VanWonen en de veranderende woningmarkt: focus op betaalbare woningbouw

Er gaat geen week voorbij of Volkshuisvesting-minister Hugo de Jonge lanceert een nieuw plan. De nuchtere Tukker Bolks heeft respect en bewondering voor zijn tomeloze energie en inzet. “Die is aanstekelijk. Maar met alleen harder trappen tegen de wind red je het niet. De Jonge roept op de woningproductie fors op te schalen, alles moet ervoor wijken. Maar tegelijkertijd introduceert hij regels die dat onmogelijk maken. Elk woningproject verplicht 70 procent sociaal, betaalbaar en onder de 355.000 euro. Dat klinkt sympathiek voor de woonconsument, maar levert volstrekt onhaalbare projecten op. De exploitatie van een gebiedsontwikkeling wordt onmogelijk. Het gevolg is dat er straks aan de onderkant en bovenkant niks meer gebeurt.”

Investeringstop

Wat dat betekent, weet Bolks maar al te goed. Tijdens de diepe woningcrisis van 2008-2013 stopte iedereen met investeren, waarmee de basis voor het huidige woningtekort werd gelegd. Destijds was hij directielid van BAM-dochter AM en verantwoordelijk voor regio Noordoost. De eurocrisis, de dubbele recessie en een huizenprijsdaling van ruim 30 procent troffen de vastgoedtak van BAM midscheeps. Een investeringsstop, het samenvoegen van BAM Vastgoed en AM en afschrijvingen van honderden miljoenen op AM waren niet genoeg. De vastgoedtak moest ook krimpen. Besloten werd dat AM zich voortaan alleen zou richten op de economisch sterke kerngebieden. De ontwikkelposities in ‘zijn’ noordoosten moesten weg.

‘Uitsluitend de Randstad en enkele Brabantse steden, dus voorbij Amersfoort niet’, memoreert Bolks. “Ik begreep de strategie. Maar gevoelsmatig vond ik die terugtrekkende beweging lastig. Ik kom zelf uit Twente, ken de cultuur en heb een goede band met de mensen daar. Intussen schoot de voorgenomen verkoop niet op. Rond 2014 werd je glazig aangekeken als je ontwikkelposities in het noordoosten aanbood. Eind dat jaar ontstond bij mij het idee de portfolio zelf maar te verzelfstandigen. Het kon niet waar zijn dat de woningmarkt wel weer in de Randstad maar niet in het noordoosten zou aantrekken, een gebied met 7 miljoen mensen. Na twintig mooie jaren bij BAM lonkte bovendien de vrijheid van het zelfstandig ondernemen. Het ondernemersbloed zit in me, ik kom uit een ondernemersfamilie. Niet meer eindeloos overleggen, maar een creatieve ingeving aan je team voorleggen en gelijk uitvoeren.”

Kleinschalige aanpak

Die kerstvakantie maakte Bolks rekensommetjes en bedacht hij een aanpak. “Niet meer de grootschalige BAM-methode, maar een kleinschalige, gefaseerde aanpak met lokale partijen. Acteren als gebiedsontwikkelaar met conceptuele denkkracht die bewoners centraal stelt. Ik legde mijn plan na afstemming binnen AM voor aan Herman Hazewinkel, voormalig bestuursvoorzitter van VolkerWessels en Laurens Elmendorp, eveneens ex-VolkerWessels. Zij hadden met een aantal partners een private equity-bedrijf. Zij en hun investeerders, allen voormalige ondernemers, geloofden erin. Daarna heb ik hen bij AM geïntroduceerd, het plan voorgelegd en zijn we naar BAM gestapt dat ook enthousiast was. We kwamen overeen dat ik 47 woningontwikkelingsposities in Noordoost-Nederland zou overnemen voor 34 miljoen euro, zoals BAM destijds meldde. Het duurde nog wel tot eind 2016 voordat de verkoop rond was.”

Begin 2017 vertrok Bolks naar Zwolle, vergezeld van twaalf AM-collega’s. “Bij de koop zat op mijn verzoek ook het voormalige gebouw van Schrale’s Beton in Zwolle, het enige kantoor dat Gerrit Rietveld heeft ontworpen. Vanaf 1999 had ik daar al jaren gewerkt, eerst als regiodirecteur van HBG en daarna van BAM Vastgoed. We hebben het in 2017 in oude luister hersteld als hoofdkantoor van VanWonen. Mijn eerste taak was alle gemeenten bezoeken. Zij moesten per project goedkeuring geven aan de overname. De reacties waren positief. Mooi dat je er bent, we gaan je helpen, maar dan moet je er wel zelf zijn, zei bijvoorbeeld Groningen. Ik was plots een local en niet meer die afgevaardigde van een grote speler uit de Randstad.”

