platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Verspeel nooit een fijne crisis

Verspeel nooit een fijne crisis

Als er het afgelopen decennium een zaak duidelijk is geworden dan is het wel dat de Nederlandse woningmarkt aan een grondige verbouwing toe is. Reeds voor de credit crunch in 2008 had deze mening al bij velen postgevat. Op menig symposium en column werd gepassioneerd gesproken over oplossingen om de woningmarkt van het slot te halen.

Door “wandelgangenakkoord” komt de woningmarkt van de regen in de drup

Zo presenteerde de VROMRaad al in 2007 een doorwrochte analyse met eveneens aanbevelingen tot fundamentele hervormingen gevolgd door de SER commissie van economische deskundigen in 2010. Nu na de eurocrisis in 2011 de woningmarkt pas echt op zijn rug ligt en we afscheid gaan nemen van het rechtse gedoogkabinet, zijn er in het “wandelgangenakkoord” van 26 april plotseling wel belangrijke politieke doorbraken bereikt. Om te kunnen beoordelen of deze tot een beter functionerende woningmarkt leiden passeren eerst nog in vogelvlucht de belangrijkste huidige knelpunten op de woningmarkt de revue.
Als eerste structureel probleem kan de stagnerende doorstroming en de kloof tussen kopen en huren (er kan gerust worden gesproken van een canyon) genoemd worden. Het aantal verkopen in de bestaande voorraad is ten opzichte van 2008 in het eerste kwartaal van 2012 met bijna 60% teruggelopen en voor tweeverdienende starters met een modaal inkomen is een koopwoning vrijwel uit beeld geraakt.

Ten tweede is er op de woningmarkt al jaren lang sprake van een insiders outsiders probleem. De eerste groep heeft het redelijk tot goed voor elkaar en is nauwelijks bereid om enigszins in te schikken om nieuwe woningzoekende een kans op een betaalbare woning te geven. Overigens gloort er mede door de crisis sinds kort weer hoop. Nu de insiders hun woning met moeite of slechts met verlies kunnen verkopen biedt het versterken van de positie van de outsiders ook voor hen uitkomst.
Een volgend mankement is het jaarlijks rondpompen van 25 tot 30 miljard euro op de Nederlandse woningmarkt. Dit leidt tot welvaartsverlies (jaarlijks ongeveer 2 miljard euro), hoge belastingen, een lage arbeidsmobiliteit, lelijke verdelingseffecten en een ongewenste bureaucratie. De ongekende stroom subsidies en belastingen hebben tot gevolg dat er een aantal essentiële schakels op de woningmarkt ontbreekt: de goedkope koopsector en middel dure en dure huursector zijn sterk ondervertegenwoordigd. Hierdoor functioneert de woningmarkt verre van ideaal en kunnen huishoudens hun woonsituatie slechts moeizaam aan veranderende omstandigheden aanpassen.

De landencrisis heeft nog een andere zwakheid van het Nederlandse woonbeleid pijnlijk blootgelegd: nu de prijzen niet langer stijgen maar dalen dienen er zich zeer grote financiële risico’s aan voor zowel de overheid, financiële instellingen als individuele huishoudens. De woningmarkt als permanente geldmachine lijkt definitief tot het verleden te behoren.

Of dit alles nog niet voldoende rampspoed oplevert ligt ook de corporatiesector nog eens stevig onder vuur. Ook hier valt de overheid veel aan te rekenen. De afgelopen 10 jaar verschenen er meer dan 20 adviezen om de door Heerma in 1990 niet volbrachte ordening als nog af te hechten. Helaas zag geen enkel kabinet kans om deze voorstellen te implementeren. Een paar corporaties zorgden door fraude, wanbeheer, bovenmatige zelfverrijking en ondoelmatige investeringen dat de publieke opinie en landelijke politiek zich en masse tegen de in het algemeen prima presterende sector keerde.

Ten slotte liggen er zeer grote opgaven in de bestaande woningvoorraad. Veel woningen die in de periode 1950-1970 zijn gebouwd voldoen niet meer aan de minimum kwaliteitseisen en verbruiken vanuit de duurzaamheidsopgave veel te veel energie.

Om deze problemen het hoofd te kunnen bieden is het verstandig om conform alle eerder uitgebrachte adviezen via een zeer geleidelijk transitietraject een fundamentele hervorming van het woningmarktbeleid door te voeren. Kern van deze hervorming zou moeten zijn dat de keuzevrijheid van huishoudens gerespecteerd wordt (waartoe ook een eigendomsneutrale behandeling van kopen en huren behoort), de omvangrijke overheidssubsidies worden afgebouwd en meer worden afgestemd op die groepen die het echt nodig hebben (lagere inkomensgroepen en starters), doorstroom belemmerende regels zoals de overdrachtsbelasting worden afgeschaft, er een duurzame hypothecaire kredietverlening wordt ontwikkeld, de taken en positie van de corporatiesector helder gedefinieerd worden en aanbod belemmerende regels worden geslecht.

De vraag die ten slotte resteert is of deze oplossingen zijn terug te vinden in het recent afgesloten “wandelgangenakkoord”. Een vluchtige blik op de voorstellen lijkt deze vraag positief te beantwoorden. De hypotheekrenteaftrek wordt immers na jaren van discussie nu echt aangepakt, de overdrachtsbelasting blijvend verlaagd en tevens worden de huren naar een marktconform niveau getild. Bij een wat preciezere bestudering van de maatregelen wordt het oordeel echter wat minder positief. Zo geldt de beperking van de hypotheekrenteaftrek alleen voor nieuwe hypotheken waarbij in het vervolg nog slechts op basis van een annuitair aflossingsschema de rente mag worden aftrokken. Voor bestaande hypotheken verandert er niets. Wat er gebeurt bij een verhuizing is niet duidelijk. Dit lijdt of wel tot een administratieve chaos dan wel tot een sterke rem op het aantal verhuizingen. Nog problematischer is de positie van de starters. In plaats van de mogelijkheden van outsiders op de woningmarkt te vergroten, wordt hun positie ten opzichte van de insiders juist verslechterd. Omdat zij minder aftrek zullen genieten verslechteren ook de leningsvoorwaarden waardoor zij nog minder toegang krijgen tot de koopwoningenmarkt. Een verdere afname van het aantal woningtransacties en een daling van de verkoopprijs op zowel de korte als de lange termijn liggen hierdoor in het verschiet. Ten slotte worden ook de reeds aanwezige verschillen tussen de ondersteuning in de huur- en de koopsector niet verkleind maar eerder vergroot en raakt een eigendomsneutraal woonbeleid steeds verder uit zicht. Zo worden er op termijn marktconforme huren nagestreefd, terwijl er in de koopsector tot ook in de verre toekomst nog steeds sprake zal zijn van omvangrijke overheidssubsidies. Na het “wandelgangenakkoord” moeten we onze hoop maar vestigen op de verkiezingen van 12 september.

Auteur

Portret - Peter Boelhouwer
Peter Boelhouwer

Wetenschappelijk directeur / hoogleraar housing systems TU Delft

Bekijk alle artikelen