Waterbeheer en de private gebiedsontwikkelaar, de opgaven op een rij

Of het nu gaat om de gevolgen van klimaatverandering, de gevolgen voor verzekeraars en financiers of de (her)inrichting van het stedelijk gebied: voor veel partijen is duidelijk dat ‘water’ de komende jaren een minstens zo belangrijk dossier wordt als bijvoorbeeld stikstof of de netcongestie. Heel optimistisch is de berichtgeving in de media daarbij niet. Zo moet Nederland in 2027 voldoen aan de Europese Kaderrichtlijn Water, maar bungelt ons land onderaan het lijstje van Europese landen wat de realisatie van die ambitie betreft. Het drinkwatergebruik daalt de laatste jaren licht, maar bevindt zich met 119,5 liter per persoon per dag (2024) nog niet op het streefcijfer van het Rijk (100 liter in 2035). Ook wijzen diverse waterleidingbedrijven erop dat ze mogelijk in de toekomst niet meer voldoende drinkwater voor alle nieuwe woningen in Nederland kunnen leveren.

Het geheel aan ontwikkelingen was voor gebiedsontwikkelaar Blauwhoed reden om het thema water als prioriteit op de bedrijfsagenda te zetten, zo legt Yvonne van Mierlo, directeur Blauwhoed Studio, uit. “Bij de strategische sessies die we zelf als bedrijf houden, wees onze algemeen directeur al de nodige keren op de kansen en bedreigingen die met dit onderwerp samenhangen. We verbaasden ons er ook wel over: hoe kan het dat water niet meer prioriteit krijgt in ons denken en doen, terwijl inmiddels duidelijk is dat de impact van het watervraagstuk – in brede zin – niet te onderschatten is. Via onder meer ons partnership met NL Greenlabel zijn we ons meer gaan verdiepen in de verschillende dimensies van de wateropgave. Vorig jaar ben ik zelf naar een bijeenkomst van het KNMI geweest over de vier verschillende klimaatscenario’s die ze hebben opgesteld. Heel interessant, onder andere de ‘future weather-bril’. Dat is een manier om toekomstige klimaatomstandigheden te vertalen naar het nu, zodat je daar ontwerpkeuze op kunt baseren. En al met al voor ons ook reden om het onderwerp actiever op te pakken.”

Kun je aangeven hoe jullie als gebiedsontwikkelaar met de wateropgave te maken hebben?

“Op woningniveau zien we dat er technisch al veel mogelijk is om het drinkwaterverbruik naar beneden te brengen. Het probleem zit hem echter in de business case voor de benodigde investeringen. Die conclusie trokken we een paar jaar geleden al naar aanleiding van innovatiepitches die we organiseerden met gespecialiseerde waterbedrijven als GEP, Hydraloopen Field Factors (deze bedrijven zijn gespecialiseerd in het opvangen en benutten van regenwater, red.). Tegenover de hogere bouwkosten staan te weinig opbrengsten, ook omdat drinkwater eigenlijk veel te goedkoop is. Onze ontwikkelingsmanagers zeiden dus ook: we willen best meer doen, maar het kan niet uit in de vastgoedexploitatie. Een goed systeem inbouwen om minder drinkwater te gebruiken en bijvoorbeeld meer regenwater in te zetten, kost al snel enkele duizenden euro’s. Met de sowieso al stijgende bouwkosten komen we daar niet uit. Daar legden we ons natuurlijk niet bij neer. We weten met elkaar dat het niet meer de vraag is óf het water een probleem gaat vormen, maar wanneer.”

“We merken dat er op gebiedsniveau – bij tenders bijvoorbeeld – vaak al het nodige wordt gevraagd wat waterbeheer aangaat. Bij selecties ligt de ambitie regelmatig hoog ten aanzien van wateropvang en water vasthouden, bijvoorbeeld met wadi’s. Het watergebruik in de woning bij andere projecten is soms lastiger te organiseren, ook omdat het de hele waterketen betreft – alle partijen moeten meedoen. Niet in de laatste plaats is van belang dat bewoners ook mee gaan doen, want het gedrag van huishoudens heeft grote invloed.
In september organiseerden een rondetafelgesprek over het thema water. Daar kregen we zulke goede reacties op dat we hebben gezegd: we gaan hier een groot expertevent aan wijden, samen met REBF[JM1] . Met de mensen die hier al veel vanaf weten. Dat event vond begin februari plaats, met in het programma keynotes van weerman Reinier van den Berg, Karina Czapiewska van Square Floating City (dat drijvende buurten ontwikkelt, red.) en Fred Prins van GEP Water. Daarnaast was er een panelgesprek met opdrachtgevers en verzorgde een drietal bedrijven pitches over innovatieve bewezen oplossingen.”