Veel ruimte voor lokale bouwers

Bolks trof een speelveld aan dat door de crisis was herschikt. “Tot 2016 waren de meeste grote partijen weggetrokken naar de Randstad. Alleen lokale ontwikkelende bouwers bleven over. Zo ontstond heel veel ruimte voor ons. Naast de ontwikkelportefeuille – voornamelijk ontwikkelrechten voor ongeveer 5.000 woningen – verworven we nieuwe grondposities en participeerden we in tenders. De eerste grote aanbesteding die we wonnen was het Nijmeegse Hart van Waalsprong. Dit was een ontwikkeling (samen met AM) van ruim 500 woningen en 11.000 m2 commercieel vastgoed.”

De samenwerking met AM is altijd goed gebleven, aldus Bolks. “Soms als partner maar ook als concurrent in tenders. Daarnaast kochten we een ontwikkelportfolio van Bouwinvest. Een geluk was ook dat we plots de wind meehadden. Vanaf 2017 schoten ook in Noordoost-Nederland de prijzen en vraag omhoog. Corona legde ons ook geen windeieren. Sinds thuiswerken een hoge vlucht heeft genomen, hebben Randstedelingen het groene buitengebied herontdekt. Nu is Zwolle de nieuwste hoek van de Randstad.”

Overname NU Projectontwikkeling

Zes jaar na de oprichting is VanWonen uitgegroeid tot een gevestigde speler met zeventig werknemers. De groei is mede te danken aan de nieuwe aandeelhouder, legt Bolks uit. “In 2020 heeft een grote Europese vermogensbeheerder, ActivumSG, het belang van onze eerste aandeelhouder overgenomen. Dankzij hun komst kunnen we in grotere projecten stappen. In Eindhoven hebben we zelf een behoorlijke positie ingenomen in centrumontwikkeling Knooppunt XL, waar we volgend jaar met de bouw van een 100 meter hoge woontoren met 250 appartementen beginnen. In het Nijmeegse stationsgebied gaan we eind 2024 een woonensemble van 120 meter met 383 appartementen bouwen. Zo komt ons doel om een landelijke top5-gebiedsontwikkelaar te worden in zicht. Verder namen we eind 2022 NU Projectontwikkeling uit Den Haag over, nadat we eerder hun project UrbanParks in Rijswijk hadden gekocht.“

De overname ging niet over een nacht ijs, aangezien NU Projectontwikkeling werd genoemd in de vermeende omkoopaffaire rond Richard de Mos. “NU Projectontwikkeling was echter geen gedaagde in deze zaak. We hebben de situatie laten onderzoeken door externe specialisten en vervolgens onze afwegingen gemaakt. De verdachte mededirecteur was bovendien al in 2020 uitgestapt. Michel Zaadhof, de huidige NU-directeur, blijft aan op deze positie en geniet het vertrouwen van projectpartners en betrokken gemeenten. Met de overname breiden we uit naar de Randstad, verkleinen we het concentratierisico en vergroten we onze woningproductie. In ons topjaar 2021 verkochten we ruim 900 woningen. Ons doel is onze woningproductie, na de huidige dip, de komende jaren ruimschoots te verdubbelen richting 2.000 woningen per jaar.“

Kabinetsbeleid

Niettemin is dat aantal gezien de huidige markt voorlopig onhaalbaar, zegt Bolks er gelijk bij. “Dit jaar gaan we fors terugvallen onder de 1.000. Als de sector de komende jaren de helft van de landelijk gewenste 100.000 woningen per jaar weet te bouwen, mogen we in onze handen knijpen. Naast de gewijzigde marktomstandigheden is het kabinetsbeleid de grootste boosdoener. De regulering van het middensegment heeft tot enorme terughoudendheid bij beleggers geleid. De meeste buitenlandse beleggers die vaak grote projecten afnemen, zijn afgehaakt. Met de gestegen aanvangsrendementen en de hoge bouwkosten is het steeds lastiger om huurwoningen in het middeldure segment in een fonds onder te brengen. VanWonen probeert zijn aandeel te leveren. Met project UrbanParks in Rijswijk ontwikkelen we zo’n 600 appartementen en 4.400 m2 commerciële ruimte. Het bestemmingsplan is bijna in procedure en er is een aannemer aangehaakt. Maar het wordt spannend of we er een belegger voor vinden.“

