Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (bron: Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

17 augustus 2022

6 minuten

Recensie
Het boek ‘Capital City - Gentrification and the Real Estate State’ van Samuel Stein uit 2019 is uitgegeven in de Jacobin Publishing Series; een serie gericht op politieke economie en cultuur vanuit een expliciet socialistisch perspectief. Dit zet ontegenzeggelijk de verontwaardigde en activistische toon van het boek met veel persoonlijke New Yorkse noten van de auteur. Het biedt zeker ook een leerzaam en kritisch overzicht van de geschiedenis en interpretatie van de Amerikaanse vastgoedmarkt, het proces van gentrificatie en de rol van planners en gebiedsontwikkelaars.

Samuel Stein is zelf planoloog. De kern van zijn betoog is dat de planologie en gebiedsontwikkeling in Amerikaanse steden actief bijdragen aan de ongelijkheid en segregatie ervan. Ze zijn het sturende instrument in de vastgoed- en woningmarkt. De meeste planners en gebiedsontwikkelaars motiveren hun werkzaamheden vaak niet direct met het vullen van zakken van de rijke elite en het verdringen van armere bevolkingsgroepen. Toch is dat wel de generieke consequentie van wat ze doen, betoogt Stein.

Existentiële crisis

De Amerikaanse stedelijke planners, voor meer dan 60 procent mannelijk en meer dan 80 procent blank, moeten zich volgens hem welhaast in een existentiële crisis bevinden. Ze zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de leefomgeving en het bewaken van de belangen van álle inwoners. Dat creëert waarde, waarop vervolgens wordt gekapitaliseerd door de selecte groep van gegoede huizen- en grondbezitters – en niet door minderbedeelde huurders. Die worden juist verdrongen uit binnenstedelijke plekken waaruit ze voorheen niet weg konden omdat ze geen geld hadden voor het vervoer naar de suburbs.

Aerial view of a neighborhood in suburban Chicago with homes on either side of a parkway. door pics721 (bron: Shutterstock)

‘Aerial view of a neighborhood in suburban Chicago with homes on either side of a parkway.’ door pics721 (bron: Shutterstock)


Stein schaart dit onder het concept gentrificatie, waarin hij drie fasen onderscheidt. Er wordt eerst geïnvesteerd in gebieden en locaties en de beroepsbevolking sorteert zich uit naar gemeenschappen. Minder bedeelden belanden in kleine leefruimten dicht bij het centraal gelegen werk, meer bedeelden in de wijken daaromheen. Daarna volgt een fase van desinvesteren: economische activiteit van productie en distributie trekt de stad uit, evenals meer bedeelde bevolkingsgroepen die het zich kunnen veroorloven om suburbaan te wonen.

Hippe buurten

De well-to-do laten fabrieken en woonblokken achter en de waarde ervan keldert sterk. Herinvesteren is de derde fase: binnenstedelijke consumptiefuncties trekken weer gegoede burgerij aan, die zich vanuit de suburbs wil vestigen op de plekken waar de kansarmen eerder waren achtergebleven. De waarde van kopen wordt groter dan de waarde van (ver)huren en gebieden transformeren naar hippe buurten met lofts, goede ov-bereikbaarheid en voorzieningen. De komst van een Starbucks is volgens econoom Ed Glaeser de beste voorspeller (of uitkomst) van gentrificatie in de wijk.

Minder bedeelden belanden in kleine leefruimten dicht bij het centraal gelegen werk, meer bedeelden in de wijken daaromheen

Upgrading dus, met een verdringing van de kansarme, meer praktisch geschoolde beroepsbevolking als onvermijdelijk gevolg. Stein merkt op dat deze drietrapsraket tegenwoordig niet meer per se nodig is. Er worden hippe buurten gecreëerd in locaties die nooit eerder economische functies bezaten. Of buurten die de fase van herstructurerend desinvesteren niet hebben gekend maar wel een instroom van beter bedeelden kennen. Het vastgoedkapitaal neemt alle mogelijke interessante plekken in de stad en stedelijke regio over. Stein herkent daardoor zijn eigen stad New York niet meer.

