platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Verandering als nieuwe status quo

Verandering als nieuwe status quo

Thumb_samenwerking en allianties_0_1000px

Nieuwe ondernemers: De Mannen van Schuim

9 mrt 2013 - De nieuwe ondernemers in het vastgoed gaan back to the basics en talen niet naar een leaseauto. Ze stappen voor eigen rekening in projecten, zijn dol op experimenteren, blinken uit in flexibiliteit en werken het liefst in netwerkverbanden. Maar bovenal zijn ze niet bang voor verandering. In dit deel van een serie portretten van jonge ondernemers Niels de Vries Humèl van De Mannen van Schuim. “De problemen van de huidige markt worden niet opgelost met de oude methoden. Er is een nieuw denken nodig en een open blik.”

De Mannen van Schuim is een ontwerpstudio voor commercieel vastgoed, maar eigenaren Niels de Vries Humèl en Rico Zweers zijn geen doorsnee producent van tekeningen. Het tekenen gaat in hun geval gelijk op met het rekenen. “Wij rekenen aan iedere streep die we zetten.” Ontwerpen is voor De Mannen van Schuim dan ook geen doel, maar een middel om tot haalbare en functionele plannen te komen. Beiden zijn afgestudeerd architect maar afkomstig uit de projectontwikkeling, waar zij zich vooral bezig hielden met concepten en de commerciële haalbaarheid daarvan. De toegevoegde waarde ligt in de combinatie van creativiteit en commercieel inzicht. De crisis zagen zij letterlijk als een kans om voor zichzelf te beginnen. Niels de Vries Humèl: “Juist in deze slechte markt liggen enorm veel kansen. Veel problemen van de huidige markt zullen namelijk niet opgelost worden met de geëigende methoden. Er is een nieuw denken nodig en nieuwe concepten. Nee, we hebben geen moment stress gehad van deze beslissing. We staan er wel realistisch in, en werken met een laag kostenprofiel. Geen duur kantoor of leaseauto voor ons, alles wat binnenkomt gaat naar eten en drinken en wat we overhouden wordt geïnvesteerd in het bedrijf. Back to the basics, ja, dat is ondernemen pur sang.”

Eigen risico

De Mannen van Schuim is bovendien bereid om op eigen risico in projecten te stappen. Afhankelijk van het project en de opdrachtgever stappen de mannen er in de eerste fase in tegen kostprijs en als het project doorgang vindt, worden de normale uurtarieven in rekening gebracht of delen ze in de winst. De Vries Humèl: “Tegen de tijd dat een initiatief een plan wordt is er meestal wel geld. Ik vind het een heel gezonde manier van ondernemen, want je committeert je immers aan het advies dat je geeft. Niet het mooie rapport is het eindproduct, maar de haalbaarheid van de plannen, de kansen om daadwerkelijk te gaan ontwikkelen. Wij laten zo zien dat we achter ons advies staan. Je moet er wel goede afspraken over maken van tevoren, want veel mensen denken nog niet in deze nieuwe businessmodellen.” Hun ontwerpcompetentie zetten ze in als concept-tool, zegt De Vries Humèl, om zo het strategische proces in de initiatieffase te ondersteunen en de plannen een stap verder te brengen. Draagvlak creëren en het proces tussen de stakeholders op de rit krijgen, horen daar ook bij. In de sessies met de stakeholders zetten ze allerhande visualisatiemiddelen in, van schetsen tot maquettes. Hieraan dankt het bedrijf zijn naam: met schuim voor maquettes kun je zo lekker ‘breken en slopen’, ideaal dus voor co-creatiesessies vanwege de flexibiliteit en aanpasbaarheid.

