijthoff City Complex.

De Amadeus
Na eerdere plannen voor een Nationaal Museum (2006) en Huis van Democratie (2009) wordt eind 2014 de Amadeus opgeleverd, een project van Provast en ASR Vastgoedontwikkeling. Het complex, naar ontwerp van architect Bedeaux de Brouwer, omvat 8.300 vierkante meter retail (waarvan 8.000 vierkante meter afgenomen door anchor tenant Primark), 79 parkeerplaatsen, 36 koopappartementen, 40 huurappartementen en een grote daktuin. De verkoop is afgelopen maand gestart (en loopt goed), de verhuur start volgende maand. Het gevelritme op de begane grond refereert aan het gesloopt pand ‘De vijf poortjes’. Bij de bouw is de bestaande fundatie gebruikt, wat praktisch was in verband met de nabijgelegen tunnels. En ja, Mozart heeft de plek zelf gezien, tijdens een rondreis in 1763. En passent wordt zijn ‘Haagse Symfonie’ van harte aanbevolen.

De gemeente stelt de globale kaders en verzorgt de inrichting van de Grote Marktstraat, die eind 2014 gereed moet zijn, wanneer de vier projecten zijn opgeleverd. Met de vernieuwing van en rond de Grote Markstraat is een private investering van meer dan 200 miljoen euro gemoeid en een publieke investering van 16 miljoen euro. Resultaat is een toevoeging van ruim 25.000 vierkante meter retail en horeca en zo’n 1.000 arbeidsplaatsen. Daarmee moet de Grote Marktstraat qua passanten en huur naar topniveau groeien. ‘Het is een A1-locatie met een grote vestigingsbereidheid, en de projecten sluiten aan bij de trend naar schaalvergroting en veranderingen in het koopgedrag’, aldus Jeleniewski. Een voorbeeld van zo’n verandering is dat bij nieuwe projecten direct onder het winkelcomplex geparkeerd wordt, wat overigens ten koste gaat van de levendigheid in de aanloopstraten.

De gemeente faciliteert het proces van de binnenstedelijke vernieuwing langs drie lijnen: via locatieontwikkeling, conceptontwikkeling en de ruimtelijk-economische opbouw. Locatieontwikkeling is het verbeteren van de uitstraling en invulling van vooraf geselecteerde strategische locaties. Conceptontwikkeling betreft het aanbieden van vernieuwende retail- en leisureconcepten aan de markt. Versterking van de ruimtelijke-economische opbouw heeft betrekking op de routing, openbare ruimte en sfeergebieden in de binnenstad.

Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 1

‘Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 1’


Raamwerk
Onlangs is door het college van Den Haag een raamwerk vastgesteld voor projecten in de binnenstad: de Haagse Loper, het Spuiforum, het Wijnhavenkwartier en de Schedeldoekshaven. De gemeente investeert 17 miljoen euro in de buitenruimte. De plannen voor het Spuiforum, met een totale investering 181 miljoen euro, zijn door het college vastgesteld, in juli volgt een discussie met de raad. In het Wijnhavenkwartier is de gemeente bezig om de samenwerking met de markt vorm te geven. Voor de Schedeldoekshaven is er een plan voor 400 woningen.