De stad uit

Maar wat zit er dan in dat vastgoed, naast yuppies die met een veel te hete latte macchiato van 5 dollar 95 in de Starbucks zitten binnen een straal van 300 meter van hun huis? Volgens Stein vooral dienstverlening, zakelijk en persoonlijk (flagship stores op 5th Avenue, theaters rond Times Square, up-market restaurants). De grootste gemene deler van het herstructureringsproces is wel dat industrie en distributiefuncties de stad uittrekt.

Traditionele en ambachtelijke beroepen vinden weinig emplooi in de gegentrificeerde wijk en buurt. Een lichtpuntje vormen wellicht de nieuwe masters of craft: micro-brouwerijen, ambachtelijke slagers, de cocktail-renaissance-bars en de traditionele barbershop die kleinschalige productie en dienstverlening voor specifieke markten combineren. Voor de man en vrouw met de kleine beurs blijken ze echter te duur.

Apple Store cube on 5th Avenue, New York door Marco Rubino (bron: Shutterstock)

‘Apple Store cube on 5th Avenue, New York’ door Marco Rubino (bron: Shutterstock)


De economie van New York wordt volgens Stein niet meer gedreven door productiviteitswinsten en agglomeratievoordelen in de maakindustrie en zelfs niet meer in de zakelijke en financiële dienstverlening. De grootste driver is de waardecreatie in vastgoed, als sector en verdienmodel op zichzelf. De real estate sector is wereldwijd goed voor 217 biljoen dollar aan waarde, meer dan 60 procent van de mondiale totale activa. De creatie en handel in vastgoed is de topsector, het verdienmodel, dé kurk waarop de stedelijke economie drijft, aldus Stein.

Kapitalistische kiezers

Natuurlijk zijn andere functies wel blijvend nodig – producten moeten gefabriceerd worden en we kunnen niet zonder openbare ruimte, scholen, sportfaciliteiten en ziekenhuizen, maar uiteindelijk dragen ze allemaal bij aan de real estate sector van de stad – meer dan andersom. Deze boodschap hamert Stein er hard in, herhalend met steeds nieuwe voorbeelden uit New York die zijn analyse levendig illustreren. Hij verbindt deze discussie ook met de politiek. De kapitalistische kiezers willen (eisen) waardecreatie door de planners, omdat het hun bezit waardevoller maakt. Daarentegen stellen ze geen prijs op overheidsbemoeienis die marktwerking voor datzelfde bezit mogelijk tegenwerkt. Een nieuwe metrolijn naar het CBD, de luchthaven of het theaterdistrict? Groene parken in de buurt? Prima. Behoud van industriële werkgelegenheid en huurregulering? Misschien maar niet. Met deze property contradictions moeten planners en gebiedsontwikkelaars dus leven. Sterker nog, ze geven eraan toe, dragen eraan bij, zijn onderdeel van de real-estate-state.

Het vastgoedkapitaal neemt alle mogelijke interessante plekken in de stad en stedelijke regio over. Stein herkent daardoor zijn eigen stad New York niet meer

Want het is volgens Stein een georganiseerd systeem waarin financiële belangen de overhand hebben. Het is een systeem dat zichzelf vanzelfsprekend probeert in stand te houden, waar een relatief kleine groep have’s beter wordt ten koste van de have-not’s en waar inclusie uiteindelijk de verliezer is. Dit is niet makkelijk te verhelpen: de wijdvertakte belangen zijn zo geïntegreerd in het kapitalistische systeem dat een systeemwijziging nodig is om andere uitkomsten te krijgen.

