Analyse Van optoppen, verdichten en aanplakken werd en wordt veel verwacht in de strijd tegen het woningtekort. Hoe realistisch is dat? Is er reden voor optimisme? En wat kan optoppen betekenen voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Een rondje langs de velden met enkele nauw betrokkenen. “We staan voor een doorbraak.”
Drie lagen in houtskeletbouw erbij. Eén binnen het bestaande casco uit 1923, twee erbovenop, voorzien van een indrukwekkende gevel, uitgevoerd in graniet. De transformatie van een voormalig telefoongebouw aan de Kamerlingh Onneslaan in Amsterdam door Ronald Janssen Architecten in opdracht van Aham Vastgoed werd eind 2025 genomineerd voor de Geurt Brinkgreve Bokaal, de Amsterdamse onderscheiding voor erfgoedtransformatie. Wie wil zien hoe fraai optoppen kan uitpakken, moet hier gaan kijken. Maar bij de discussie over optoppen en aanplakken gaat het niet om dit soort solitaire architectonische hoogstandjes. De vraag is of en hoe het stelselmatig toevoegen van extra woonlagen op daken van gebouwen kan bijdragen aan de oplossing van de woningnood.
Nog maar weinig woningen opgetopt
Het getal 100.000 zingt dan vaak rond. Het komt uit het rapport De potentie van splitsen en optoppen (Stec Groep, maart 2023) en is sindsdien een eigen leven gaan leiden. De toenmalige minister Hugo de Jonge verwachtte dit aantal te kunnen halen. Tweederde zou kunnen worden gerealiseerd bovenop meergezinscorporatiewoningen. In februari 2025 herhaalde zijn opvolger Mona Keijzer de ambities nog eens in een brief aan de Tweede Kamer.
Maar de jaarcijfers over woningtoevoegingen van het CBS van begin 2025 laten iets anders zien. Per saldo worden nog maar weinig woningen opgetopt. In september 2025 deed ABNAMRO hier nog een pessimistische schep bovenop met de analyse Optoppen, van belofte naar praktijk. Volgens sectoranalisten van de bank zouden de woningcorporaties tot 2030 naar verwachting slechts 4.805 optopwoningen realiseren.
De aandacht voor optoppen gaat gepaard met een brede stroom aan handleidingen, verkenningen en adviezen
Belangrijkste belemmeringen, ook elders gesignaleerd: beleid en regelgeving (zoals strikte parkeernormen) en trage vergunningstrajecten. Te weinig schaal en standaardisatie en daarmee te weinig volume. Oplossingen om de impasse te doorbreken zijn er ook: versnellen van vergunningverlening, een eenduidige goedkeuringsaanpak, financiële prikkels (zoals subsidies) en innovatieve financiering.
En toch: in de markt is beweging. Onder meer Dura Vermeer (‘BlokjeOp’), VORM (‘Optopr.’) en ELK Groep (‘elk kubus’) kwamen de afgelopen jaren met optopwoningen volgens een deels gestandaardiseerd, herhaalbaar concept, ondersteund door architectenbureaus, en pasten die ook toe. Seniorencomplex Klapwiek in Rotterdam (opgetopt met 44 prefab-appartementen) en de opgetopte Aquariusflat in Amstelveen (plus 47 houten woningen) zijn de bekendste voorbeelden.
Handleidingen en adviezen
De aandacht voor optoppen gaat verder gepaard met een brede stroom aan handleidingen, verkenningen en adviezen. Gebiedsontwikkeling.nu besteedde daar al eerder aandacht aan. Van recente datum zijn Aandachtspunten en tips voor het opschalen van optoppen van bestaande gebouwen (Platform31) en het Handboek Optoppen (2025) van Creative City Solutions. Op de Dag van de Volkshuisvesting, 8 december 2025, was voor Optoppen een aparte stand ingericht door het Ministerie van VRO. Daar was ook de Handreiking Optoppen 2.0 te verkrijgen, gemaakt door Stec Groep in opdracht van provincies, gemeenten en Aedes. In deze praktisch ingestoken handreiking nemen de auteurs de lezer ‘mee naar de top’ in acht stappen, van ‘wil en wens’ (stap 1) naar ‘nazorg’ (stap 8). Het document bevat een checklist en een ‘aanpasbaarheidsscan’.
