Protest poster over huurverhogingen in London door HipKat (bron: shutterstock)

Verstedelijking in de suburbs en de rol van het grote geld

28 november 2023

8 minuten

Recensie In veel steden worden de buitenwijken steeds stedelijker. Welke krachten drijven dit proces? Hans-Hugo Smit las de studie ‘Urbanizing Suburbia’, waarin een belangrijke rol is weggelegd voor financiële partijen die zorgen voor hyper-gentrificatie, ook aan de stadsrand. Smit heeft zo zijn twijfels bij deze analyse.

De ondertitel van Urbanizing Suburbia is saai maar duidelijk; dit boek gaat over hyper-gentrificatie, de ‘financialisering’ van de woningmarkt en structurele veranderingen aan de stadsranden van Europese steden. Onderzocht wordt wat de effecten zijn van de sterk gestegen huizenprijzen in binnensteden op de bewoners en het vastgoed in de buitenwijken van die steden. Die buitenwijken veranderen qua demografie, dichtheid, functiemenging en eigendomsvormen en worden geleidelijk steeds stedelijker.

De auteurs bekijken deze ontwikkelingen in vier Europese steden (Amsterdam, Berlijn, Londen en Stockholm) en willen de drie verschillende processen binnen een overkoepelend raamwerk plaatsen. Dat raamwerk is volgens de redactie niet het bestaande frame van de toegenomen populariteit van stedelijk wonen door consumenten, maar eentje van bewuste winstmaximalisatie-strategieën van grote financiële organisaties.

De grote puzzel

Het kloeke Engelstalige boek (352 pagina’s) bestaat uit verschillende verhalen van verschillende auteurs, waaronder de hoofdredacteuren, over verschillende steden. De verhalen worden afgewisseld met interviews door de redactie met betrokkenen uit het veld. De redacteuren zien alle verhalen als stukjes van een legpuzzel, die samen het huidige systeem kritisch tegen het licht houden. Ondanks de vele penvoerders en uiteenlopende contexten, heeft het boek een duidelijke rode draad. Wat ik daar inhoudelijk van vind bewaar ik nog even, maar de auteurs zijn er zo wel in geslaagd het beoogde overkoepelende kritische raamwerk te schetsen.

Hyper-gentrificatie is de vijfde golf van gentrificatie, waarin naast de overheid nu ook de financiële sector een sturende rol speelt

Veel verhalen zijn op zichzelf de moeite van het lezen waard voor iedereen die geïnteresseerd is in stedelijke gebiedsontwikkeling of meer specifieke thema’s als placemaking of gentrificatie. Dat ‘betaalbaar wonen’ nu zo hoog op de politiek-maatschappelijke agenda staat, maakt veel verhalen extra actueel. Naast misschien voor Nederlanders al wat bekendere verhalen over het Amsterdamse broedplaatsenbeleid, bevat het boek ook veel – voor mij – nieuwe buitenlandse verhalen.

Een goed voorbeeld daarvan is de gedaanteverandering van de Berlijnse ‘Hufeisensiedlung’ van architect Bruno Taut. Dit enorme wooncomplex met ruim 1.200 appartementen is rond 1930 ontwikkeld als sociale woningbouwproject. Inmiddels is het een rijksmonument, eigendom van een van de grootste institutionele beleggers van Duitsland en zijn de huren torenhoog.

Berlin Britz, Berlijn door Mo Photography Berlin (bron: shutterstock)

‘Berlin Britz, Berlijn’ door Mo Photography Berlin (bron: shutterstock)


Dat komt niet alleen door geleidelijke gentrificatie van de buurt, maar ook door ‘renovictions’. Deze term komt vaker terug in het boek. Het is een samentrekking van renovatie en uitzetting (eviction) en slaat op een bewuste strategie van huiseigenaren om zittende huurders weg te krijgen, zodat bij nieuwe verhuringen een hogere huur gevraagd kan worden. Ook interessant is het verhaal over het Berlijnse referendum in 2021, over het al dan niet onteigenen van grote woningbeleggers.

Groeiende kloof

De Londense verhalen gaan over de impact van gentrificatie op mensen met minder geld. Enerzijds worden die gedwongen uit het centrum naar de buitenwijken te verhuizen, waardoor armoede daar stijgt. Tegelijkertijd krijgen zittende bewoners van die suburbs te maken met steeds hogere woonlasten. Dit voltrekt zich niet alleen autonoom, maar wordt soms versneld door gebiedsontwikkelingen, zoals in East Londen in de aanloop naar de Olympische Spelen van 2012. Een verhaal dat ik ken als succesverhaal, maar nu verteld in termen van verdrukking, winstbejag en een groeiende kloof tussen arm en rijk.