Grimmige toon

Planners en gebiedsontwikkelaars zijn bij Stein eerst nog slachtoffer en held: “Ik realiseerde me dat het kapitalisme de beste intenties van planning onmogelijk maakt – al het goede dat planners doen wordt gefilterd door een systeem dat erop gericht is degenen te onteigenen die niet kunnen betalen.” (p.9). Maar een alinea later kruipt de twijfel er al in: “Hoewel planning een publieke functie is […] is het reguleren van private acties het voornaamste wat zij (planners) doen.” De toon van het boek wordt steeds grimmiger, met steeds meer schuld die gelegd wordt bij gebiedsontwikkelaars en planologen. Van “hoeveel planning staat het kapitalisme toe” (p.10) gaat het naar “planners zijn verantwoordelijk voor het in standhouden van de ruimtelijke raciale ongelijkheden” (p.28). Dit is nog steeds in het eerste hoofdstuk. Verder in het boek komen woorden als geobribing (p.57, de aanleg van voorzieningen en infrastructuur veroorzaakt de gentrificatie), informele economie en witwaspraktijken (p.35) en geplande gentrificatie (hoofdstuk 2) naar voren. Al met al zijn het heftige stellingnames.

Ghetto in NY. Harlem door stock-enjoy (bron: Shutterstock)

‘Ghetto in NY. Harlem’ door stock-enjoy (bron: Shutterstock)


We constateerden al dat slechts een systeemverandering tegemoet kan komen aan de fundamentele bezwaren van Stein. En daar sluit hij dan ook mee af. De curricula van planningsopleidingen en -praktijk moeten fundamenteel anders, met hernieuwde aandacht voor het publieke belang. Planners en gebiedsontwikkelaars moeten beseffen dat hun waarde creërende werk ook moet neerslaan in het algemeen belang en niet moet bijdragen aan ongelijkheid. Er is een nieuwe definitie nodig van de begrippen winst en groei, meer geformuleerd in termen van brede welvaart. Het untapped potential van plaatsten moet worden gezocht in alle lagen van de bevolking, ondernemerschap en bedrijvigheid.

Slechte regimes

Het schertsende lijkende maar serieus bedoelde “all land socially controlled” (p.10), “affordable modernism” (p.11) en “revolutionizing the system” (p.12) gaan wel ver en zijn meer activistisch dan neutraal rapporterend. Maar Stein stelt dat mensen altijd opstaan tegen slechte regimes waarin grond- en huiseigenaarschap voordelen geeft aan een elite ten koste van een grote groep anderen. Hij is ervan overtuigd dat die laatste groep uiteindelijk zal winnen. De uitgave van Stein is een waardig deel van de Jacobin Publishing Series, waarin het belang van community-based ontwikkeling, publiek-private partnerships en maatschappelijk verantwoord ondernemerschap helaas weinig plek heeft. Maar daarover kunnen we weer elders lezen.


Cover: ‘Luchtfoto van het Central Park in New York’ door Ingus Kruklitis (bron: Shutterstock)


Teodora-Dogaru door www.researchgate.net (bron: www.researchgate.net)

Door Teodora Dogaru

Teodora Dogaru is lecturer aan de Leibniz University Hannover.

Frank van oort

Door Frank van Oort

Professor ruimtelijke economie aan Erasmus Universiteit Rotterdam


Meest recent

Skyline Eindhoven door Ivo Verschuuren (bron: Shutterstock)

Provincie moet rol pakken van regionale gebiedsregisseur

Veel maatschappelijke ontwikkelingen gaan over gemeentegrenzen heen en dus ligt het voor de hand ruimtelijke ordening op een hoger schaalniveau op te pakken. De provincies komen hiervoor nadrukkelijk in beeld, aldus promovendus Guus van Steenbergen.

Uitgelicht
Onderzoek

23 september 2022

Portret Marlon Boeve door Sander van Wettum (bron: SKG)

Marlon Boeve start als hoogleraar Omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling

Marlon Boeve treedt aan als hoogleraar Omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling bij de TU Delft. In gesprek met Eric Burgers geeft zij aan wat omgevingsrecht voor haar betekent en wat de betekenis ervan is voor de ruimtelijke inrichting van Nederland.

SKG Nieuws

23 september 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week waarin de natuur voor samenhang zorgt

Deze week op Gebiedsontwikkeling.nu: onheilspellende berichten over het gebrek aan samenhang in de aanpak van ruimtelijke opgaven op nationaal- én op buurtniveau. Maar ook: hoe de natuur samenhang kan brengen in gebiedsontwikkeling.

Nieuws

22 september 2022