‘Concept van optoppen’ (bron: MUST)
“Sinds de eerste handreiking is er veel gebeurd,” zegt de betrokken Stec Groep-adviseur Lukas Meuleman. “Ging het aanvankelijk nog om de vraag óf het wel kan, nu is het meer de vraag hóe. Tegelijkertijd zien we ook scherper waarom het ingewikkeld is.” De hamvraag is: kunnen we verder komen dan incidentele successen? Op basis van zijn onderzoek stelt Meuleman vast: “Wil optoppen een substantiële bijdrage leveren, dan is een standaard nodig. Elke situatie is anders, maar alleen standaardisatie – in proces, gebouwtype – maakt volume mogelijk.” We zijn daar nog ver van verwijderd, zegt hij. “Nieuwbouw wordt nog altijd als eerste optie gezien. De belangrijkste belemmering is dus: prioritering. Optoppen is nu optie twee. Maar hoe lang nog? Zeker voor gemeenten die opgesloten zitten in hun gemeentegrens, zoals Eindhoven, Veenendaal en Den Haag, is optoppen een uitweg.”
De tweede belemmering: “De optelsom van praktische bezwaren. Met parkeren als belangrijkste probleem.” Maar zo simpel is het niet, zegt Meuleman: “Optoppen moet beginnen met een doelgroepanalyse. Voor wie maak je die optopwoningen? Zijn dat emptynesters die in hun vertrouwde omgeving willen blijven? Een jonge doelgroep die een deelauto wil? Senioren met een zorgbehoefte? Het antwoord heeft gevolgen voor de parkeernorm. Er zit vaak best wat lucht tussen die norm en de parkeerdruk.”
Politieke ambitie
Verdichten door op bestaande gebouwen woningen toe te voegen – het staat of valt met een duidelijke politieke ambitie, constateert Meuleman op basis van vele onderzochte voorbeelden. “Je hebt met nogal wat te maken: tijdelijke uitplaatsing van bewoners, vereiste instemming in VvE’s, technische zaken, bezwaarprocedures, welstandseisen. Onze Handreiking wijst je op deze gebieden de weg. Maar uiteindelijk moet er de bestuurlijke wil zijn om ermee aan het werk te gaan.”
Die ambitie ziet hij intussen overal. “Ik was bij Woonin. Die woningcorporatie gaat in Wijk bij Duurstede enkele flats optoppen, terwijl sloop-nieuwbouw als eerste optie op tafel lag. Drie gebouwen krijgen nu een extra laag. Daar zie je de omslag in prioriteren. Optoppen leidt ook tot gebiedsontwikkeling: er komt meer groen in de wijk. In Utrecht en Zoetermeer zijn vergelijkbare projecten, steeds aangestuurd door de gemeente en woningcorporaties, beide met sterke projectleiders.”
Verticale gebiedsontwikkeling kan leiden tot horizontale versterking, stelt Meuleman. “Bijvoorbeeld als een corporatie iets duurdere middenhuurwoningen bijplaatst op of aan een complex met sociale huurwoningen. Dan krijg je een betere, gemengde buurt, zeker als woningen door een nieuwe lift beter bereikbaar worden en zo aantrekkelijk blijven voor ouderen. Meer woningen in de wijk betekent ook: meer draagvlak voor groen, voor sociale voorzieningen, ov, de bakker en groenteboer.”
Hoge verwachtingen
Hoge verwachtingen over optoppen? Allemaal goed, maar ze kunnen alleen worden waargemaakt met forse subsidie, is de overtuiging van de Utrechtse architect Jan Bakers, die eind januari meedoet aan een debat over optoppen in de gemeente Houten. ‘Als je bedenkt dat het leeuwendeel van de optopwoningen op complexen van woningcorporaties terecht moet komen, en je weet dat hun verdienmodel al onder druk staat, dan moet er geld bij. We moeten dat gesprek gaan voeren.’
Bakers Architecten ontwierp een ingenieus optopplan voor twee gebouwen uit 1923 van Eigen Haard aan de Andreas Bonnstraat/Van Musschenbroekstraat in Amsterdam, in combinatie met verduurzaming en grondige renovatie, met respect voor de oorspronkelijke architectuur. Het plan is gericht op de woningvraag van met name senioren, jongeren en starters. Er komen tientallen woningen bij, uitgevoerd in hout. Een gelopen koers is het nog niet, de beslissing moet nog worden genomen, maar kansrijk is het wel. Bakers: “De operatie biedt pluspunten voor de hele buurt. In de gebouwplinten blijven bedrijfsruimten behouden. Ook is er ruimte voor een inpandige scootmobielparkeerplaats en een pakketbezorgpunt.”
Enorm potentieel
Ook Bakers loopt tegen de complexiteit aan. Niet alleen hier, maar ook elders. Hij noemt het bekende rijtje: “Netcongestie. Parkeren. Fietsen. En vooral: de kosten.’ Vooral dat laatste weegt zwaar. Zonder de noodzakelijke renovatie en het vereiste funderingsherstel was het optopproject in Amsterdam te duur en dus niet mogelijk geweest, zegt hij. Is optoppen daarmee alleen mogelijk als andere zaken op de agenda staan? Bakers: ‘Mogelijk wel. Maar los daarvan heb ik een ander advies. Als je wilt optoppen: zoek je doelgroep! Bijvoorbeeld senioren. Of starters. Maak daar een goed plan voor. En leg er geld bij. Dan kan het. Het potentiële arsenaal is enorm.’
Meer woningen betekent ook netcongestie, eisen van welstand. Je moet overal een antwoord op vinden
Bij Eigen Haard werkt Guido de Jong als ontwikkelaar. De woningcorporatie heeft de nodige ervaring opgedaan met verdichten, zoals bij de Aquariusflat in Amstelveen. Hij ziet dat verdichten iets kan betekenen voor een buurt. “In de Statenjachtstraat in Amsterdam-Noord bijvoorbeeld hebben we 60 woningen aangeplakt aan een gebouw. Dat bood kansen om een ontmoetingsruimte toe te voegen. En die heeft nu een duidelijke functie voor de buurt.”
Je moet scherp je doelgroep analyseren, zegt ook De Jong. “Het zit in kleine dingen. Zelfs een fietsenberging kan al een pluspunt zijn. Of nieuwe winkeltjes waar ooit een dichte plint zat.” Helaas, ziet ook hij, staan tussen droom en daad wetten en praktische bezwaren in de weg. “Optopconcepten zijn vooralsnog relatief kostbaar. Ze passen niet goed binnen onze financiële kaders. We merken dat ook bij collega’s in de corporatiesector. Schaalvergroting, eventueel samen met NH Bouwstroom, biedt kansen. We staan eigenlijk nog aan het begin.”
Discussies met gemeenten
Waarmee kun je optoppen een zwieper geven? De Jong: “Met renovatie en verduurzaming. Maar als zo’n ingrijpende renovatie niet op de agenda staat, wordt het meteen moeilijk. Het is al gauw te duur, bewoners stribbelen tegen, de ontsluiting via portiek of lift zorgt voor gedoe, en dan het parkeerprobleem. Meer woningen betekent ook netcongestie, eisen van welstand. Je moet overal een antwoord op vinden.’ Pessimistisch is hij niet: ‘Ik voorzie de komende tijd interessante discussies met gemeenten. We zijn nu zelf begonnen om al onze eigen complexen met optopkansen te inventariseren. Dat levert al meteen veel inzicht en kansen op.”
De markt ziet kansen
Pessimisme over optoppen is tot slot totaal niet besteed aan Arjan van de Watering, managing director bij Optopr., een initiatief van VORM dat is gepositioneerd als optop-ontwikkelaar. Met dit concept richt VORM zich volledig op binnenstedelijke opgaven. “De markt ziet kansen, dat merk ik echt, zowel bij woningcorporaties als bij VvE’s,” zegt Van de Watering. Volgens hem draait optoppen om het vinden van balans. “Elk optopproject kent inderdaad zijn eigen constructieve uitdagingen. Geluid, brandveiligheid, installaties en funderingen: alles werkt door in de uiteindelijke prijs, en die is vaak doorslaggevend.”