Uit Stockholm blijft me het essay bij over de wijk Hökärangen. Een wijk uit de jaren 50 van de vorige eeuw, waar vanaf 2011 onder leiding van de gemeente een transformatieplan is bedacht met een hoofdrol voor de typische neonreclames uit die tijd. De wijk moest verduurzamen en verdichten en er moesten veel stedelijke voorzieningen bijkomen. De culturele sector kreeg een leidende rol bij de placemaking. Alle voorzieningen – bestaand en nieuw – kregen eenzelfde soort neonreclame op de gevel. Zo werden deze neonreclames een heel zichtbaar symbool van de gentrificatie die vervolgens optrad. De typische buitenwijk werd veel stedelijker en tegelijkertijd ook veel minder betaalbaar.

De processen in de buitenwijken zouden vooral het gevolg zijn van bewuste strategieën van financieel gedreven partijen

In de verschillende verhalen komen vaak dezelfde termen terug. Lang niet altijd is duidelijk wat daaronder wordt verstaan. Het begint al bij het kernbegrip ‘suburbs’. Soms betreft dat laagbouwwijken met veel groen, soms wijken met eindeloze rijen gestempelde flats, maar soms –

zoals in het Amsterdamse voorbeeld rond de Tolhuistuin in Noord – een gebied vlakbij de binnenstad. Als het in het boek over gentrification gaat, dan gaat het meestal meteen over Hyper-gentrification, ook wel de ‘vijfde golf’ van gentrificatie, waarin naast de overheid nu ook de financiële sector een sturende rol speelt.

Dat hangt samen met de eerdergenoemde ‘financialization’. Dit is een van de centrale thema’s in het boek. Juist daarom is het jammer dat ook hiervan een eenduidige definitie ontbreekt. Het komt erop neer dat grote, vaak internationale, partijen gedreven door winstmaximalisatie met geleend geld stedelijke woningmarkten betreden. Dit maakt die hyper-gentrificatie mogelijk, waardoor in veel Europese steden woningen te duur worden voor zittende bewoners, bestaande eigendomsverhoudingen veranderen en er verdrukking en verdringing optreedt.

Niet waardenvrij

Zo zijn we van de losse verhalen aangeland bij de rode draad van het boek: de premisse dat wat er gebeurt in steden – en tegenwoordig vooral in buitenwijken – niet ‘gewoon’ het gevolg is van toegenomen populariteit van stedelijk wonen, maar vooral van bewuste strategieën van financieel gedreven partijen.

Daar heb ik wat moeite mee. Niet zozeer met de gedachte op zich – die je ook tegenkomt in boeken van bijvoorbeeld Floor Milikowski en Cody Hochstenbach – maar vooral met de ogenschijnlijk wetenschappelijke, waardevrije basis waarmee de gedachte wordt gepresenteerd. Milikowski en Hochstenbach openbaren zich in hun populairwetenschappelijke boeken als min of meer subjectieve auteurs. Urbanizing Suburbia pretendeert een veel objectievere grondhouding te hebben, bijvoorbeeld door de redactionele passages, maar ook door zijn saaie lay-out en typografie. Maar waardevrij is het boek allerminst. Het is gekleurd, soms activistisch en bij vlagen ronduit pamflettistisch.

Protesterende studenten in Amsterdam tegen de woningcrisis. door etreeg (bron: shutterstock)

‘Protesterende studenten in Amsterdam tegen de woningcrisis.’ door etreeg (bron: shutterstock)


De rode draad is dat door winst gedreven partijen ‘financialization’ strategieën toepassen om vastgoed in waarde te laten stijgen. Waar ze eerst genoegen namen met goedkoop aankopen, opknappen en duur verkopen, is de nieuwe strategie een andere. Het gaat dan bijvoorbeeld om pensioenfondsen en woningbeleggers die ‘buy and hold’ inzetten om nog meer van de waardestijging te profiteren. “Rather than being hostile to long-term goals, corporate involvement […] now operates in tandem with forms of local planning to promote culture and urban liveability.” En als het gaat over de institutionele partijen, gaat het niet zelden over “shady players” en “obscure landlords […] in the Cayman Islands”.

Ze bouwen zo duur mogelijke huizen “on sites that were previously given away by the municipality”. Ze veroorzaken “destruction of social cohesion for the sake of shareholders’ interest.” Het mag duidelijk zijn: “investors are not our friends”. Bij het lezen van zulke passages krijg ik jeuk op plekken waar ik niet kan krabben. De auteurs zullen mij waarschijnlijk voorhouden dat dat komt omdat ik te veel onderdeel ben van het systeem dat zij verfoeien.

