Veenendaal Brouwerspoort: 25 jaar lang met elkaar stappen vooruitzetten

Welke functies bevat het centrum van een middelgrote Nederlandse gemeente naast winkelen en wat wonen nog meer? Voor veel gebiedsontwikkelaars is het antwoord op die vraag tegenwoordig gesneden koek, maar eind jaren 90 van de vorige eeuw was dit nog niet het geval. Ook het Utrechtse Veenendaal had eind deze eeuw een traditionele binnenstad waarin winkelen de boventoon voerde. Veel vierkante meters winkeloppervlak en veel parkeerplaatsen om de auto’s van de bezoekers kwijt te kunnen. Dus toen de wens ontstond om de oostkant van het centrum aan te pakken, was de professionele reflex: meer winkeloppervlak toevoegen.

Logisch, vertelt Jeroen Feskens, projectmanager van de gebiedsontwikkeling Brouwerspoort bij de gemeente Veenendaal. Hij is al ruim 18 jaar namens de gemeente betrokken bij de gebiedsontwikkeling. “Je kunt het je tegenwoordig niet meer voorstellen, maar in die tijd was er nog meer vraag naar vierkante meters winkeloppervlak. En er moest wat gebeuren, want het was een slecht gebied. Veel maaiveldparkeren, waarbij een deel ook nog op onverhard terrein plaatsvond, waar automobilisten lukraak hun auto moesten neerzetten. En veel kale achterkanten van gebouwen.”

En dus komt de gemeente eind jaren 90 met een plan om het gebied te ontwikkelen waarin, niet verrassend, het winkelen de boventoon voert. “Veenendaal heeft van oorsprong een belangrijke regiofunctie,” legt Feskens uit. “Het winkelaanbod is ten opzichte van de grootte van de stad altijd behoorlijk groot geweest.” Maar toch komt er veel weerstand vanuit de stad op dit eerste plan voor de gebiedsontwikkeling. “Het plan was veel te monofunctioneel, vond ook de gemeenteraad. Dat kwam ook door de spanning die ontstond onder de bestaande winkeliers. Die waren bang voor te veel concurrentie.”

Nieuwe naam

Veenendaal moet terug naar de tekentafel en gaat op zoek naar een eigen antwoord op de vraag: welke functies krijgen naast winkelen ook nog een plek in zo’n gebiedsontwikkeling? Het is ook de periode waarin Feskens bij de gemeente komt werken. Hij ziet met eigen ogen hoe ambtenaren samen met andere partijen uit de stad tot een nieuw plan komen. “Wat ik heel mooi vind, is hoe wij toen het participatietraject hebben opgestart. Participatie is nu onder de Omgevingswet verplicht, maar dat was toen echt nog niet het geval. Maar wij wisten dat we het mét de stad moesten doen. Dus wij zijn met winkeliers, de vastgoedpartijen en andere partijen een traject ingegaan om te ontdekken hoe het centrum van een stad eruit kan zien – met meer functies dan alleen winkelen.”

De belangrijkste wijziging in het tweede plan is dat het wonen een veel prominentere plek krijgt, juist ook met veel voordeuren aan de straat om interactie te creëren. Daarnaast komt de gracht terug die van oudsher door het gebied loopt en krijgen culturele en maatschappelijke functies een plek in de plinten. Tot slot verandert ook de naam van de gebiedsontwikkeling. ‘Centrum-Oost’ sprak toch niet echt tot de verbeelding en er was behoefte aan een naam die recht deed aan de ambitieuze plannen. “Toen is de naam Brouwerspoort ontstaan. Die verwijst naar het verleden, toen op deze plek een oude bierbrouwerij stond.”

Feskens heeft in al die jaren van dichtbij meegemaakt hoe Veenendaal erin is geslaagd om toch tot een geslaagde gebiedsontwikkeling te komen. Dat was door de lange looptijd zeker geen makkelijke opgave, ook omdat er een crisis op zowel de winkel- als op de woningmarkt voorbijkwam in die periode. “De balans tussen de bestaande en nieuwe partijen is altijd spannend gebleven. Maar doordat we altijd in overleg zijn gebleven met alle partijen, ook de al zittende winkeliers bijvoorbeeld, hebben we de plannen altijd op de juiste manier kunnen bijsturen. Zowel aan de hand van de wensen van die partijen als op basis van de marktomstandigheden. Maar die overleggen waren lang niet altijd spanningsvrij. Vooral met de al aanwezige beleggers waren de gesprekken soms best moeizaam. Hoe zorg je ervoor dat het nieuwe het oude niet kapotmaakt?”

Eigen gezicht

Een kleine 25 jaar later is het nauwelijks voor te stellen dat in het eerste plan zo’n prominente plek voor winkelen was ingeruimd. “De nieuwe en jonge bewoners hebben geen idee meer welke lelijke betonnen gebouwen er in dit gebied stonden. En dat is een goed teken. We hebben een aantal bijzondere gebouwen neergezet waar we mooie bestemmingen voor hebben gevonden. Zo hebben we de oude kerk gekocht. Daar zou eerst een winkel in komen, maar dat gebouw heeft toch een maatschappelijke functie gekregen. Ook hebben we een oude gevel laten staan waar we uiteindelijk de Cultuurfabriek van hebben gemaakt. In het verleden heeft Veenendaal veel gesloopt, maar Brouwerspoort heeft de stad echt een eigen gezicht gegeven.”

Volgens Feskens was daarbij de samenwerking met enkele projectontwikkelaars essentieel, waaronder gebiedsontwikkelaar AM. “Dat gebeurde met open vizier. Veel meer dan in andere gebiedsontwikkelingen. Als je bijvoorbeeld van elkaar weet hoe de exploitaties eruitzien, weet je ook veel beter hoe je elkaar kunt helpen zodat het gebied blijft ontwikkelen. Toen we met de Bernard van Kreelpoort aan de slag gingen, hebben we het ook direct gehad over hoe je de commerciële ruimtes eromheen kan ontwikkelen, zodat wij het monument ook goed konden onderhouden. Als we dat open vizier niet hadden gehad, hadden we de financiën nooit rond gekregen. Dat was namelijk best een kostbare ingreep voor ons als gemeente. Toen hebben we echt met AM gezocht naar: hoe kunnen we elkaar helpen?”

Niet in regels vastzetten

Nu Brouwerspoort dit weekend officieel is afgerond, kan de publieke gebiedsontwikkelaar definitief beoordelen wat volgens hem een aantal andere succesfactoren in het proces zijn geweest. “Wat ik heel mooi vind, is dat we in een redelijk vast team aan dit project hebben gewerkt. Veel constante factoren. Dan weet je altijd waar je vandaan komt en waar je naar toe wil. Ja, ook in ons Masterplan staan gedetailleerde regels. Maar wij zijn vooral altijd uitgegaan van de basisgedachten die we hadden bij het opstellen van het Masterplan en daar hebben we aan vastgehouden. En niet onszelf in alle regels vastgezet.”

“Natuurlijk hebben we in al die jaren met vaak geprobeerd creatief mee te denken, maar altijd vanuit die uitgangspunten. Dat vraagt ook iets van de mensen met wie je werkt. Regels zijn veel makkelijker om bepaalde zaken aan te toetsen, in plaats van dat we steeds terug zouden moeten naar de basis om onszelf af te vragen: wat wilden we nou ook alweer en waarom wilden we dat? Het is dan veel makkelijker om de kleur baksteen te toetsen of te controleren of de rooilijn goed staat.”

“Fysiek gezien hebben we de bouwhoogtes expres grotendeels beperkt gehouden. Ik denk dat we zo best een mooie overgang hebben gemaakt tussen het oude en het nieuwe deel van het centrum. Brouwerspoort is wel stedelijk, maar niet zodanig stedelijk dat Veenendalers zich er niet meer in herkennen, ondanks dat we met 80 woningen per hectare op een best hoge dichtheid zitten. En doordat we een aantal verbindingen door de bestaande stad hebben gemaakt, bijvoorbeeld door de overdekte winkelpassage, zijn dat zachtere overgangen geworden dan bijvoorbeeld van laagbouw naar appartementen.”

Meebewegen

Een ander opvallend punt aan het verhaal van Feskens is dat hij denkt dat zonder Brouwerspoort ook andere gebiedsontwikkelingen in Veenendaal niet van de grond waren gekomen. “Door de gebiedsontwikkeling Brouwerspoort is er in een stad als Veenendaal ook veel meer politiek draagvlak gekomen om in de bestaande stad te investeren. In de looptijd van Brouwerspoort is bijvoorbeeld de hoofdwinkelstraat helemaal op de schop gegaan. Die was technisch nog best okay, maar niet heel sfeervol. Vanuit de stad kwamen er tijdens de ontwikkeling van Brouwerspoort signalen dat we ook daar wat aan de bestaande stad en winkelroutes moesten doen. Die signalen kwamen ook bij de politiek aan. Daardoor is er wel apart budget vrijgekomen. Zonder Brouwerspoort was dat denk ik niet gelukt.”

Feskens sluit zijn verhaal af met een aantal adviezen voor gebiedsontwikkelaars die ook midden in een project zitten met zo’n lange looptijd. “Je zit 25 jaar lang ook in een politieke werkelijkheid. Dat zijn zelfs op gemeenteniveau nogal wat verkiezingen, de politieke kleur verandert nogal eens. En dat maakt dat ook de prioriteiten vaak ergens anders komen te liggen. Daarom is het zo belangrijk om in zo'n gebiedsontwikkeling ook veel tijd en moeite te steken in de relatie met de politiek. Dan kan je ook risico’s nemen of gedurfde keuzes maken. Maar dat kan alleen als je de raad goed hebt meegenomen in het hele traject en dat ze goed weten wat ook op lange termijn de ambities zijn, zodat ze mee durven te bewegen.”

Kleiner bouwvlak

“Er ligt nu een mooi stadsstrand in het gebied, maar dat was een veld dat helemaal volgebouwd zou worden. Een of twee lagen commercieel en dan gemiddeld vier lagen woningen erop. In de crisisjaren lag dat veld braak. Een aantal mensen uit de Veenendaalse samenleving kwam met het idee van een tijdelijke invulling in de vorm van een stadsstrand. Dat was een ontzettend populaire plek en er werd een petitie opgesteld om het strand in deze vorm te behouden. Een mooi idee, maar je weet dat dit soort initiatieven eindig zijn. De gemeenteraad heeft toen besloten om het bouwvlak veel kleiner te maken, wij hebben daar financieel zo'n twee miljoen op afgeboekt. Maar daardoor heeft het stadsstrand nu wel een definitieve plek gekregen. Het is nu echt een verblijfsplek geworden, dat wil je ook in het centrum, maar dan moet je wel kunnen meebewegen. Als politiek en als gebiedsontwikkelaar.”