Wisselspoor, Bovenbouwwerkplaats en pocketpark door Studioninedots (bron: Studioninedots)

Van Werkspoor naar Wisselspoor, transformatie met de menselijke maat

23 april 2024

10 minuten

Casus Jarenlang was het een gebied waar de gemiddelde Utrechter weinig tot niets te zoeken had: het NS-terrein aan de 2e Daalsedijk, op de rand van de wijk Ondiep. Met het vertrek van de spoorfunctie kwam de plek vrij voor een nieuwe bestemming: de gebiedsontwikkeling Wisselspoor. Ontwikkelaar Synchroon ging aan de slag en leverde inmiddels het eerste deelplan op. Tijd voor een tussenmeting.

Het fundament voor de herontwikkeling van het voormalige Werkspoorterrein werd gelegd door de NS en de gemeente Utrecht. Zij stelden een kleine tien jaar geleden gezamenlijk een overall ontwikkelvisie op, met daarin onder meer uitspraken over het gewenste programma, toegestane bouwhoogtes, de inrichting van de openbare ruimte en de duurzaamheidsambities. Op basis van hiervan werd een ontwikkelkader voor het eerste deelplan gemaakt, dat tevens het startpunt vormde voor de tender die NS uitschreef en gewonnen werd door gebiedsontwikkelaar Synchroon, naar ontwerp van Studioninedots en Delva landscape architects.

Verhuur bestaande panden

Bij die vroege fase was gemeentelijk projectmanager Philippe Thijssen niet betrokken maar na vier jaar meedraaien kent hij het project inmiddels ook door-en-door. “Op basis van het ontwikkelkader is een apart bestemmingsplan voor deelplan 1 vervaardigd, met daarin onder meer ruimte voor circa 120 nieuwe woningen en daarnaast de herontwikkeling van de bestaande industriële panden.” Waar de nieuwbouw al gereed is, komt de verhuur van de bestaande panden daar nu achteraan, zo geeft Thijssen aan. “En ondertussen zijn we in deelgebied 4 ook al aan het bouwen; Synchroon is hier eveneens voor geselecteerd door NS. Ook dat deelplan heeft een eigen ontwikkelkader en beeldkwaliteitsplan gekregen.”

Voor de deelgebieden 2 en 3 moet de marktpartij nog worden aangewezen door eigenaar NS Vastgoed. Rondlopend door het gebied – hij geeft hier steeds vaker rondleidingen de laatste tijd – geeft de senior projectleider woningbouw aan dat er een synergie is ontstaan tussen de onderwerpen mobiliteit, verkeersintensiteiten, openbare ruimte, groen en duurzaamheid: “Heel belangrijk vertrekpunt vanuit de gemeente om eigenlijk überhaupt te kunnen bouwen op deze binnenstedelijke locatie was dat deze zo min mogelijk autoverkeer moest genereren. We hebben hier geen tunnel of een andere ontsluiting naar de grotere ontsluitingswegen binnen de wijk. Dus alle verkeer moet vanuit dit gebied via hele smalle straatjes de wijk uit, tussen de 2e Daalsedijk en de Amsterdamstraatweg. En die huizen staan daar heel dicht op een hele smalle straat. Dus je zit zowat in de huiskamer van die mensen.”

Goed leefklimaat

De gemeente heeft het onderzocht: wat kunnen de straatjes hebben aan extra verkeer zodat er nog steeds prettige sprake is van een prettige leefkwaliteit. Voor de 2e Daalsedijk deelgebied 2 tot en met 4 is een zorgvuldig verkeersplan tot stand gekomen waar wordt ingezet op autoluw en een goede verdeling van het autoverkeer door autoknips.

