bouw buitenstedelijk rijswijk buiten woningbouw

Wees blij met de grondposities van marktpartijen

21 maart 2018

3 minuten

Nieuws Prof. dr. Edwin Buitelaar publiceerde met twee collega’s van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onlangs een artikel over “de mismatch tussen private grondposities en publiek verstedelijkingsbeleid”. Het artikel laat het resultaat zien van een onderzoek naar private grondposities op potentiële woningbouwlocaties. Dat is informatief en bevordert de transparantie. Daarbij hadden de auteurs het beter kunnen laten. Hun begeleidende teksten verraden dat zij van de praktijk van gebiedsontwikkeling en de woningmarkt geen kaas hebben gegeten.

In het artikel komen zeker ook interessante gegevens aan de orde. Bijvoorbeeld het feit dat veel ontwikkelaars/bouwers hun grond in regio’s hebben verworven met de grootste woningvraag.  Volgens de onderzoekers ligt 22% van de grondposities binnen het stedelijk gebied. In de verschillende gebieden kan dit zeer uiteenlopen. In den Haag, Noord-Friesland, de Zaanstreek, en de IJmond is het binnenstedelijk aandeel van de markt-grondposities meer dan 50%. In Haarlem zelfs meer dan 90%.

Bij de aanname van een Vinex-dichtheid van 25 woningen bruto per ha herbergt de grond van de marktpartijen (14.100 ha) ruimte voor zo’n 350.000 woningen. Je zou zeggen: dat is mooi meegenomen. Immers in de komende jaren moeten tenminste één miljoen woningen worden gebouwd. Enkele dromers daargelaten, bestaat overeenstemming dat lang niet alle één miljoen woningen binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd, nog afgezien van de wenselijkheid daarvan. Zelfs als 50% binnenstedelijk is te realiseren, dan nog moeten 500.000 woningen buitenstedelijk worden gebouwd. Mooi dat dan alvast wat capaciteit van ontwikkelaars en bouwers beschikbaar is! Als de cijfers van de onderzoekers kloppen, dan is 22% van de potentiële 350.000 woningen, dus 77.000 woningen, binnenstedelijk gesitueerd. Dan kunnen marktpartijen 273.000 woningen buitenstedelijk toevoegen. Lang niet genoeg om uiteindelijk de gewenste 1 miljoen woningen te realiseren, maar het helpt wel.  In de praktijk zal blijken dat lang niet alle grondposities tot woningbouw zullen leiden: niet passend in een goede ruimtelijke ordening, financieel onhaalbaar, gebrek aan draagvlak, etc.  Er is echter alles voor te zeggen om geschikte buitenstedelijke locaties die aansluiten op de woonwensen van mensen en waartegen geen publieke bezwaren bestaan, snel tot ontwikkeling te brengen. De suggestie van de onderzoekers dat we het zonder buitenstedelijke locaties kunnen redden, getuigt van een diepe winterslaap van PBL. Ook Minister Ollongren heeft dat recent onomwonden uitgesproken.

De verbazing dat verhoudingsgewijs meer buitenstedelijke grondposities zijn ingenomen door ontwikkelaars en bouwers komt naïef over. Een gegeven is dat gemeentelijke erfpacht in Amsterdam en Den Haag grondverwerving belet. Maar in andere situaties gaat het om een risico-afweging van marktpartijen.  Uit mijn eigen praktijk  - als gemeentebestuurder, corporatiebestuurder en private ontwikkelaar - weet ik dat grond aangekocht voor een (iets verhoogde) agrarische waarde een beperkte zeperd oplevert als daar nooit of pas na heel veel jaren woningbouwontwikkeling plaats vindt. Daarentegen brengt aankoop van grond met bedrijfsbebouwing, vaak nog in bedrijf, een veel groter risico met zich mee als de woonbestemming er niet of pas heel laat komt. De suggestie van de onderzoekers dat bouwers en ontwikkelaars alleen maar oog zouden hebben voor het verschil in waardesprong van een agrarische naar een woonbestemming getuigt van onkunde en niet van inzicht in de praktijk van de projectontwikkeling.

Laten we blij zijn dat ontwikkelaars en bouwers hun nek uitsteken. Het zijn commerciële bedrijven, dus ze doen dat ook om centen te verdienen. De auteurs lijken het daar moeilijk mee te hebben. Gemeenten kopen na de grote financiële verliezen van de afgelopen crisis veel minder grond aan. En dat marktpartijen ‘hun’ locaties promoten, lijkt mij legitiem. De overheid heeft met de Wet op de ruimtelijke ordening immers het laatste woord of woningbouw daadwerkelijk plaats kan vinden. Buitelaar zegt dat ideaal te vinden: onderscheid tussen marktpartij en marktmeester.

Conclusies:

1. Aan de slag met excellente plannen op beschikte locaties waar marktpartijen in de startblokken staan.

2. PBL: blijf onderzoeken, maar onthoud je van analyses van en adviezen over zaken waarvan je geen verstand hebt. 


Cover: ‘bouw buitenstedelijk rijswijk buiten woningbouw’


Portret - Jos Feijtel

Door Jos Feijtel

Adviseur versnelling woningbouw


Meest recent

Het panel op de PROVADA door PROVADA (bron: PROVADA)

“Het Rijk erbij betrekken om louter voor elkaar te krijgen wat alleen jullie zo graag willen? Dat zou wel heel gemakkelijk zijn”

Een pittig debat tijdens de PROVADA gaf inzicht hoe overheden en marktpartijen zich momenteel tot elkaar verhouden. Er is een gedeeld gevoel van urgentie om snel meer gebieden te ontwikkelen. Maar de vijandbeelden blijven hardnekkig.

Verslag

19 juni 2024

Developing places for human capabilities door Céline Janssen, Ineke Lammers & Stella Groenewoud (bron: Céline Janssen, Ineke Lammers & Stella Groenewoud)

Sturen op sociale duurzaamheid, dit kan gebiedsontwikkeling bijdragen

Hoe kunnen we via gebiedsontwikkeling de sociale duurzaamheid in de stad verbeteren? Voor haar promotieonderzoek keek Céline Janssen naar vier projecten in drie landen. Ze vat de belangrijkste inzichten uit deze uitgebreide analyse samen.

Uitgelicht
Onderzoek

19 juni 2024

Brug over Amsterdams Rijn Kanaal door MyStockVideo (bron: Shutterstock)

College van Rijksadviseurs: zet in op de langere termijn voor nationale ruimtelijke keuzes

Nadat het PBL eerder al de ruimtelijke voorstellen van de provincies kraakte (bedoeld als opmaat voor de Nota Ruimte), doet het College van Rijksadviseurs ook een duit in het zakje. Zeven punten worden benoemd voor de kwaliteit op langere termijn.

Analyse

18 juni 2024