Volgens Jeleniewski is faciliteren echter nog niet ingeburgerd, zowel aan publieke als private zijde. Het is een proces van loslaten, dat tijd kost. Overheden zijn nog steeds teveel gericht op bepalen in plaats van uitnodigen tot een voorstel dat past binnen de globale kaders. Die heldere kaders op hoofdlijnen zijn nodig, stelt Jeleniewski; dat bewijst een stad als Detroit. Maar waar gemeenten zich richten op globale kaders, zoals Den Haag met het instrument Planuitwerkingskader (PUK), is er de politiek die alles het liefst ‘afgeregeld’ ziet. En private partijen zijn soms teveel in afwachting van kaders vanuit de overheid. Kortom: een nieuw evenwicht tussen privaat en publiek moet nog gevonden worden, voor beide is het wennen aan hun nieuwe rol. Jeleniewski vergelijkt de huidige heroverweging van rollen met de opkomst van de PPS in de jaren tachtig. Na de overheidsgedomineerde stadsvernieuwingsperiode was toen de centrale vraag: hoe brengen we private investeringen terug in de stad?
Koomen wijst op de complexiteit van de sturingsopgave bij binnensteden: ‘In het verleden werkte ik aan het centrumgebied van Schiphol en Rotterdam Airport. Daar was de regie eenduidiger. Bij binnensteden heeft de gemeente te maken met vele stakeholders. ‘We ontwikkelen steeds vaker in samenwerking met eigenaren’, stelt Heino Vink, CEO Multi Corporation. Vink onderstreept dat niet alleen de gemeente, maar ook marktpartijen zich langjarig committeren aan het versterken van de binnenstad. ‘Vaak heerst het beeld dat de vastgoedwereld voor het snelle geld gaat, maar wij zijn al 25 jaar (vanaf de ideevorming) betrokken bij de Spuimarkt.’ Na het Rabbijn Maarsenplein en het Spuimarktblok vormt De Nieuwe Haagse Passage het sluitstuk. Met deze nieuwe, overdekte verbinding wordt de routing in de binnenstad verbeterd. ‘Dat is de rol van de ontwikkelaar: iets zien wat er nog niet is’, aldus Vink, die een app showt om alvast rond te kijken in passage.

De Nieuwe Haagse Passage
Met de Nieuwe Haagse Passage wordt de Haagse Passage doorgetrokken tot aan de Grote Marktstraat. Het betreft een ontwikkeling van Multi Vastgoed en AM RED in samenwerking met de gemeente Den Haag ten behoeve van ASR Vastgoed Vermogensbeheer. Het complex, dat in het najaar van 2014 opent, omvat een hotel van 6.100 vierkante meter (118 kamers) en 9.500 vierkante meter winkels plus horeca. Qua winkels wordt een mix van nationale en internationale en nieuwe en terugkerende partijen nagestreefd, in het midden- tot middelhoge segment. Het concept is van T+T Design, het in-house ontwerpbureau van Multi Vastgoed. Bernard Tschumi werkte het concept verder uit. Met een ‘spectaculaire gevel’ aan de Grote Markstraat (Vink: ‘een soort Delftsblauwe koe, maar dat past bij de diversiteit van tijdsbeelden aan de Grote Markstraat’), een ‘Jugendstil-achtige’ gevel aan de Spuistraat-zijde, en een knipoog naar de historische passage in het vloerpatroon.

Veranderend winkellandschap

Als gevolg van het huidige economische tij en veranderend consumentengedrag is de winkelmarkt is veranderd, schetst Vink. Die ontwikkelingen dwingen partijen tot het maken van scherpere keuzes. Daardoor worden de verschillen tussen winkelgebieden groter. Kleine kernen krijgen het steeds moeilijker. De consument wil ‘wanneer hij achter zijn ipad weg is’ alles dichtbij elkaar vinden. Multi zet daarom in op de versterking van drie type centra: binnensteden, grote stadsdeelcentra en boodschappencentra, en bijvoorbeeld niet op outlets. Vink ziet Den Haag als één van de winnaars in het competitieve landschap - met internet, andere binnensteden en omliggende winkelcentra als concurrenten - omdat de stad ‘alles heeft’. Zie de belangstelling voor de Haagse Passage en andere binnenstadsprojecten. Hij verwacht dat winkelcentra in de regio, zoals Zoetermeer en Leidschendam het moeilijk krijgen, als gevolg van de versterkte positie van Den Haag en de toegenomen mobiliteit. Den Haag onderscheidt zich in de regio met een grote diversiteit aan winkeldomeinen (zie afbeelding) van hoge kwaliteit. De kritiek dat het toevoegen van nieuw winkeloppervlak andere gebieden leegtrekt, nuanceert Vink: ‘Er vinden steeds verschuivingen tussen de winkeldomeinen plaats. Het gaat om de logica van een ontwikkeling.’