Geen parkeren in het zicht, een autoluw karakter van het gebied en bij sommige woningcategorieën geen parkeerplaatsen

“Dat hebben we terug gerelateerd aan het aantal verkeersbewegingen, verdeeld over zoveel straten. En vervolgens: dan mogen wij hier zoveel woningen bijbouwen om voor die bestaande buurt een goed leefklimaat te garanderen.” Voor de inrichting van Wisselspoor heeft dit principe ingrijpende consequenties: geen parkeren in het zicht, een autoluw karakter van het gebied en bij sommige woningcategorieën geen parkeerplaatsen. “Waardoor je meer ruimte overhoudt voor goede openbare ruimte, groen, klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress.” In het voortraject werden hierover veel gesprekken gevoerd met de bewoners van de aangrenzende Seringstraat en Concordiastraat, zo legt Thijssen uit. “Een van de afspraken is bijvoorbeeld: geen bouwverkeer door de buurt. Daarvoor is een aparte bouwweg langs het spoor gemaakt.”

Paul Roodnat (linksboven), Karlijn de Jong (rechtsboven), Philippe Thijssen (rechtsonder), Noor Aghina (linksonder) door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)

‘Paul Roodnat (linksboven), Karlijn de Jong (rechtsboven), Philippe Thijssen (rechtsonder), Noor Aghina (linksonder)’ door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)


Terugkijkend spreekt Thijssen zijn waardering uit voor de samenwerking met ontwikkelaar Synchroon: “Zij gaan voor kwaliteit. In deelgebied 1 zijn er blokken gemaakt met meerdere zelfbouwkavels en daarmee meerdere architecten. Het heeft de nodige tijd en moeite gekost om daar met zoveel partijen uit te komen. Maar je ziet nu de afwisseling tussen de bestaande en de nieuwe gebouwen en in het openbaar gebied. Ik vind het echt heel erg geslaagd.”

Tijdelijke verhuur

De grootste uitdaging zit hem nu nog in het vinden van goede gebruikers voor de bestaande panden. Lastig punt daarbij is onder meer de netcongestie, waardoor ondernemers moeizaam een aansluiting krijgen op het stroomnetwerk. De bovenbouwwerkplaats is inmiddels omgebouwd tot parkeervoorziening, horeca en bedrijfsruimten en een ander pand (de onderdelenloods) is door ZECC Architecten aangekocht van Synchroon. “In de panden die in de nabije toekomst elders in deelgebied 2 t/m 4 beschikbaar komen, zitten nu overal tijdelijke huurders. Daar kijken we samen met NS wanneer het handig is dat welk pand in ontwikkeling komt.”

Als het goed is, is er straks sprake van één doorlopende lijn in de kwaliteit van het gebied
Paul Roodnat, ontwikkelaar Synchroon

Ondertussen is Synchroon druk bezig met het in de markt zetten en realiseren van het genoemde deelgebied 4. Ontwikkelaars Noor Aghina en Paul Roodnat zijn beide al vanaf het vroege begin bij deze gebiedsontwikkeling betrokken, die in totaal 12 hectare groot is. Roodnat geeft aan dat Synchroon bij de tender voor het eerste deelplan gelijk een visie voor dat héle gebied heeft afgegeven: “Op basis daarvan zijn ook de ontwikkelkaders voor de deelgebieden 2, 3 en 4 beschreven. Als het goed is, is er straks sprake van één doorlopende lijn in de kwaliteit van het gebied en de openbare ruimte, voortbouwend op wat er in het eerste deelgebied is gerealiseerd. En waarbij het concept van de bouwblokken met een kleine korrel ook steeds weer terugkomt. Wel in nauwe afstemming op de omgeving: hoger richting het spoor en gebiedsontwikkeling Cartesius, lager richting de woonbuurtjes van de 2e Daalsedijk. Zo schermen we ook het gebied af van het omgevingsgeluid.”

In het diepe

Voor Noor Aghina vormde de omgang met deze en vele andere aspecten van het plan de kennismaking met het veelkleurige vak van gebiedsontwikkeling: “Na mijn studie Building Technology aan de TU Delft heb ik een traineeship gevolgd bij TBI, waar ook Synchroon deel van uitmaakt. Ik ben hier terechtgekomen en bij Wisselspoor in het diepe gedoken. Dat was in het begin best pittig, omdat ik zelf een persoon ben die van structuur houdt. Die was hier soms lastig te vinden; alles is voortdurend in beweging. Maar het is wel een uitstekende leerschool.” Roodnat ziet er ook de positieve kant van in: “Noor heeft vanaf het begin heel secuur bijgehouden hoe het project zich ontwikkelt en dat heeft ons heel erg geholpen in het bewaren van het overzicht.”