Ik zie het fout

Ik heb altijd gedacht dat wonen in stedelijke omgevingen steeds populairder werd door veranderende consumentenvoorkeuren. Veel mensen zijn bereid om meer te betalen voor minder ruimte, omdat wonen in de stad zoveel voordelen biedt. De vraag naar stedelijk wonen stijgt, en omdat stedelijke ruimte nu eenmaal schaars is worden bijna automatisch buitenwijken ook stedelijker. Dat komt ook doordat we niet oneindig weilanden kunnen blijven opofferen en doordat we minder afhankelijk moeten worden van de auto als vervoermiddel. Dat buitenwijken stedelijker worden zag ik dus als een combinatie van veranderende consumentenvoorkeuren en doelbewust overheidsbeleid gericht op duurzame ruimtelijke ordening. Maar dat zie ik volgens de auteurs van dit boek fout. Zij noemen dit “passive acceptance of the current trajectory”.

De auteurs vegen mijn vertrouwde raamwerk zo snel en ongefundeerd van tafel, dat ik hun alternatief automatisch enigszins wantrouw

Iedereen in de wereld van stedelijke gebiedsontwikkeling zou een veel kritischer houding moeten aannemen en oog hebben voor de invloed van het grote geld. Daar wil ik best een eindje in meegaan. Dat beschikbaarheid van kapitaal een rol speelt bij de verstedelijking van buitenwijken geloof ik wel. Maar dat maakt de verbanden nog niet causaal. Zou die verstedelijking niet hebben plaatsgevonden als geld niet goedkoop beschikbaar was? Als er veel vraag is naar een schaars goed, stijgt de prijs. Door ‘financialisatie’ is die prijsstijging misschien extreem, maar als het de belegger niet was die de arme lokale bewoner uit zijn buurt ‘verdrijft’, had iemand anders met wat meer geld dan de huidige bewoner dat wel gedaan.

Dat kun je nog steeds als onwenselijk beschouwen en je mag vraagtekens zetten bij de marktwerking op de woningmarkt, maar dat is wat anders dan de oorzaak – of zelfs de schuld – leggen bij het grote geld. Iets vergelijkbaars zie ik momenteel ook gebeuren in het debat over de woningmarkt, waar beleggers heel makkelijk de schuld krijgen van problemen waar zij in mijn optiek veelal helemaal de oorzaak niet van zijn.

Totaalplaatje ontbreekt

In tijden van extreme meningen en dreigende polarisatie vind ik het lastig een oordeel te vellen over dit boek. Het biedt hoe dan ook een aanvullend verhaal over verdichting en verduurzaming van de stad en werpt licht op de keerzijden van de ruime beschikbaarheid van kapitaal. Als aanvulling op het bestaande discours zou het de dialoog kunnen verrijken, maar de auteurs poneren het als volledig nieuw discours, ter vervanging van het oude.

Daarbij vegen ze mijn vertrouwde raamwerk zo snel en ongefundeerd van tafel, dat ik hun alternatief automatisch enigszins wantrouw. Ze noemen dit boek zelf een legpuzzel en ik had tijdens het lezen inderdaad wat ik ook met echte legpuzzels heb: mijn zin om hem af te maken daalt, naarmate ik blijf zitten met meer stukjes zonder enige kleurnuance, waarvan ik geen idee heb waar ik ze moet plaatsen, omdat het totaalplaatje ontbreekt.


Urbanizing Suburbia. Hyper-Gentrification, the Financialization of Housing, and the Remaking of the Outer European City. Door: Tahl Kaminer, Leonard Ma en Helen Runting (eds.) Uitgave: JOVIS, 2023.


Cover: ‘Protest poster over huurverhogingen in London’ door HipKat (bron: shutterstock)


Hans-Hugo Smit door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Hans-Hugo Smit

Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.


Meest recent

Ellen van Bueren Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Esther Dijkstra)

Laten we niet blind varen op apps die klimaatrisico’s in één cijfer vatten

Er zijn steeds meer apps die risico’s van klimaatverandering in beeld brengen. Columnist Ellen van Bueren voor al te gemakkelijk gebruik van data. “Je kunt je voorstellen dat zo’n app al snel een eigen leven gaat leiden.”

Opinie

4 maart 2024

Terneuzen en de Westerschelde door Milliped (bron: Wikimedia)

In Zeeland reikt de Regio Deal tot over de grens

De Zeeuws-Vlaamse North Sea Port Regio heeft een Regio Deal gesloten. Waar liggen kansen in het meest zuid-westelijke puntje van Nederland?

Interview

4 maart 2024

Machiel van Dorst door Machiel van Dorst (bron: Machiel van Dorst)

Gezondheid in de stad: geef de mens het gevoel van controle

Als hoogleraar aan de TU Delft pleit Machiel van Dorst voor een herwaardering van de menselijke maat in het stadsontwerp. Te lang ging het in de openbare ruimte louter om efficiëntie en te weinig om menselijk welbevinden.

Interview

1 maart 2024