Verslag Het jarenlange verdienmodel van woningcorporaties staat onder druk. De Novelle herziening Woningwet zorgt ervoor dat corporaties alleen nog onder strikte voorwaarden activiteiten mogen ontplooien die buiten hun kerntaak vallen, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Het bouwen van sociale huurwoningen, en andere activiteiten die onderdeel waren van de stadsvernieuwing, werden de afgelopen jaren gefinancierd door de ontwikkeling van vrije sector huurwoningen, koopwoningen en/of winkel- en bedrijfspanden. Corporaties zullen op zoek moeten gaan naar een ander verdienmodel om de bouw- en beheerskosten te verlagen. De vraag is wat dit gaat betekenen voor de kwaliteit van woningen en wijken, en wie bereid is om de ontwikkeling van huurwoningen in het middensegment (700-1000 euro/maand) op zich te nemen.
Dag van de Projectontwikkeling
Hoe kan er stadsvernieuwing in herstructureringswijken plaats blijven vinden in de nieuwe situatie en welke partijen zijn daarbij nodig? Onder welke condities is het voor particulieren en commerciële partijen interessant om in dergelijke wijken te investeren? Deze vragen stonden centraal tijdens de deelsessie „Vernieuwing van de stadsvernieuwing - na de Novelle”, die georganiseerd werd in samenwerking met De Vernieuwde Stad, op 15 mei tijdens de Dag van de Projectontwikkeling in de Brabanthallen in 's-Hertogenbosch.
De stadsvernieuwing zoals we die jarenlang kenden moet grondig worden herzien. Hebben commerciële partijen wel het langetermijnperspectief dat nodig is om herstructureringswijken te vernieuwen? Komt stadsvernieuwing zonder corporaties wel van de grond? Tijdens deze sessie wordt duidelijk dat corporaties worstelen met hun eigen rol en de gevolgen hiervan voor de eigen organisatie en bedrijfsvoering. Als aftrap voor de discussie worden twee voorbeelden toegelicht van de stadsvernieuwingsopgave in herstructureringswijken zoals we deze de afgelopen periode hebben gekend. Jan van Barneveld en Tamara van de Graaf van De Alliantie Ontwikkeling lichten de opgave in de Staalmanpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West toe. Het gaat om een wijk met een lage leefbaarheidsscore, eenzijdige bevolkingsopbouw, een concentratie van sociale huur, uitstroom van kansrijken en verouderd en niet passend bezit. De aanpak van De Alliantie bestond uit het uitruilen van bezit met andere corporaties, om te zorgen voor een grote hoeveelheid eigen bezit in de wijk dat tegelijk aangepakt kon worden, het sluiten van een convenant met de gemeente en het creëren van draagvlak bij de bewoners. Het doel was om een gemengde en vitale wijk te creëren met maximaal 50% sociale huur en voor de rest vrije sector huur en koopwoningen. In de ’oude’ situatie zorgt de Alliantie zelf voor de ontwikkeling van de vrije sector woningen, soms zelfs tegen de markt in, om de wijk gevarieerder te maken. Na de Novelle is de vraag wie dit gaat doen: wanneer is het risico om in een herstructureringswijk te ontwikkelen klein genoeg voor commerciële partijen om te durven investeren?
Ook voor Willem Krzeszewski en Jaap Uithof van Staedion, actief in Transvaal in Den Haag, is dit een vraag die hen bezig houdt. Wanneer trek je je als corporatie terug en doet de markt zijn intrede? In de beginfase van het stadsvernieuwingsproces is de waardeontwikkeling vrijwel nihil. Investeerders hebben een lange adem nodig. Staedion heeft in Transvaal geleerd dat er nog steeds marktpartijen zijn die risico willen lopen. Voorbeeld hiervan is ERA Contour, die in Transvaal De Oriënt en De Morgenzon bouwde, karakteristiek vormgegeven woningbouwcomplexen met een mix aan vrije sector huur- en koopwoningen en kleinschalige commerciële ruimten in de plint. Of commerciële partijen hiertoe bereid zijn hangt volgens Uithof vooral af van het investeringsklimaat dat de gemeente biedt. De corporatie kan hierbij een sturende rol op zich nemen. Voor een goed investeringsklimaat is een integrale gebiedsvisie nodig en samenwerking tussen partners die voor langere tijd betrokken zijn. Nieuwe verdienmodellen kunnen ontstaan door in de uitvraag bouwers bijvoorbeeld de mogelijkheid te bieden meerjarig onderhoud en beheer in het plan mee te nemen. Dat er op den duur een rolverschuiving plaats moet vinden lijkt evident. Tijdens de sessie wordt duidelijk dat vooral de corporaties zoekende zijn. Over een mogelijke nieuwe rol voor de commerciële ontwikkelaar wordt in de zaal niet gesproken. Dat zal de toekomst uit moeten wijzen.
Zie ook:
- Het hoofdverslag 'Wat zijn onze drijfveren?'
- Woningbouw: Allemaal naar de stad?
- Corporaties na het akkoord Blok - Aedes
Door Alexandra de Jong
consultant location development bij ECORYS
