Nieuws De verkoop van woningen trekt weer aan. Ook in de nieuwbouw is er enige groei. Maar het gaat zeer moeizaam. In totaal zullen er waarschijnlijk in 2014 ca. 25.000 nieuwe woningen opleveren. Dat is het laagste aantal in ca. 100 jaar, oorlogsjaren niet meegerekend. Voor de crisis was er sprake van jaarproducties van ca. 80.000 woningen. Waarom gaat het herstel zo traag?
De signalen lijken goed: er wordt meer dan ooit gebruik gemaakt van de mogelijkheid om goedkope startersleningen te krijgen; van de regeling waarbij ouders belastingvrij aan hun kinderen kunnen schenken voor aankoop van een huis/hypotheekverlichting is veel meer gebruik gemaakt dan verwacht. In Amsterdam wordt een deel van de woningen weer boven de vraagprijs verkocht, maar Amsterdam is een uitzondering. De nieuwbouw heeft het nog steeds heel erg moeilijk. Daarvoor is een aantal redenen.
De corporatiesector bouwt vrijwel geen koopwoningen meer en nauwelijks huurwoningen. Dat eerste is in lijn met het kabinetsbeleid, zij het dat de verwachting dat de private sector dat gat zou vullen, (nog) niet is uitgekomen. Dat er minder huurwoningen door de corporaties worden gerealiseerd, zal alles te maken hebben met de pas op de plaats om alle nieuwe maatregelen als verhuurderheffing en komende herziening van de woningwet te laten landen.
Een hele belangrijke oorzaak van het langzaam op gang komen van de nieuwbouw is de concurrentie van de bestaande woningen die in verkoop zijn. Dat zijn er ongekend veel. Dat zorgt er voor de prijzen nog steeds laag zijn, ook al is er enige stijging (en ook hier weer: in Amsterdam veel). De grote aantallen te koop staande bestaande woningen zorgen voor prijzen per m2 waarmee de nieuwbouw maar heel moeizaam kan concurreren. Natuurlijk: nieuwbouwwoningen hebben (meestal) een betere kwaliteit, betere energiescore etc. Maar zelfs als we daarmee rekening houden, is de bestaande woning per m2 verhoudingsgewijs vaak goedkoper dan de nieuwbouwwoning. Dat is vòòr de crisis jarenlang andersom geweest: bij een nieuwbouwwoning kreeg je meer waar voor je geld.
Tijdens de crisis is door het Kunduz-akkoord de nieuwbouw door twee maatregelen verder achterop geraakt ten opzichte van de bestaande woningen: de bestaande voorraad kreeg het cadeautje van de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% en de BTW ging van 19 naar 21%. Beide maatregelen waren ongunstig voor de nieuwbouw.
Pas als door de opgaande vraag de prijs van de bestaande woningen weer verder stijgt, zal de nieuwbouw weer meer kansen krijgen. Tot die tijd, maar ook daarna, geldt: bij een nieuwbouwwoning moet alles kloppen wil die kansrijk zijn in de verkoop. “Oude” plannen alsnog uit de kast halen is er daarom vaak niet bij. Alleen woningen waarvan we zeker weten dat er vraag naar is, en dan ook nog op de goede locatie, met de juiste bezonning, de juiste plattegrond etc. etc. maken kans. Dat is voorlopig de nieuwe uitdaging voor ontwikkelaars.
Jos Feijtel is ex-wethouder, ex-corporatiedirecteur en ex-commerciële projectontwikkelaar en nu actief als lid van het Actieteam Ontslakken en als dispositie-expert.
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