Facebook

Het werken in sessies en samen met de opdrachtgever of stakeholders een plan vormgeven is kenmerkend voor de werkwijze van Zweers en De Vries Humèl. Oftewel co-creatie in actie; soms in een workshopsetting, maar ook de social media worden niet geschuwd. Voor een bijdrage aan de Eo Wijersprijsvraag werden social media juist actief ingezet om tot een ontwikkelmethodiek voor een gebied in Groningen te komen. Facebook werd gebruikt voor een onorthodoxe communicatiestrategie. De Vries Humèl: “Het is voor ons 3,5 uur reizen naar Groningen, dat moet anders kunnen, dachten wij. Er blijken in het gebied vijftigduizend Facebookers te zitten, waarvoor we de campagne ‘Ondermekoar’ bedachten vanuit het idee om een community te laten ontstaan rond de plannen voor het gebied. De community draagt ook zelf bij aan het tot stand komen van de plannen. Door samen te werken ontstaat draagvlak. Doordat het plan al van de mensen zelf is, hoef je minder tijd, geld en energie in draagvlakverwerving te steken.” De Mannen van Schuim schreef een script voor een regiosoap en maakte een trailer. De Facebookers konden actief invloed uitoefenen op het verloop van het script, waarin kwesties die leven in het gebied worden besproken. “Daar haal je veel input uit.” De campagne
kreeg ook een fysieke component. Het bleek dat tankstations in het gebied fungeren als sociale ontmoetingsplek. De Vries Humèl en Zweers maakten daar ‘energiepunten’ van waar de community bij elkaar kwam. De jury van Eo Wijers beloonde de mannen met een eervolle vermelding.

Lef

Lef hebben, het anders willen doen, bereidheid om te experimenteren: kenmerkend voor de aanpak van De Mannen van Schuim. De campagne Lefgozâh getuigt van die mentaliteit. Een lefgozer is ‘een moedig man met een hart’, die durft te veranderen en te doen. De Vries Humèl: “Wij willen het ontwerpvak anders insteken. Voor een groot deel is het experimenteren, dingen anders durven doen.” Waar de partners daarbij tegenaan lopen is vooral waar iedereen op dit moment tegenaan loopt: het gebrek aan geld. Ze proberen daarom juist aansluiting te vinden bij partijen die nog wel geld hebben en bereid zijn om dingen anders te doen. Zoals de kleinere projectontwikkelaars, de private investeerders maar ook een aantal grote beleggers. Ze zoeken daarin ook een combinatie met de kennis en kunde van de old school-projectontwikkeling. De Vries Humèl: “De old school-projectontwikkeling moet je vooral niet overboord gooien. Er zitten ook goede elementen in. Het gaat er niet om het per definitie anders te willen doen. Afhankelijk van wat partijen willen, bekijken we per project wat de beste aanpak is.”

Netwerk onderneming

De volgorde van vragen is daarbij: waarom, hoe en wat. Door te starten bij de waaromvraag komen gelijk de motivatie en belangen op tafel, aldus De Vries Humèl, en zijn ze juist bij de gevestigde orde al snel van toegevoegde waarde. Ze zijn er nog, de partijen die niet willen veranderen. “Die zijn nog steeds op zoek naar een huurder voor 20.000 vierkante meter en een tienjarig huurcontract. Om daar iets te willen veranderen, dat is trekken aan een dood paard, dat werkt niet. Als je nu verder wilt, moet je bereid zijn je eigen processen anders in te steken.” Vaak is het via social media dat De Vries en Zweers partijen vinden die zich aangesproken voelen door wat ze doen. Partijen die óók op zoek zijn naar een nieuwe aanpak en een nieuwe energie. Maar ook met de bekende partijen die al een verandering hebben ingezet zoals Blauwhoed, worden samenwerkingen gezocht om de huidige opgaven aan te kunnen pakken, zoals de transformatie van leegstaande kantoorpanden. De gelijkgestemden zitten op veel verschillende plekken, de groep is wellicht nog niet zo groot, maar de nood bij projectontwikkelaars en beleggers is dat inmiddels wél: ze moeten wel bewegen in andere richtingen. Kenmerkend voor de nieuwe aanpak is volgens De Vries Humèl een grote mate van flexibiliteit en een bereidheid om de verandering te accepteren als nieuwe status quo: je moet continu bereid zijn om te veranderen. Bij lef hoort ook risico nemen, tegenover de gevestigde partijen waar iedereen alleen nog maar risicomijdend gedrag vertoont. Deze tijd maakt risico nemen ook mogelijk, zegt De Vries. “Het is heel gemakkelijk om op netwerkbasis te ondernemen. Je hoeft niet meer volume te creëren en logge bedrijven te vormen. Je kan gewoon online, met je netwerk aan de slag. Zo kun je voor elke opgave een team vormen. De kern is slim aanpakken en flexibel zijn.”
De grote bedrijven die hiërarchisch blijven functioneren hebben hun tijd binnenkort wel gehad, denkt De Vries. Toch zal je nog wel grotere bedrijven nodig hebben. “Binnen zo’n bedrijf moet je het dan zo organiseren dat je werkteams vormt en je zou ook bijvoorbeeld met teambeloningen kunnen gaan werken. Feitelijk zou je je werknemers de vrijheid moeten geven om als een zzp’er te bewegen en te laten ondernemen binnen jouw bedrijf. Je moet een omgeving weten te scheppen waarin mensen kunnen veranderen en experimenteren. Die sociale innovatie is natuurlijk erg lastig door te voeren met mensen aan het roer die nog vooral vanuit controle opereren.”