De woondeals van Hugo de Jonge en zijn hernieuwde regierol gaan de woningmarkt helaas niet vlottrekken, vermoedt hij. “Die woondeals zijn afspraken tussen overheden onderling; de markt is niet meegenomen of onvoldoende gehoord. De regierol houdt in dat het kabinet productiequota voorschrijft en bouwlocaties aanwijst. De uitvoering blijft echter bij de gemeente en juist daar loopt het spaak. Vroeger had ik alleen te maken met een gemeentelijke projectleider die alles afstemde met zijn wethouder. Nu is een wethouder bang om teruggefloten te worden door zijn college of het electoraat en struikel je over de hoeveelheid betrokken partijen. Of het nu om stikstof, geluid, gezondheid, architectuur of duurzaamheid gaat, elke afdeling maakt er zijn paradepaardje van. Ook blijven veel projecten nodeloos stilliggen, omdat gemeenten jarenlang bezig zijn met het tot in detail uitwerken van gebiedsvisies.“

Bewegingsvrijheid

Wat er dan wel moet gebeuren om een bouwstop als tussen 2008-2013 te voorkomen? “Het allerbelangrijkst is dat de overheid moet stoppen met belemmeringen opwerpen. De Jonge moet niet de markt verbouwen, maar de woonconsument helpen. Dat kan met toeslagen, startersleningen of subsidies voor energieneutrale woningen. Als de markt zijn bewegingsvrijheid terug heeft, kunnen wij onze creativiteit aanwenden om te investeren, ontwikkelen en te bouwen. Bouwlocaties zijn er voldoende. Wat we nodig hebben, zijn ambtenaren en bestuurders die knopen durven door te hakken. Laat de gemeente de contouren van een gebiedsontwikkeling schetsen, niet in beton gieten. Geef de betrokken ontwikkelaars dan snel groen licht hun deelprojecten te realiseren.“

Grondgebonden woningen

Hoe slaagt VanWonen er zelf in om in deze tijd te blijven bouwen? “We zijn niet afhankelijk van een moederbedrijf uit de bouw- of bankensector en hebben de rugdekking van onze aandeelhouder. Bovendien bestaat onze portefeuille nog grotendeels uit grondgebonden woningen. Met dit type van projecten kunnen we gemakkelijker faseren. Als ontwikkelaar voor de middengroep zijn we continu aan het sleutelen om een woning financieel haalbaar te maken. Dat betekent kleiner, meer gestandaardiseerd, gefaseerd en eenvoudiger bouwen. Daarnaast ontwikkelen we concepten met meerlaagse maaivelden en gestapelde woningbouw om de dichtheid en opbrengst per project te vergroten.“

De gebiedsontwikkelaar weet zelfs nog beleggers aan zich te verbinden, verklaart Bolks. “We zijn in januari met de bouw gestart van Nelson, een woontoren in Arnhem met 93 appartementen. Hier hebben we uiteindelijk – na veel gesprekken – een belegger gevonden die de helft van de appartementen afneemt. Zo hebben we het risico deels kunnen afdekken. Gedurende de bouw verwachten we de rest te kunnen verkopen. Het is in deze lastige markt wel zaak alleen woningen te ontwikkelen waaraan echt behoefte is. Hele dure woningen zijn nu uit de gratie. We bouwen betaalbare grondgebonden woningen op uitleglocaties en binnenstedelijke appartementen en ontwikkelen concepten die in lijn zijn met demografische veranderingen. De vergrijzing en groei van het aantal alleenstaanden betekent dat we meer zorgwoningen, meer woonwerkconcepten en minder meergezinswoningen zullen realiseren.“

Nieuwe prijsexplosie

Wie wacht op grote prijsdalingen – van grondstoffen tot woningen – komt volgens Bolks bedrogen uit. “In de nieuwbouwmarkt is het lastig de kostprijs naar beneden te krijgen. Grondposities zijn duur ingekocht. Ook al komt er een recessie, dan nog moet de markt niet alle hoop vestigen op een grote bouwkostendaling. Grondstofkosten zullen omlaaggaan, maar die van arbeid niet. De energieprijzen komen helemaal nooit meer terug op het oude lage niveau. Na een beperkte prijsdaling van een paar jaar zie ik de prijzen weer stijgen. Het woningtekort loopt op naar 400.000. Met 100.000 nieuwkomers per jaar – vorig jaar zelfs ruim 200.000 – neemt de druk op de markt verder toe. Nieuwbouw heeft daarbij een enorm voordeel boven bestaand. De energierekening is nagenoeg nul en onderhoud is tien jaar amper nodig. VanWonen houdt dus zijn ogen open als zich kansen voordoen, hetzij van grondposities, portefeuilles of ontwikkelaars.“