Vergroening is goed voor de stad en dit is het groen dat bewoners in hun buurt willen

Nu de vergroening en het koesteren van het groen in de openbare ruimte hoog op de stedelijke agenda’s staan, is een logische vraag: wat voor groen hebben we het eigenlijk over? Is een grasveldje met wat bomen aan het eind van de straat genoeg voor een wijk? Of is er meer variatie nodig om de positieve effecten van het groen, zoals gezondheid en leefbaarheid, te realiseren? En wat voor groen willen de bewoners zelf eigenlijk terugzien in hun buurt?

In een onlangs verschenen rapport presenteert het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de resultaten van een onderzoek naar de waardering door bewoners van verschillende soorten groene ruimte. Al eerder concludeerde het PBL dat de toevoeging van bomen in de buurt van een woning zorgde voor significante waardestijgingen van woningen. Toch waren er verschillen in de resultaten te vinden omdat op sommige plekken, zowel groen als versteend, de bomen niet zorgden voor hogere huizenprijzen. Met het recente onderzoek werd daarom onderzocht welke soorten groen meer of minder gewaardeerd worden door bewoners.

Niet schokkend

Met een prijsanalyse zochten de onderzoekers naar de invloed van verschillende soorten groene omgevingen op woningprijzen in verschillende bebouwde omgevingen, waaronder dorpen, buitenwijken en dichtbebouwde stedelijke omgevingen. Ook werd een onderscheid gemaakt tussen ‘laag groen’ zoals grasvelden en bermen, uitgestrekte weilanden van landbouw of ‘gemengd groen’. Bij dat laatste komt een afwisseling van ‘hoog en laag’ groen terug.

De resultaten zijn niet wereldschokkend: over het algemeen stijgen woningprijzen wanneer woningen in de buurt liggen van parken of gemengd groene gebieden. Bermen en grasvelden hebben doorgaans een lage waardering en ook wordt in de woningprijzen gelezen dat landbouw in de buurt niet door bewoners wordt gewaardeerd. Op basis hiervan bevestigen de onderzoekers de verwachting dat in algemene zin groen wordt gewaardeerd. Ook het soort groen dat wordt aangebracht doet ertoe. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat deze waardering niet afhankelijk is van het inkomen van bewoners.

Prijzen gaan omlaag en omhoog

Het onderzoekt haalt enkele voorbeelden aan van wijken en gebieden waar een vergroening of vergrijzing heeft plaatsgevonden. Zo werd in Badhoevedorp een nieuwe wijk Quatrebras Park aangelegd waardoor een deel van een toenmalig park in moest krimpen voor nieuwbouw. De aangrenzende woningen in de buurt Bouwlust daalden hierdoor sinds 2018 gemiddeld vijf procent in prijs, door het verdwijnen van het groen. In het park Zuidbroek in Apeldoorn ging het andersom, hier werd op voormalige landbouwgrond een park met woningen aangelegd. De woningen in de buurt Zuidbroek stegen juist hierdoor vijfeneenhalf procent in prijs.

Toch betekent dit niet dat overal in het land bomen en gemengd groene parken evenveel prijsstijgingen veroorzaken. Afhankelijk van het soort bebouwing waar de woning zich in bevindt, varieert de waardering van het groen. In een gemeente als Apeldoorn, dat al ruim is opgezet met veel ruimte voor groen en weinig dichte bebouwing, is de waardering voor bomen bijvoorbeeld doorgaans wat lager dan op andere plekken waar dichtere bebouwing te vinden is. Volgens het onderzoek leidt in Schiedam, dat vele soorten groene omgevingen kent, op verschillende plekken juist een versteende omgeving – dus grijs in plaats van groen – tot een grotere prijsstijging dan een bosrijke of gevarieerd groene omgeving.

De prijsstijgingen en waardering van groen zijn dus afhankelijk van de context en volgens de onderzoekers hebben de bijdrage van het groen aan klimaatadaptatie en biodiversiteit ook invloed op de waardering daarvan. Het advies van de onderzoekers aan beleidsmakers is dan ook: niet alles werkt overal. De groeninrichting moet per locatie worden afgewogen. Ook moet eerst het contact met de bewoners goed worden gezocht: “Beter zicht op de groenvoorkeuren van inwoners helpt lokale beleidsmakers om woonomgevingen gerichter te vergroenen en kan de businesscase van het verbeteren van ecosysteemdiensten in de leefomgeving verbeteren.”

Groen verdringt

Hoewel de toevoeging van het groen en de bijkomstige waardestijging van woningen in het onderzoek als positieve ontwikkelingen worden geschetst, zijn er ook negatieve gevolgen. ‘Green gentrification’ ligt namelijk op de loer, het proces waarbij vergroening en gezondere leefomgevingen zorgen voor stijgende huizenprijzen, verdringing van lagere inkomens en toenemende speculatie van vastgoedpartijen. Ook in Nederland speelt deze ontwikkeling, zo wijst het online platform Equal Times erop dat stedelijke vernieuwing, met de bijkomstige vergroening, buurten aantrekkelijker maakt voor hogere inkomens. Een voorbeeld is de sloop-nieuwbouw van de Tweebosbuurt in Rotterdam waar 535 sociale huurwoningen plaats moesten maken voor voornamelijk duurdere woningen. Of neem het Hofbogenpark, een park op een voormalig treinspoor in Rotterdam Noord waar volgens de Rotterdamse architect Piet Vollaard veel oorspronkelijke ondernemingen zijn gesloten vanwege de stijgende vastgoedprijzen.

Daarbij rest de vraag: hoe wordt de vergroening toch toegankelijk voor álle bewoners? In een eerder artikel in Gebiedsontwikkeling.nu citeerde redacteur Jasper Monster onderzoeker James Connolly, werkzaam aan de universiteit van Vancouver, die het belangrijk acht om vergroening te plaatsen binnen een bredere beleidsaanpak van betaalbaar wonen en het voorkomen van speculatie: “Vergroening moet altijd plaatsvinden in samenhang met het woonbeleid en andere ruimtelijke ingrepen. De enige manier om op een verantwoorde manier te vergroenen is als dit gebeurt in combinatie met de andere beleidsagenda’s.”