Hoe beoordeel je de oogst van de expertsessie?

“De grote urgentie werd duidelijk gemaakt door de sprekers en ervaren door het grote aantal deelnemers. Technisch kan er al veel. Het is nu tijd voor actie, in de hele keten. Er zijn veel problemen rondom waterkwaliteit- en kwantiteit. Naast drinkwatertekorten hebben we ook soms met overschotten te maken. De vraag is dan ook: moeten we niet heel anders met water omgaan? Minder als een ‘een strijd tegen het water’ – die we al eeuwen voeren en waar de grenzen van de technische maakbaarheid steeds meer in zicht komen – en meer om te kijken hoe we ambities kunnen combineren. Kun je het grote woningtekort bijvoorbeeld niet combineren met wonen op water: niet louter experimenteel maar echt in grotere aantallen?”

“Uit de sessie kwam ook naar voren dat de cultuur rondom waterbeheer fundamenteel moet veranderen: van water afvoeren naar water opvangen. Ons land is erop ingericht om het water zo snel mogelijk naar de zee te brengen en daar zijn alle systemen ook op ingericht. In dat verband speelt ook een discussie over risico’s, in relatie tot de maat en schaal van watermaatregelen. Uiteraard moet ons land veilig zijn, maar moet je bijvoorbeeld de openbare ruimte ook zo inrichten dat deze álle regenbuien kan opvangen? Of zijn we dan aan het overdimensioneren?”

“Ik denk dat je de vraag mag stellen of pleinen en bijvoorbeeld parkeergarages niet een paar keer per jaar onder water mogen staan. Je wilt uiteraard niet dat het water de huizen in loopt, maar mogen garages bijvoorbeeld niet vol lopen als het weer heel extreem is? Anders worden de oplossingen die met alles rekening houden wel heel erg duur. Plus dat ze ook niet heel duurzaam zijn, met al het beton of andere materialen die ervoor nodig zijn. Ik besef dat we hiermee aan een gevoelige discussie raken, die we evenwel niet kunnen ontlopen. Reinier van den Berg gaf niet voor niets aan dat de piekbelastingen en de situaties van extreme overlast de afgelopen jaren in aantal verdubbeld zijn. Dus het is zeker niet meer theoretisch.”

Welke acties gaan jullie met Blauwhoed zelf ondernemen?

“In onze strategie voor 2026 hebben we opgenomen dat we bij alle nieuwe projecten de woningen ‘bespaarklaar’ gaan maken. Dat betekent bijvoorbeeld woningen met dubbele leidingen, zodat bewoners het water kunnen hergebruiken. De urgentie daarvoor is groot, kijk maar naar het kaartje van de Vewin (de Vereniging van drinkwaterbedrijven, red). uit 2022 waarop staat in welke gebieden nu al problemen met de drinkwatervoorziening te verwachten zijn. En dat in 2030 de problematiek alleen maar erger zal zijn – dat is al heel dichtbij. Zeker omdat plannen in onze sector een lange looptijd kennen; dit heeft direct consequenties voor de gebieden waar je in Nederland nog kunt ontwikkelen, in relatie tot de aansluiting op het drinkwaternetwerk.”

“Bij diverse projecten zijn we inmiddels bezig om anders om te gaan met water, zoals bij het plan Op den Donk in Duiven waar regenwater wordt opgevangen en hergebruikt. Bij De Glasfabriek in Schiedam willen we een versteend en verhard bedrijventerrein omzetten naar een groenblauwe woon- en leefomgeving. En ook in de gebiedsontwikkeling Weespersluis pakken we het watervraagstuk nu op; die ontwikkeling liep de laatste tijd minder vlot waarop onze ontwikkelaar zei: dit is voor mij het moment dat ik ga kijken wat ik op dit terrein alsnog kan doen, bij wijze van inhaalslag.”

Waar hebben jullie andere partijen voor nodig?

“Als je bijvoorbeeld kijkt naar België, daar is in de nationale wetgeving al het nodige opgenomen zodat nieuwe woningen standaard met watermaatregelen worden uitgerust, bijvoorbeeld het verplicht aanleggen van een watertank onder de woning om regenwater in op te vangen. Daar moeten wij ook naartoe, maar op dit moment kunnen we daar niet op wachten – het gaat jaren duren voordat wet- en regelgeving is aangepast. Als het al gebeurt. Ik geloof daarom vooral in een betere samenwerking binnen de waterketen. Waarbij we ook intensief het gesprek met gemeenten en waterschappen willen aangaan. Zodat we samen ook kunnen kijken hoe we de innovaties die nu opkomen, een plek kunnen geven.”