Klussende studenten

Door te beginnen met de waarom-vraag wordt de noodzaak van een project voor alle mensen aan tafel helder. Dan zijn mensen ook eerder bereid om er geld voor vrij te maken, zegt De Vries. Onder slimme oplossingen verstaat De Vries naast ruimtelijke en programmatische ook financieel slimme oplossingen. Een mooi voorbeeld vindt hij de transformatie door ontwikkelende bouwer Plegt-Vos van een leegstaand voormalig hogeschoolgebouw in Utrecht tot studentenhuisvesting, atelierwoningen, kamers voor een stichting in de zorg en werkruimte. Een financieel moeilijke case met lage huuropbrengsten en hoge transformatiekosten. Om de begroting rond te krijgen zijn de toekomstige huurders aan het klussen gezet tegen een huurkorting. Een slim idee, dat echter wél de nodige aanpassing van je organisatie vraagt. Het aansturen van studenten behoort immers meestal niet tot de dagelijkse werkzaamheden van de directievoerder. De spin-off is echter groot. De studenten maakten hun eigen woonomgeving, waar ze zich verantwoordelijk voor voelen. Bovendien brachten ze vaders en moeders mee die óók de handen uit de mouwen staken. Ook meldde zich een horecaondernemer die een deel wilde uitbaten als bar en voor low profile undergroundfeesten. Via de studenten en Facebook zijn die een geweldig succes met een ‘giga-omzet’ tot gevolg. De moraal van het verhaal: kijk gewoon of iets werkt, durf te experimenteren. Het hoeft niet heel duur te zijn om iets voor elkaar te krijgen, maar je hebt wél een gedreven persoon nodig binnen een organisatie die bereid is zaken anders aan te pakken.

Gelegenheidsteams

Bottom-up en co-creatie zijn nu trendy, maar de toekomstige vastgoedmarkt zal veel meer een mix worden tussen de oude projectontwikkeling en nieuwe methodes. “De oude projectontwikkeling zal kritischer worden bekeken. De beweging is niet meer om te draaien. De betrokkenheid van de eindgebruiker wordt veel groter. Die heeft daar vaak wel hulp bij nodig. Je moet mensen een toekomst voorhouden. Daar zijn professionals voor nodig. De eindgebruiker wordt wel veeleisender. De gevestigde orde moet transparanter worden, anders verliest ze die groep.” In de toekomst gaat het dan ook veel meer draaien om netwerkachtige organisaties en gelegenheidsteams, denkt De Vries, in plaats van één partij waar alles omdraait. De branche is nog te veel gericht op Nederland, terwijl de financiële wereld allang wereldwijd opereert. “Misschien krijg je je project wél rond met Chinees geld.” Ondertussen hebben De Vries en Zweers gewoon veel lol in het ondernemen. “We hebben een open blik, zijn enthousiast en hebben een houding van kom maar op. Weet je wat het is met de jonge generatie, wij moeten nog vijfentwintig jaar mee. De gevestigde generatie beslissers heeft in de goede jaren een mooie bankrekening opgebouwd en een groot deel gaat binnen vijf tot tien jaar met pensioen. De noodzaak om te veranderen is daar minder groot. Wij moeten nog wel even door en dat wil ik graag op een zo leuk en goed mogelijke manier invullen.”

Auteur

Portret - Anne Luijten
Anne Luijten

Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen