Portret_Hans-Hugo Smit_180px

Wakker worden, de trend-wekker gaat!

30 oktober 2011

4 minuten

Opinie
In vastgoedland verwarren we trends met hypes. Trends zijn structurele veranderingen in de markt met op langere termijn grote invloed op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar vastgoed. De vastgoedsector pikt over het algemeen signalen van deze veranderingen best op. Probleem is alleen dat we er vervolgens mee omgaan alsóf het hypes zijn. We belijden verandering met de lippen, maar passen onze praktijk niet aan. Dat hoefde in het verleden ook nooit, want er diende zich steeds wel weer een nieuwe “trend” aan. Dat maakte niet alleen pijnlijke omvormingsoperaties overbodig, het voedde ook het idee dat alle verandering maar tijdelijk is. “Gaat u maar rustig slapen!” leek het devies. Welnu; de trendwekker gaat, het is tijd om wakker te worden!

De markt waarin vastgoedontwikkelaars opereren is dynamisch. Winkelketens die vandaag hip zijn, kunnen volgend jaar failliet zijn. Vrije tijdsbestedingen die vandaag nog niet bestaan, zijn de miljoenenbusiness van morgen. En wie weet hoeveel woningen er over 5 jaar gevraagd worden en door wie en op welke locaties?

Voor die dynamische behoeften het juiste jasje ontwikkelen is geen gemakkelijke opgave. Toch is dat precies wat een vastgoedontwikkelaar doet. Kennis van de markt en het kunnen meebewegen met veranderingen daarin zijn daarbij zijn grootste assets. Een ontwikkelaar ziet bewegingen in de markt daarom vaak eerder als kans dan als bedreiging.

Maar de huidige economische crisis en haar impact op de wereld van vastgoed en gebiedsontwikkeling zijn wel érg heftig. “Meebewegen met de markt” mag dan het credo van de ontwikkelaar zijn, “stilzitten als je geschoren wordt” is ook een wijze les uit het verleden.

Stilzitten of meebewegen?

Meer dan ooit bestaat behoefte aan inzicht in relevante trends en de impact daarvan op onze business. De overtuiging dat oude tijden niet terugkeren groeit bij velen, maar waar het dan wel heengaat is ongewis. Kijken naar de toekomst en trendwatchen is voor velen synoniem voor glazenbolkijken. Gedeeltelijk is dat terecht. Veel toekomstverwachtingen zeggen meer over de tijd waarin ze geuit worden, dan over de tijd waarop ze betrekking zouden hebben… En als dat zo is, zijn trends dan wel relevant voor het vormgeven van een toekomststrategie? Het antwoord is volmondig ja, zolang je maar de juiste trends weet te identificeren en er vervolgens ook echt naar handelt.

Hype, hyper, hypst?

Allereerst moeten we onderscheid maken tussen trends en hypes. Er wordt in onze branche veel “gehyped”. Een thema kan opeens hot zijn en heel ontwikkelend Nederland bezighouden. Een paar jaar geleden stortten we ons massaal op broedplaatsen en wenswonen (lees ook: persoonlijk wonen of wonen-op-maat). Even later was iedereen bezig met zorgvastgoed en duurzaamheid. Vandaag zijn leegstand, particulier opdrachtgeverschap en studentenwoningen “hot”. Dat doen we natuurlijk allemaal bottom-up en organisch! En hadden zelfbouw en organische groei aanvankelijk betrekking op het proces, steeds vaker lijkt het ook letterlijk te gaan om zelf kweken van biologische groenten als vorm van urban farming.

Focus op de échte trends…

Een thema staat kort in de schijnwerpers en is niet veel later ingeruild voor iets anders. Congressend Nederland vaart er wel bij, maar ruimtelijk Nederland schiet er niets mee op! Voor de goede orde: ik denk dat sommige van deze thema’s geen hypes zijn, maar structurele trends. We behandelen ze alleen allemaal onterecht alsof het hypes zijn.

De kunst is om het hippe hype-kaf van het tragere trend-koren te scheiden. Echte hypes kunnen we doorgaans ongestraft voorbij laten gaan. Sterker nog: gezien de lange ontwikkeltermijn van de meeste projecten doen ontwikkelende partijen er verstandig aan niet met de waan van de dag mee te bewegen.

Hoe anders is dat met langere termijn trends. Niet adequaat inspelen op relevante trends betekent de boot missen. En dat kan in de markt van tegenwoordig al snel gelijk staan aan verzuipen. Om dat te voorkomen is het noodzakelijk om relevante trends te herkennen en benoemen. Natuurlijk is de precieze impact van veel trends in de huidige markt nog onbekend, maar van sommige ontwikkelingen staat vast dát ze onze markten fundamenteel beïnvloeden. We móeten ons bijvoorbeeld meer rekenschap geven van de toegenomen consumentmacht. Ook moéten we projecten én processen aanpassen aan de “smart & connected” buitenwereld, die draait rond (mobiel) Internet. En dat moet bijvoorbeeld ook op een “volhoudbare” manier. Dat gaat verder dan het groen en energiezuinig waarmee duurzaamheid in onze branche veelal wordt vereenzelvigd. Ook sociaal en economisch moeten projecten “volhoudbaar” worden ontwikkeld.

… en dan ook echt meebewegen!

Stilzitten is niet langer een optie. Meebewegen met de markt is ontwikkelaars eigen en zolang de markt deint, doen ze dat over het algemeen ook goed. Langzaam dringt echter het besef door dat de markt structureel verandert en dat het businessmodel van de ouderwetse projectontwikkelaar niet langer voldoet. Dat vergt structureel meebewegen, ook als daarvoor pijnlijke keuzes nodig zijn. Dat moeten we allereerst inzien en vervolgens ook echt willen én kunnen.

Een ontwikkelaar die wil overleven moet allereerst de belangrijkste trends voor zijn specifieke markten definiëren. De volgende stap is het doorvertalen hiervan in projecten én processen. Verandering moet niet alleen met het woord beleden worden, maar ook daadwerkelijk in praktijk worden gebracht. Alleen dat is “meebewegen met de markt”.



Meest recent

Muziek en films door Maksim Safaniuk (Shutterstock)

Ontspannen genieten en bijleren deel 3 (slot): de GO.nu-films en muziek

De zomer is natuurlijk niet compleet zonder de lees- en luistertips van Gebiedsontwikkeling.nu. We vroegen de GO-redactie en het SKG-team van de TU Delft om hun suggesties. We sluiten het drieluik van favo’s af met de films en de muziek.

Persoonlijk

10 augustus 2022

GO zomertour door CrispyPork / Ineke Lammers (Shutterstock bewerkt door GO.nu)

GO zomertour 2022 #4: Boston

Voor aflevering 4 van de GO Zomertour steken we de oceaan over. In Boston nemen we onder leiding van Jaap Modder The Big Dig onder de loep, waarbij snelweg 93 onder de grond werd gebracht.

Uitgelicht
Casus

9 augustus 2022

Kloof wetenschap en praktijk door Margot Melissen (gebiedsontwikkeling.nu)

Waarom de schakel tussen wetenschap en praktijk juist moet schuren

Is de afstand tussen wetenschap en praktijk in de ruimtelijke ordening te groot? Die sombere conclusie valt niet in goede aarde bij SKG-directeur en hoofddocent gebiedsontwikkeling Tom Daamen, maar hij ziet wel ruimte voor verbetering.

Uitgelicht
Analyse

8 augustus 2022