slechte economie

Wie durft anticyclisch te investeren in gebiedsontwikkeling?

6 oktober 2018

3 minuten

Verslag VISIE Vanwege de jarenlange looptijd van gebiedsontwikkelingen, doorloop je altijd verschillende fasen in de economische cyclus. Ruben Hümmels van adviesbureau abcnova pleit daarom voor een anticyclische aanpak vanuit een bedrijfseconomische visie.

Diverse onderzoekers onderstrepen dat anticyclisch investeren lonend kan zijn. Een onderzoek van EY en de Rotterdam School of Management uit 2015 toont aan dat bedrijven een structureel hogere winst behalen, als zij in een onrustige markt juist meer innoveren en risico nemen, en in een stabiele markt de rust bewaren.

Schommelingen
Een gebiedsontwikkelopgave gaat al snel over 5 tot 10 jaar voorbereiding, terwijl ook de afzet in meerdere jaren plaatsvindt. Zo’n opgave maakt dus zowel een hoog- als laagconjunctuur mee. Ondanks die kennis vooraf, raken gebiedsontwikkelingen bij het omslaan van de markt vaak compleet gefrustreerd. In slechte tijden moet enorm worden afgeboekt en getemporiseerd, terwijl in goede tijden kansen niet worden benut door te langdradige voorbereidingen en procedures.

 Het zit blijkbaar niet in het systeem om een gebiedsontwikkeling te wapenen voor economische schommelingen, ook al weten we dat ze komen. Terwijl de opgave juist gebruik zou moeten maken van die schommelingen. In mindere tijden ligt dan het accent op investeren in algemene voorzieningen en sociale woningen, waarbij je gebruikmaakt van de gunstige inkoopvoorwaarden. In goede tijden pak je juist de marktkansen.

 Dat is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Jaren voordat de trend optreedt, moet er ingezet worden op de juiste strategie. En dat vraagt een structureel andere benadering.

Niet serieus nemen
Het is hierbij opmerkelijk dat een risicovolle en marktafhankelijke tak van sport als gebiedsontwikkeling, in de businesscase nog steeds wordt benaderd als een overheidsactiviteit, óók als marktpartijen een rol hebben in gebiedsontwikkeling, zoals bij de publiek-private samenwerkingen die de laatste decennia veelvuldig zijn toegepast. De kosten en opbrengsten worden ingeschat en contant gemaakt tegen een gunstige (geborgde) financieringsrente, zonder rekening te houden met een rendement voor de participerende partijen. Dat betekent 0 marge, maar wel risico´s.

 Geen weldenkende ondernemer investeert hierin, zeker gezien het risicoprofiel van een gebiedsontwikkeling. Natuurlijk heeft de investering voor de overheid een maatschappelijk doel. En marktpartijen verwerven door hun participatie in de gebiedsontwikkeling een positie voor de vastgoedontwikkeling. Maar de risicovolle investeringen die moeten worden gepleegd voor de gebiedsontwikkeling, worden hiermee echter niet serieus genoeg genomen. De gebiedsontwikkeling moet worden beschouwd als een onderneming op zich, en niet puur als een middel om andere doelen te bereiken.

Financiële armslag
Laten we daarom proberen gebiedsontwikkeling bedrijfseconomisch te benaderen. Hierbij hoort een rendement op de investeringen, dat een relatie heeft met de risico´s over de gehele looptijd: hoe meer risico, hoe meer rendement. Ook moet de financieringsstructuur van het project voldoende robuust en marktconform zijn, met een gezond eigen vermogen en beschikbaar kapitaal om te kunnen investeren. De bank zou het project (zonder overheidsgaranties) kritisch moeten toetsen, waarbij het risicoprofiel van de investeringen de voorwaarden mede bepaalt.

 Zo’n robuuste basis geeft ruimte om via een langetermijnvisie ook in minder goede tijden te blijven investeren, zodat de vruchten geplukt kunnen worden als de markt goed is. Natuurlijk worden op gemeenteniveau vaak risicoanalyses gemaakt met boekhoudkundige voorzieningen, maar dat is wat anders dan financiële armslag om te kunnen ondernemen in een gebiedsontwikkeling. Deze voorzieningen zijn namelijk niet gericht op investeren in kansen, maar op het achteraf opvangen van afwijkingen in de aannames.

Wie durft?
Ondernemerschap in gebiedsontwikkeling vraagt al met al om een andere attitude van betrokken partijen. Gebiedsontwikkeling is complex, dus soms moeten besluiten genomen worden die van tevoren niet helemaal dicht te timmeren zijn. Hiervoor moeten we loskomen van overheidsdenken (zoals te veel laten leiden door de behoefte aan verantwoording), hoe moeilijk dat ook is.

 Samenwerking met marktpartijen kan hierbij helpen. Want door gebiedsontwikkeling te benaderen als een onderneming, wordt de samenwerking tussen overheid en markt makkelijker. Marktpartijen kunnen dan tegen dezelfde voorwaarden als de overheid instappen. De keuze wie welke rol pakt, wordt dan meer gebaseerd op toegevoegde waarde, en minder op bestaande structuren. De vraag is alleen: wie durft?

Cover: "stock exchange" (CC BY 2.0) by rednuht

dit stuk verscheen eerder op abcnova


Cover: ‘slechte economie’


Ruben Hummels

Door Ruben Hümmels

Directeur abcnova


Meest recent

Fenix Food Factory in Rotterdam door Iris van den Broek (bron: Shutterstock)

Katendrecht, Rotterdam: Taking a Walk on the Gentrified Side

Gentrification heeft zeker niet alleen negatieve kanten, hoewel daar wel vaak de nadruk op wordt gelegd. Vincent Baptist vloog het vraagstuk op Katendrecht niet aan met de professionals maar door met bewoners te gaan wandelen.

Onderzoek

27 februari 2024

Fuggerei (Augsburg) door Gerd Eichmann (bron: Wikimedia Commons)

De woningcorporatie van morgen heeft alles te maken met die van gisteren

De woningcorporaties laten een hernieuwd elan zien. Spannend wordt de vraag waar hun toekomst ligt. Reimar von Meding (KAW) schreef er een essay over in opdracht van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

Opinie

27 februari 2024

Oude Citroën auto (deux chevaux) in het Hamerkwartier Amsterdam. door Petra Boegheim (bron: shutterstock)

Het Hamerkwartier in Amsterdam gaat los, als de markt tenminste mee wil doen

Het Hamerkwartier is het volgende grote gebied dat in Amsterdam-Noord aan bod komt voor een stevige gebiedstransformatie. De gemeente haalde Kristiaan Borret uit Brussel om de planontwikkeling mede vorm te geven. Een interview over plan en proces.

Casus

26 februari 2024