Nieuwbouw in aansluiting met maat en schaal op de bestaande buurt door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)

‘Nieuwbouw in aansluiting met maat en schaal op de bestaande buurt’ door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)


Een van de eerste aspecten waar de Synchroon-ontwikkelaars zich op richtten, was de genoemde participatie met de aangrenzende buurt. Roodnat: “In de zomer van 2015 hebben we een plenaire bijeenkomst in de Bovenbouwwerkplaats georganiseerd, om kennis te maken met de buurt en te overleggen hoe we het beste de planontwikkeling konden aanvliegen.

Vervolgens hebben we besloten een brede commissie samen te stellen die de hele buurt vertegenwoordigt. Met daarnaast een aparte werkgroep voor de bewoners van de Seringstraat en Chrysantstraat, de twee straten die het dichtste bij ons plangebied liggen. Met de werkgroep hebben we onderzocht hoe ons stedenbouwkundig plan daar het beste bij kon aansluiten en hebben we nog de nodige wijzigingen in de opzet aangebracht.”

Aghina: “Met de brede commissie hebben we vooral de planning en het proces doorgesproken. Maar we zijn ook samen gaan nadenken over de openbare ruimte. Een onderdeel van ons plan is een lineair park met diverse pocket parks; aan de bewoners hebben we gevraagd hoe zij de inrichting daarvan voor zich zien.”

Nieuwe bewoners

Een tweede belangrijke actie betrof het opstarten van de gebiedsmarketing en placemaking, zo legt Roodnat uit: “We moesten de interesse voor dit onbekende gebied in de stad opwekken. Daarbij wilden we ook de buurt eraan laten wennen dat er hier iets zou gaan veranderen en dat er meer mensen naar het gebied zouden komen.” Aghina: “We zijn heel klein gestart, met de plaatsing van een bijenkast: de eerste nieuwe bewoners. Daarna hebben we de Bovenbouwwerkplaats ingezet voor allerlei activiteiten. Dat zorgde voor de nodige reuring maar de buurt reageerde daar heel enthousiast op. Aanvankelijk keek men de kat uit de boom maar dat sloeg al snel om, tot er zelfs vragen kwamen van: wanneer gaan jullie bouwen?”

Dat moment kwam in 2017, toen de eerste “zelfontwerpkavels” in deelgebied 1 op de markt werden gebracht. De drie architecten waarmee de projectmatige woningen waren ontwikkeld (Space Encounters, Zecc Architecten en MeesVisser) kregen toen gezelschap van een groep individuele ontwerpers. Oprichter van Studioninedots Albert Herder (tevens architect van de Bovenbouwwerkplaats) fungeerde daarbij als supervisor. Aghina: “Samen hebben we bepaald hoe we diverse verschillende soorten woningen het beste over de bouwvelden konden verdelen. In termen van korrelgrootte maar ook wat de overgang naar de aangrenzende buurt betreft.”

Forse puzzel

Ingewikkeld was onder meer de alzijdige materialisering van de woningen (tot en met de daken aan toe), maar ook de trillingen vanaf de spoorzijde. Aghina: “Die belasting bleek per blok te verschillen en vroeg dus om bouwkundig maatwerk. Gelukkig hadden we het bouwbedrijf Gebr. Blokland al vroeg aan tafel gevraagd om hierover mee te denken.” Ook de realisatie van alle duurzaamheidsambities bleek complex: “We hadden hier vanuit de gemeenteraad van Utrecht een BREAAM-Excellent doelstelling op gebiedsniveau meegekregen en dat vergde de nodige ingrepen in het gebied. Ook in de bodem, waar we te maken kregen met archeologie, vervuilde grond en beperkte ruimte voor kabels en leidingen. Dat vormde letterlijk en figuurlijk een forse puzzel. En een flink risico omdat we het hele gebied as is overnamen van de NS.”

Bovenbouwwerkplaats Wisselspoor, Utrecht door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)

‘Bovenbouwwerkplaats Wisselspoor, Utrecht’ door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)


Inmiddels is Synchroon ook aan de slag gegaan met deelgebied 4, waar gebouwen in een grotere “korrel” worden gerealiseerd. Met onder meer plek voor studentenhuisvesting en betaalbare koop- en huurwoningen. Ook hier vindt een integratie plaats van behoud van bestaande panden en nieuwbouw. Ondertussen worden ook de commerciële ruimtes in deelgebied 1 gevuld, met onder meer horeca. Roodnat: “De buurt wil ook graag dat daar nu activiteiten gaan plaatsvinden.” Het past wat hem betreft in de acceptatie van het plan door de omgeving: “Je ziet hoe het eerste deelgebied nu integreert met de bestaande buurt.
Het is een heel ontspannen verblijfsgebied geworden, waar mensen gewoon in het park zitten, waar ze in de voetbalkooi aan het spelen zijn. En het heeft geleid tot een woonbuurtje, met name bij de nieuwbouwwoningen, die heel hecht is.”

Flexibel inspelen

Ze kwamen al even ter sprake: de bouwvelden van deelgebied 1 waarbinnen de nieuwe woningen zijn gebouwd, de zogenaamde Cityplots. Het is een concept dat het licht zag op de burelen van Studioninedots, zo legt Karlijn de Jong uit. “We hebben het voor het eerst toegepast bij een plan in Amsterdam, in Buiksloterham, toen het nog crisis was. Het idee is dat je niet vooraf alles al vastlegt maar kunt inspelen op de vraag die zich op enig moment aandient. En waarmee je dus flexibel kunt inspelen op maatschappelijke wensen.”
Het Cityplot concept bleek zich ook goed te lenen voor de locatie in Utrecht. De maatvoering biedt ruimte voor het accommoderen van diverse gebouwtypologieën en de plots worden rondom ontsloten. De kavel kan worden opgedeeld in kleinere kavels die in de loop van de tijd individueel ontwikkeld kunnen worden.

Het masterplan behoudt de individualiteit terwijl het bewoners aanspoort om deel te nemen aan hun gemeenschap

De Jong: “Bij inbreidingsopgaven en transitiegebieden heb je altijd te maken met specifieke maatvoeringen waar je nieuwe gebouwtypen een kans zou moeten geven. Je zult een principe moeten ontwikkelen dat die variatie aan kan en waarin bijvoorbeeld verschillende bouwhoogtes en -vormen worden toegelaten. Bij deelgebied 1 speelde dat bijvoorbeeld bij de introductie van een drie-onder-één-kap woning die als hoeksteen van het Cityplot werd ingezet. In de aansluiting met de bestaande buurt hebben we in goed overleg met de bewoners van de buurt besloten een bouwlaag eraf te halen.”

Eigen stad vorm geven

De Cityplots binnen het gehele Wisselspoor-gebied bieden ruimte aan een breed scala aan woningtypes, inclusief een variatie aan opdrachtgevers. De aanpak combineert zelfbouwprojecten met sociale woningen, werk-/thuiseenheden en sociale hubs, waarbij individuen, collectieven, investeerders en kleinschalige ontwikkelaars samenkomen, wat resulteert in een meer inclusieve vorm van ontwikkeling. Het masterplan behoudt de individualiteit terwijl het bewoners aanspoort om deel te nemen aan hun gemeenschap en hun eigen stad vorm te geven.

Openbare ruimte die gebied en de omgeving ten goede komt door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)

‘Openbare ruimte die gebied en de omgeving ten goede komt’ door Sebastian van Damme (bron: Synchroon)


De Jong is erg tevreden met de introductie van zelfontwerpers, toekomstige bewoners die zelf voor het ontwerp van hun woning zorgdroegen: “Dat zijn eigenlijk vanaf het begin zeer betrokken mensen geweest die echt bij de ontwerptafel aan tafel zaten, bij de ontwikkelaar en bij de bouwer. En daarmee ook een soort identiteit creëerden van die plek. Dus je maakt niet iets voor een anonieme groep mensen maar juist voor de specifieke mensen, die zich op dat moment aandienen.”

Met de verschillende ontwerpers vonden intervisiemomenten plaats waarbij, staande rond tekeningen en maquettes, onder meer de materialen en details van de woningontwerpen op elkaar werden afgestemd. “Van tevoren hadden we dat wel enigszins ingekaderd met ons beeldkwaliteitsplan maar het was mooi om te zien hoe ter plekke de afstemming werd gevonden.”