Weliswaar niet gebouwd bovenop woningcorporatiebezit, maar toch indrukwekkend: woongebouw Fenix op Katendrecht Rotterdam (ontwikkeld door Heijmans).
‘Fenix I is een stalen en betonnen flatgebouw gebouwd bovenop een loods aan de haven van Rijnhave’ door YASEMIN OZDEMIR (bron: shutterstock)
Toch wegen de voordelen zwaarder. Optopr. focust daarom op de combinatie van technische zekerheid en procesbeheersing. Dankzij prefab, gecontroleerde productie, vaste teams en een constructief slimme intermediair kan optoppen veilig, voorspelbaar en zonder verrassingen gebeuren, stelt hij, ook op ingewikkelde bestaande gebouwen. “En: optoppen levert niet alleen extra woningen op, maar kan ook waarde toevoegen aan de omgeving. Dat betekent wel dat je altijd integraal moet kijken naar de opgave.” Vanuit die gedachte is eerder onder meer BuurtBoost ontstaan, een initiatief van VORM om in bestaande buurten fysieke en sociale oplossingsscenario’s te combineren. Verdichten moet een kwaliteitsimpuls voor de buurt geven, zegt Van de Watering. “En optoppen kan wel degelijk het woningtekort verminderen en leefbare buurten realiseren. Zeker als het lukt om tot versnelling te komen. De opstartkosten daarvan zal Nederland samen moeten dragen.”
Advies aan politiek
Volgens hem moet het echte werk nog beginnen. ‘We staan voor een doorbraak. Je zult zien: als er straks een of twee grote baanbrekende projecten doorkomen, kan het snel gaan. Daarvoor is vooral helderheid in wet- en regelgeving gewenst. En goede referenties. Er zijn tot nu toe slechts weinig geslaagde optopprojecten. Ook de procesvorming zou een best practice moeten laten zien. Maar ik ben optimistisch.’
De komende kabinetsperiode zal uitwijzen of dat optimisme op zijn plaats is. In hun advies aan de politiek waren Friso de Zeeuw, Desiree Uitzetter, Jan Rouwendal en Peter Boelhouwer er in 2025 alvast duidelijk over in Aanpakken van het woningtekort in de nieuwe kabinetsperiode: recept en ingrediënten voor langjarig succes: ‘Zoek de oplossing voor het woningtekort niet alleen in de nieuwbouw, maar ook in de bestaande woningvoorraad. Stimuleer het optoppen, uitplinten, ‘hoekje erbij’, splitsen, woningdelen, hospita-verhuur, kleinschalige transformaties en de bouw van tijdelijke woningen.’
Optoppen volgens de Handreiking 2.0, de belangrijkste adviezen volgens Lukas Meuleman, Stec Groep
- ‘Stel prioriteiten. Slopen, nieuwbouw of optoppen? Denk goed na over de bestaande woningvoorraad.’
- ‘Maak een projectleider verantwoordelijk. Geef die persoon mandaat, zowel bij gemeente als bij woningcorporatie.’
- ‘Kijk naar herhaalopties. Veel corporaties hebben vergelijkbaar vastgoedbezit, daar liggen kansen.’
- ‘Maak een kansenkaart voor elke buurt.’ Denk aan combinaties met leefbaarheidsopgaven, parkeeropgaven en vergroening.
- ‘Zoek naar koppelkansen, bijvoorbeeld rond verduurzaming en funderingsherstel. Als de extra huuropbrengsten uit de optopwoningen net iets hoger zijn, zijn er opeens meer mogelijkheden.’
- ‘Denk aan het maatschappelijk rendement. Als gemeente kun je besparen op kosten voor de Wmo als meer flats een lift hebben.’
Cover: ‘optoppen in de praktijk’ door Annet Delfgauw (bron: ERA Contour)
Door Edwin Lucas
Zelfstandig tekstprofessional, redacteur, interviewer / Gebiedsontwikkeling, ruimte, wonen
