Verkiezingsprogramma’s bieden geen fundamenteel antwoord op urgente woonopgave

De kiezers zetten wonen in de top drie als het gaat om het belangrijkste verkiezingsthema. Maar geen van de politieke partijen doet voorstellen die passen bij de crisis waar we in zitten. Er wordt olie op het vuur van de wooncrisis gegooid door extra geld in de markt te stoppen. Ook wil men stoer de excessen aanpakken of wordt de bouw van nieuwe steden geopperd, maar veel extra woningen zal dat op korte termijn niet opleveren. Het is tijd dat de politiek de woningcrisis als een fundamenteel vraagstuk bekijkt. Dat vraagt om andere oplossingen.

Een fundamenteel antwoord is nodig omdat demissionair minister Hugo de Jonge inmiddels uitgaat van een behoefte die stijgt naar twee miljoen extra woningen in 2040. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft deelt de conclusies van De Jonge en benoemt eveneens dat het aanbod deze vraag de komende jaren niet in gaat lopen.

Als vraag en aanbod verder uit elkaar lopen, neemt de betaalbaarheid nog verder af. Mensen zullen bereid zijn meer geld neer te tellen voor het schaarse aanbod. Het is hét recept voor het verdiepen van de crisis.

Wat je in een crisissituatie in ieder geval niet moet doen, is ongericht extra geld in de markt stoppen door het subsidiëren van bouwplannen of het verruimen van de vrije markt in het middeldure huursegment. Het eerste staat gelijk aan het uitdelen van winnende staatsloten aan grondeigenaren of eerste kopers van nieuwbouwwoningen. Hogere huren in de vrije sector leiden maar beperkt tot extra productie en vooral tot hogere woonlasten.

En om het nog dramatischer te maken: de kosten nemen al toe als gevolg van de klimaatverandering. Drinkwaterbedrijven, waterschappen en energiebedrijven schroeven hun eisen op. Daarnaast worden bouwmaterialen kostbaarder omdat hogere energieprijzen of de belasting op het milieu worden doorvertaald. Het personeelstekort wordt groter. Bij het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat ligt de nadruk noodzakelijkerwijs op onderhoud van de huidige infrastructuur. Het ontbreekt vooralsnog aan een masterplan voor het grootschalig uitbreiden van de openbaar vervoer- en weginfrastructuur.

Eigenlijk zitten we al decennia in een vicieuze cirkel. De hogere kosten worden gedekt door hogere opbrengsten, de hogere woonlasten worden gecompenseerd door hogere bijdragen. Deze leiden weer tot nog hogere verkoopprijzen en zo tot hogere woonlasten, enzovoort. De kosten voor de schatkist, denk alleen maar aan de fiscale aftrek, lopen in de miljarden per jaar.

Hoe komen we hieruit en wel snel? Mijn vierpuntenplan:

• Leg aan de vraagkant een koppeling tussen de behoefte aan arbeidsmigranten, kenniswerkers, studenten en het aanbod aan woningen via een greencardsysteem. Universiteiten, de tuinbouw in het Westland of ASML mogen internationals over laten komen als er eerst woningen worden gebouwd inclusief een forse bijdrage aan de bouwkosten.
• Zet aan de aanbodkant een forse premie op het snel beter gebruiken van de bestaande gebouwde voorraad (denk aan recreatiewoningen als eerste woning en lege zolders voor jongeren).
• Maak werkelijk werk van de betaalbaarheid. Daar zijn twee stappen voor nodig. Stap één is het volledig doorbreken van het speculatieperspectief van grond en wonen door uit te gaan van de historische grondwaarde en waardestijgingen fors te belasten. Stap twee is het reguleren van de woonlasten van nieuwbouw door deze te baseren op de (gesubsidieerde) bouwkosten in plaats van op de marktwaarde.
• En de finale: subsidieer de tekorten op de bouwkosten door een verbinding te leggen met de meerwaarde die wordt gerealiseerd in de besparing op het gebruik van drinkwater, energie en mobiliteit.

De essentiële vragen tijdens ieder verkiezingsdebat: is het wonen over vier jaar betaalbaarder, zijn er meer woningen beschikbaar en is het leven er duurzaam beter op geworden? Of blijft het in dit land bij dweilen met de kraan open?