Eigen schaduw

Het is een werkwijze die zich volgens Karlijn de Jong ook leent voor andere locaties. Dat geldt ook voor de manier waarop het parkeren in het gebied is opgelost: “De ingreep om een van de bestaande gebouwen te gaan gebruiken als parkeerloods is echt heel waardevol geweest. Je geeft invulling aan een relict uit vroeger tijden en tegelijkertijd maak je het gebied autoluw.” Daarbij zijn stedenbouw, landschap en architectuur steeds hand in hand gegaan: “Hiervoor is een goed team nodig dat uitgaat van vertrouwen. Soms moet je over je eigen schaduw heenstappen om het grotere geheel beter te maken. Goed samenwerken met alle disciplines was binnen dit project heel belangrijk.”

Projectinformatie

Wisselspoor is een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Het voormalig bedrijventerrein van NS in de Spoorzone aan de 2e Daalsedijk in Utrecht wordt getransformeerd tot een stedelijk woon-werkmilieu. Verantwoordelijk voor het stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp zijn Studioninedots en Delva Landscape Architects.

In deelgebied 1 realiseerde gebiedsontwikkelaar Synchroon samen met haar partners:

  • 122 koopwoningen, waarvan 6 zelfontwerpkavels en 1 CPO-kavel met 9 wooneenheden;
  • 1.450 vierkante meter commerciële bedrijfsruimte en 550 vierkante meter horeca in de voormalige
  • een parkeergarage voor 174 parkeerplaatsen, inclusief 5 deelauto’s in de voormalige Bovenbouwwerkplaats;
  • ca. 900 m2 creatieve bedrijfsruimte in de voormalige Onderdelenloods;
  • ca. 1 ha pocketpark aan de 2e Daalsedijk.

Bij de ontwikkeling is ingezet op behoud van industrieel erfgoed, zoals de oude hallen (Onderdelenloods en Bovenbouwwerkplaats) en delen van wissels en sporen. De gevarieerde mix aan gasloze, energieneutrale woningen en voorzieningen wordt gecombineerd met een autoluwe inrichting in een groene, parkachtige setting. Deze gebiedsontwikkeling ontving van de Dutch Green Building Society het BREEAM Excellent keurmerk, als woon/werkgebied in Nederland.

Wisselspoor is door de jury van de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling aangewezen als een van de vijf nominaties. De uitreiking van de prijs vindt plaats op 16 mei, tijdens de Dag van de Projectontwikkeling.

Een al wat ouder filmpje maar het laat wel goed het gebied zien en de aanpak van de bestaande spoorgebouwen.


Cover: ‘Wisselspoor, Bovenbouwwerkplaats en pocketpark’ door Studioninedots (bron: Studioninedots)


Kees de Graaf door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Kees de Graaf

Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Waddinxveen, Nederland door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Friso de Zeeuw: “Dit coalitieakkoord biedt kansen voor gebiedsontwikkeling en daarmee voor de aanpak van de wooncrisis”

Het coalitieakkoord dat gisteren werd gepresenteerd biedt volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw voldoende aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling en daarmee om de wooncrisis aan te pakken. “1 miljard euro per jaar, dat is geen kattenpis.”

Opinie

17 mei 2024

Wateroverlast Hattem door Paul Klein NL (bron: Shutterstock)

Klimaatrisico’s vragen om versneld en vooral veel concreter beleid

Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft de risico’s van teveel en te weinig water in kaart gebracht. Conclusie: het beleid om de zo noodzakelijke klimaatadaptatie vorm te geven is te abstract. Een concretiseringsslag is node gewenst.

Onderzoek

17 mei 2024

GO weekoverzicht 16 mei 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week met een nieuwe toekomst in de glazen GO-bol

Dit was een week op Gebiedsontwikkeling.nu vol nieuwe toekomstvisies. Die zijn nodig voor droge voeten, betere centrumgebieden, bouwen ondanks netcongestie en een geslaagde formatie.

Weekoverzicht

16 mei 2024