4 Winkeldomeinen Den Haag. Bron: gemeente Den Haag

Bereikbaarheid, beleving en intensivering

Voorwaarde voor deze leidende positie in de regio is de bereikbaarheid van de Haagse binnenstad. Verder gaat het volgens Koomen om het verblijfsklimaat (beleving/ sfeer), de diversiteit, het culturele aanbod en aantrekkelijke woonmilieus. Zoals gezegd is op deze punten een slag gemaakt, middels de Randstadrail en parkeervoorzieningen in het centrum, verbetering van de aanlooproutes (bijvoorbeeld via de herbestemming van panden aan de Hofweg), toevoeging van hoogwaardige horeca aan het Plein, het aantrekken van klinkende winkelnamen (bijvoorbeeld in de herontwikkelde Haagse Passage) en het toevoegen van woningen.

Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 2

‘Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 2’


Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 3

‘Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 3’


De komende jaren wordt ingezet op verdere intensivering, zowel qua wonen, branchemix als cultureel aanbod. Beoogd wordt om 2.500 woningen toe te voegen in de binnenstad, van 17.500 nu naar 20.000. In hun pleidooi voor intensivering om de binnenstad aantrekkelijker te maken, refereren alle drie de sprekers aan Rotterdam; naar het contrast tussen de naoorlogse functiescheiding en huidige intensivering met projecten als de Markthal en Forum Rotterdam (‘Koopgoot fase 2’).
Vink onderstreept het belang van aandacht voor de tussentijd bij dergelijke langjarige projecten: ‘Laat zien wat je doet’. Zo is de Nieuwe Haagse Passage, waarvan de bouw drie jaar duurt, dit voorjaar al een keer opengezet als sneak preview. Gezien die drie jaar ziet Vink het verkorten van de bouwtijd ook als opgave. ‘De Bijenkorf werd in de jaren twintig in negen maanden gebouwd, waarvan ook nog drie maanden gestaakt werd! De faalkosten moeten omlaag en de efficiëntie omhoog. Maar de praktijk is stroperig.’

Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 4

‘Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 4’


Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 5

Preview Nieuwe Haagse Passage, april 2013

‘Van verkeersriool naar klinkende namen - Afbeelding 5’


Zie ook:


Cover: ‘2013.07.01_VSH-bijeenkomst_1_500’


Portret - Arienne Mak

Door Arienne Mak

Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week waarin duidelijk werd dat we het met elkaar moeten doen

Aandacht voor new town Nieuwegein, conflicterende ruimteclaims in Amsterdam en de energietransitie. De conclusie na de afgelopen week Gebiedsontwikkeling.nu: ‘we zullen het met elkaar moeten doen’.

Nieuws

6 oktober 2022

Luchtfoto Oosterwold Almere door Claire Slingerland (bron: Shutterstock)

Het fiasco van Oosterwold

Langzaam maar zeker tekent het totale fiasco van plan Oosterwold zich af, concludeert emeritus hoogleraar en ROm-columnist Friso de Zeeuw. “Een decennium na de start valt deze ‘radicaal andere manier van gebiedsontwikkeling’ genadeloos door de mand.

Opinie

6 oktober 2022

Energietransitie door FrankHH (bron: Shutterstock)

Rob Jetten: extra investeringen in het stroomnet en snellere vergunningverlening

Er komen extra investeringen in het stroomnet en het wordt makkelijker om nieuwe infrastructuur aan te leggen. De plannen moeten de oplossing zijn voor gebiedsontwikkelingen die door de druk op het stroomnet in gevaar (zouden) komen.

Nieuws

5 oktober 2022