Opinie Het kabinet verzint vernuftige oplossingen voor problemen die het zelf eerst heeft gecreëerd, zoals de verhuurdersheffing voor corporaties , de strenge hypotheeknormen voor starters en - bovenal - de stikstofcrisis.
Ik heb ooit - als onderdeel van een assessment - de persoonlijkheidstest MBTI gedaan. In de conclusie (ik was een ENTP) stond de zin: “Zorg dat deze zich niet verveelt. Hij creëert problemen om deze vervolgens op vernuftige wijze op te lossen.” Ik vond deze zin toen erg grappig en enorm van toepassing. Bij het lezen van Prinsjesdagmaatregelen voor de woningmarkt moest ik hier weer aan denken. De voorgestelde maatregelen zijn vaak vernuftige oplossingen voor zelf gecreëerde problemen. Een top 5.
Op nummer 5. Positief ben ik over het verminderen van de verhuurdersheffing. Goed dat corporaties meer middelen krijgen, mits ze die steken in het bouwen van extra woningen. Hun rol is erg belangrijk, met name in de grote steden. Behoort in de categorie ‘vernuftige oplossing voor eerder zelf gecreëerd probleem’, omdat de verhuurderheffing kort hiervoor was ingevoerd (de novelle van toenmalig minister Blok in 2014). Juist om de corporaties zich te laten focussen op hun kerntaak.
Op 4: Ook goed dat de ‘buy-to-let’-markt wordt aangepakt. In een eerdere column heb ik hiervoor al gewaarschuwd. Veel huurders hadden liever willen kopen, maar konden dat niet omdat beleggers bestaande woningen opkochten. Ook dit is een voorbeeld van een oplossing voor een zelf gecreëerd probleem. Immers, de eerder door Blok ingevoerde schaarstepunten maakten veel hogere huren mogelijk.
Op 3: Het kabinet wil de WOZ-waarde in mindere mate bepalend laten zijn voor de vraag of een huurwoning in de sociale of vrije sector valt. Ook een goed idee, maar de maatregel was een paar jaar geleden bewust ingevoerd: het begrenzen van de huurliberalisatiegrens moest ervoor zorgen dat de voorraad sociale huur kleiner zou worden.
Op 2: Betaalbaarheid. In de kabinetsbrief staat: “Door hoge kosten van gebiedsontwikkelingen ligt de gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen momenteel rond de 400.000 euro. Dit is een prijs die vaak ver buiten het bereik ligt van starters en mensen met een laag of middeninkomen.”Daarna volgt een complex betoog over het subsidiëren van gebiedsontwikkelingen met betaalbare woningen.
Ook hier is niet zozeer de betaalbaarheid een probleem, maar vooral de eerder ingevoerde wetgeving die grenzen stelt aan de hypotheekomvang in relatie tot de waarde van de woning. Een nieuwbouwwoning van € 400.000 kost tegenwoordig slechts € 500,- aan bruto rente. Dit kan prima betaald worden door een starter of iemand met een laag inkomen, maar de leencapaciteitsnorm maakt de woning onbereikbaar voor deze categorie woningzoekenden. Volgens de wet moet iemand voor een dergelijke woning tenminste € 75.000 per jaar verdienen. Het verplicht aflossen (€ 800 per maand) maakt deze woning duur. Als de hypotheek voor de helft aflossingsvrij zou zijn, zou een dergelijke woning qua betaalbaarheid gemakkelijk kunnen concurreren met een middeldure huurwoning. Dan doet de starter of bewoner met een laag inkomen bovendien aan vermogensopbouw.
En natuurlijk op 1: De oplossing voor de stikstofcrisis (als die er komt). Hoe hebben we dit ooit bij elkaar bedacht?
Cover: ‘Go column cover 2’
Door Rink Drost
Manager Markt en Verkoop bij Dura Vermeer
